Взаимозачет комнаты на новостройку

Содержание

Взаимозачет квартиры на новостройку и на вторичном рынке

Взаимозачет комнаты на новостройку

Сегодня взаимозачет квартиры на новостройку применяют для приобретения жилья с лучшими потребительскими характеристиками без привлечения заемных средств. С помощью этой публикации можно выбрать оптимальную схему сделки. Применение тематических рекомендаций предотвратит ошибки, уменьшит сопутствующие затраты.

Что это такое и чем отличается от обмена

В стандартном варианте взаимозачет квартир на новостройку подразумевает следующие действия:

  1. Подбирают подходящую новостройку по заданным критериям, оформляют резерв.
  2. Продают собственное жилье.
  3. Полученными деньгами рассчитываются за новостройку.

Фактически речь идет о двух обычных сделках купли-продажи с резервированием объекта покупки на определенное время. Это главное отличие от обмена, когда одна из сторон просто оплачивает разницу в стоимости.

Прибегнуть к этой процедуре целесообразно, если хочется вселиться в новое жилье при наличии старого. При помощи агента по недвижимости можно сэкономить время и за достаточно короткое время с одной стороны продать свою квартиру, с другой – сразу же получить в собственность новостройку.

Взаимозачет при продаже и покупке квартиры иногда путают с Trade-In. Соответствующая технология широко применяется для проведения сделок с автомобилями. В рамках действующей коммерческой программы дилер выкупает старую технику по договорной цене с одновременным оформлением новой собственности.

К сведению! Аналогичные процедуры на рынке недвижимости с новостройками применяют редко. Как правило, предложения быстрого выкупа сопряжены со значительными скидками относительно среднего уровня цен.

Схема взаимозачета

В типовой сделке с новостройкой участвуют три стороны:

  • клиент;
  • агентство недвижимости;
  • застройщик.

Допустимо заключение договора только с риэлтором при наличии соответствующих полномочий от компании – владельца квартир в новостройке. Обычная схема:

  1. Стоимость понравившегося жилья фиксируют на 3-4 месяца.
  2. Агентство оценивает старую недвижимость, занимается ее продажей.
  3. После реализации – вырученная сумма переводится на счет застройщика.
  4. Новостройка по взаимозачету оформляется на клиента с регистрацией собственности в «Росреестре».

По срокам – некоторые агентства (застройщики) предлагают год и более на поиск покупателей. Однако в таких случаях исключить изменение стоимости не получится.

Обычно в договорах учитывают инфляцию на базе действующей ставки Центробанка с повышающим коэффициентом.

При уменьшении сроков до 1-2 месяцев для быстрой реализации своей квартиры придется пойти на значительный дисконт от среднего уровня в соответствующем сегменте рынка.

В более сложных схемах добавляют внешнее финансирование – займы по ипотеке. Для первичного взноса используют сумму, полученную после продажи старой квартиры. Новостройка выкупается полностью, однако распоряжаться покупкой без ограничений можно будет только после погашения ипотеки и снятия залога в ЕГРН.

Примерные расходы на взимозачет

При покупке квартиры по взаимозачету итоговые затраты зависят от выбранной схемы. Риэлторы берут вознаграждение с покупателей либо получают прибыль в рамках сотрудничества с застройщиком.

Для исключения проблем следует внимательно изучать предлагаемые условия, текст соглашения. При досрочном расторжении агентство вправе требовать возмещения рекламных и других затрат. Исключения и порядок оплаты вместе со штрафными санкциями подробно указывают в тематических разделах договора.

Стандартно нужно учитывать следующие расходы по взаимозачету на новостройку:

  • вознаграждение агентству недвижимости – от 50 000 рублей;
  • государственная пошлина за регистрацию права в ЕГРН – 2 000 рублей;
  • получение выписки из ЕГРН для продажи своей квартиры – 300-600 рублей;
  • нотариальные услуги (согласие супруга при покупке и продаже) – от 1 000 рублей.

К сведению! Нотариальное заверение договоров на услуги риелторов не требуется. Нотариальное удостоверение ДКП нужно, если продается доля в квартире или если собственником продаваемого жилья является ребенок.

Налоговый вопрос

Нужно учитывать два момента при взаимозачете старой квартиры на новостройку:

  • налог при продаже своего жилья;
  • получение налогового вычета при купле новостройки.

Налоги при продаже оплачивают от полученного дохода по стандартной ставке 13%. Отчет по форме 3-НДФЛ передают для проверки до конца апреля следующего года после продажи старого жилья. При этом если владели недвижимостью более 5 (3) лет – ничего платить не нужно. Подробнее об НДФЛ с продажи читайте по этой ссылке. Дополнительно ознакомьтесь с правилами применения налогового вычета продавца.

После приобретения новостройки можно получить от государства компенсацию до 260 тысяч рублей плюс возврат денег по ипотечным процентам до 390 тысяч. За новую собственность регулярно платят имущественный налог. Уведомление об этой обязанности с точной сумой налоговики высылают ежегодно.

Плюсы и минусы взаимозачета

Сколько теряется при взаимозачете, станет понятно в процессе реализации проекта. Заинтересованность риэлтора в ускорении продажи объясняет предложения клиенту снизить стоимость его недвижимости. Другие минусы:

  • ограниченный срок резервирования квартир;
  • риск нарушения обязательств застройщиком (по качеству, оснащению, вводу в эксплуатацию);
  • небольшое количество предложений в соответствующем сегменте рынка.

Дополнительные трудности создают агентства, предпочитающие работать с высоколиквидной недвижимости. Кроме скидок достаточно часто встречаются следующие требования:

  • выгодное расположение квартиры;
  • длительное владение (3 года и более);
  • отсутствие обременений;
  • предварительная или ускоренная выписка жильцов с письменными обязательствами.

Существенный плюс – квалифицированное юридическое сопровождение сделки. Также надо отметить положительно:

  • эффективность профессиональных рекламных мероприятий;
  • отсутствие дополнительных расходов в ходе поиска покупателя;
  • приобретение новой недвижимости по приемлемой цене;
  • уменьшенные обязательства по ипотеке за счет крупного первоначального взноса.

Взаимозачет на вторичном рынке

Квартиры на вторичном рынке по схеме взаимозачета приобретают редко. Сложно найти частного собственника, согласного фиксировать цену на время до продажи жилья. Если стороны договорились, соответствующие условия описывают в предварительном соглашении. Серьезность намерений покупатель подтверждает задатком. Взамен – получает расписку продавца.

После реализации первой квартиры:

  • подписывают основной договор купли-продажи;
  • наличными (перечислением) завершают расчет;
  • оформляют права нового собственника записью в базе данных «Росреестра».

В этом варианте можно сэкономить на услугах риэлтора. Однако придется лично проверять юридическую чистоту сделки, решать иные практические задачи. Для регистрации в госреестре надо заплатить 2 тыс. руб.

Для правильного применения взаимозачета необходимо в комплексе учитывать приведенную в публикации информацию. Рекомендуется продумать последовательность действий, уделив достаточное внимание процедуре расчетов. Тщательно проверяют схему отчетности перед налоговой инспекцией.

Законодательство быстро устаревает, поэтому для решения индивидуального вопроса обращайтесь к нашему дежурному юристу. На этом сайте можно получить квалифицированную консультацию в удобном дистанционном режиме онлайн.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/vzaimozachet-kvartiry-na-novostrojku.html

Квартира в новостройке в зачет имеющегося жилья

Взаимозачет комнаты на новостройку

К ипотеке привыкли все – нужно лишь подать заявку, дождаться одобрения, переехать в новое жилье, а потом выплачивать взносы ежемесячно. «Квартира в зачет» же понятие мало кому знакомое. Можно ли продать свою старую недвижимость застройщику и тут же купить новую? А жить где? Разбираемся в новой статье Выберу.ру.

«Квартира в зачет» – что это?

Еще одно название этой схемы – трейд-ин (от английского trade-in). Многим она знакома по рекламам автомобильных салонов. На самом же деле трейд-ин стали использовать на рынке недвижимости еще в начале 2000 годов.

В то время кризис ударил по строительным компаниям – спрос на новостройки сильное упал, и, чтобы привлечь новых клиентов, застройщики разработали предложили покупателям еще одну схему.На автомобильном рынке схема работает так: вы продаете автосалону свою машину и покупаете в нем же новую, но с доплатой.

  В итоге вы значительно сокращаете время на сделку: в одном лице вы находите и покупателя для своей старой машины, и продавца для новой.

Точно так же трейд-ин работает и с недвижимостью, однако с некоторыми особенностями.

Квартира – это куда более важная вещь, чем машина, и стоит она значительно больше. В новостройках даже «однушки» редко стоят меньше 2 миллионов рублей, что уж и говорить про двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, которые больше подходят семьям.

Покупка «в зачет» подразумевает, что риелтор покупает у клиента его недвижимость и продает другое, но уже в новостройке. Это называется взаимозачет. Мгновенное осуществление сделки отличает ее от классической сделки купли-продажи, когда риэлтерское агентство выкупает у клиента вторичную недвижимость и выставляет ее на продажу.

Благодаря этому вы же можете переехать в новую жилплощадь, как только дом будет введен в эксплуатацию или после того, как вы закончите ремонт. Вся сделка займет всего около недели – за это время проводится проверка документов и оформление договоров.

Требования к вторичке

Важно учесть, что по схеме продажи квартиры в счет оплаты новостройки купят не любую недвижимость. Ее нужно быстро продать, поэтому сделки по трейд-ин предлагают далеко не всем.

Подходит ли ваше жилье? Лучше всего уточнить требования у продавца.

Однако можно выделить список основных параметров, которым должна соответствовать ваша собственность:

  • Вы должны быть собственником недвижимости;
  • Дом, в котором она находится, должен быть не старше 1960 года, от пяти этажей вы высоту. Перекрытия – не деревянные, износ – менее 40%;
  • Расположение в черте города;
  • Если вы делали перепланировку, она должна быть согласована;
  • Продажа происходит целиком – не долями и не комнатами.

Именно на эти параметры смотрит застройщик или агентство при оценке ликвидности вашей квартиры.

Как продать квартиру в счет новой

Рассмотрим процесс трейд-ин на примере Сергея из Калуги. У Сергея есть двушка, которая в среднем на вторичном рынке в его городе продается за 2,5 миллиона. Покупает он тоже двухкомнатную – но в новом ЖК в центре города, за 3,5 миллиона рублей. Значит, потребуется ипотека.

По шагам сделка происходила так:

Шаг 1. Сергей выбрал застройщика с программой трейд-ин и подобрал квартиру в одном из реализуемых ЖК. Параллельно он занимался ипотекой – подал заявку и получил одобрение.

Шаг 2. Застройщик провел оценку жилья Сергея. Из ожидаемых 2,5 млн Сергею предложили всего лишь 2,2 млн рублей – на 300 тысяч меньше. В случае Сергея, сделку ему нужно провести побыстрее – поэтому он согласился на этот вариант.

Шаг 3. После согласования условий продажи, был составлен договор. В нем указаны стоимость и сроки продажи имеющейся недвижимости.

Так, у Сергея в договоре была прописана сумма в 2,2 млн рублей и срок продажи – 2 недели, в ускоренном режиме.В некоторых компаниях услуга сопровождения сделки – то есть, проверки и оформления бумаг, поиска покупателя и т. д.

– платная. Стоимость оказания услуг также должна быть указана в договоре.

Шаг 4. Параллельно был подписан еще один договор – на бронирование выбранной Сергеем квартиры. В нем на определенное время закрепляется стоимость нового жилья, и в это время его не могут предлагать другим клиентам.

Важно! Как правило, срок, в который нужно продать старую недвижимость, и срок бронирования новой одинаковы, и могут составлять от 2 до 6 месяцев в зависимости от компании. Обязательно уточните этот момент перед согласованием сделки.

Квартиру для Сергея забронировали на 2 недели — на срок продажи.

Шаг 5. Застройщик сразу заплатил Сергею. Он решил, что 1,95 млн использует тве первоначального взноса, а оставшиеся 250 тысяч рублей направит на отделку нового жилья.

Поэтому ему выдали вексель на 1,95 млн (для выплаты застройщику) и еще 250 тысяч перевели на карту.

Обратите внимание: некоторые организации не сразу выкупают вторичку, а выставляют ее на продажу, и только после того, как найдется покупатель, реализуют ее и выплачивают клиенту деньги.

Шаг 6. Полученный вексель Сергей передал застройщику, где затем получил акт о погашении первоначального взноса и чек на 1,9 миллионов рублей. Кроме того, в этот же день Сергей подписал договор переуступки прав на новую квартиру по договору долевого участия.

Шаг 7. Квартира, которую выбрал Сергей, стоит 3,5 миллиона рублей. Первоначальный взнос сделан – осталось погасить 1,6 миллионов. Сделать это можно из своих сбережений, если таковые у покупателя есть, или ипотечным кредитом.

Сергей выбрал второй вариант, и еще на первых этапах трейд-ин подобрал банк и получил одобрение ипотеки.Важно! Банки одобряют ипотеку только для новостроек аккредитованных компаний. Обязательно проверьте, с какими компаниями сотрудничает кредитор.

Кроме того, сам застройщик может посоветовать вам банк.

Банку Сергей предоставил договор о переуступке прав и чек, полученный от застройщика, который и стал первым взносом по ипотеке.

Шаг 8. После нужно зарегистрировать договоры в Росреестре. Можно сделать это самим, а можно передать часть полномочий на юриста застройщика – например, при регистрации ипотеки и договора на новую квартиру. Для этого потребуется доверенность.

После регистрации Росреестром (делается это в течение 12 дней), договоры вступают в силу. Старая двушка Сергея перешла к подрядчику, а банк же выплатил оставшиеся 1,6 млн рублей застройщику.

Какие еще есть варианты

Существуют другие схемы, которые позволяют приобрести новое жилье с продажей вторички. Рассмотрим их далее.

Рассрочка с самостоятельной продажей

В этом случае продажей квартиры человек занимается сам – он ищет клиентов, оформляет договор и т. д. Как правило, вырученных за продажу вторички не хватает для приобретения новой жилплощади. Поэтому покупатель оплачивает часть стоимости выручкой с продажи старого жилья, а остальное погашает заемными средствами.

Ипотека под залог

Эта схема более привычна российским покупателям. Она включает в себя несколько этапов:

  • Покупатель выбирает банк и выгодную для него ипотечную программу. Затем можно либо подать онлайн-заявку на предварительное одобрение, либо обсудить подробности сделки с менеджером банка. Также вы сможете получить список всех необходимых документов, которые нужно собрать для подписания договора.
  • Если заемщика есть недвижимость, которую можно передать в залог банка, оформляется соответствующий договор.
  • Далее оформляется соглашение с застройщиком, а деньги за новую квартиру будут перечислены на счет продавца.

В результате вы передаете имеющуюся квартиру под залог. Вы сможете жить в ней, но распорядиться ей (например – продать или оформить дарственную) получится только после окончательного погашения долга. При этом вам не нужно будет искать деньги для совершения первоначального взноса. На оформление такой сделки нужно меньше времени. Однако, ставки по такому кредиту как правило выше.

Проживание в квартире до сдачи дома

Для такой сделки составляется сразу три договора.

  1. На покупку у застройщика. В нем обязательно должно быть указано, что клиенту дана отсрочка на оплату вплоть до сдачи дома с эксплуатацию.
  2. На реализацию квартиры клиента.

    В нем указаны все условия физического и юридического освобождения жилья, при этом все сроки должны соответствовать датам из первого договора.

  3. Договор аренды старой жилплощади на период до сдачи новостройки в использование.

Клиент же выбирает себе новое жилье и подписывает договор, а также передает имеющуюся в его собственности вторичку по договору продажи. Застройщик, в свою очередь, разрешает клиенту жить в проданной квартире по соглашению аренды до тех пор, пока новостройка не будет сдана в эксплуатацию.

Плюсы и минусы схемы

Как и любая программа на рынке недвижимости, трейд-ин имеет свои плюсы и минусы, которые обязательно нужно учитывать перед тем, как оформлять договор.

Сначала рассмотрим преимущества.

  • Юридические вопросы решаются быстро и в одном месте. Одновременно происходит сразу несколько сделок – покупка новой квартиры, продажа имеющейся, и в некоторых случаях – аренда старого жилья до сдачи новостройки. Все процедуры занимают намного меньше времени.
  • Клиенту не нужно самому продавать вторичное жилье, искать покупателя и проводить сделку. Застройщик либо сам выкупает недвижимость, либо выступает посредником, оценивает квартиру, находит покупателей и т. д. А если вырученных средств не хватает, посоветует, где взять ипотечный кредит.
  • Заинтересовавшую вас квартиру не продадут, пока вы занимаетесь продажей своей собственности и оформлением кредита. Новую жилплощадь бронируют и фиксируют цену на некоторое время – от нескольких недель до 3 месяцев.
  • Средства с проданного вторичного жилья могут стать первоначальным взносом по ипотеке, как в описанном выше примере. Сергей

В чем же минусы?

  • Основной недостаток – это снижение цены. Из примера мы увидели, что Сергею пришлось продать вторичное жилье по стоимости ниже, чем среднерыночная. В среднем занижение может составлять 5−7%.
  • Кроме того, в некоторых случаях между продажей строй и заселением в новую квартиру проходит время. Особенно это касается новостроек, еще не сданных в эксплуатацию. Как правило, для таких сделок применяется вариант с арендой проданной клиентом вторички на время до сдачи здания – или же, если у клиента есть возможность пожить, например, у родителей, он переезжает в другое место.
  • Услуга «квартира в зачет» – не самое распространенное предложение на российском рынке недвижимости. Найти застройщиков с трейд-ин сложно, к тому же могут возникнуть сложности со старой недвижимостью – она должна соответствовать требованиям застройщика или агента.

Эта схема подойдет тем, кто хочет продать свою вторичку и с вырученных средств приобрести новую. Так семья может значительно сэкономить время и убить двух зайцев одним выстрелом. Однако кому-то может быть неудобно снимать квартиру или жить какое-то время у родителей. Поэтому недвижимость по трейд-ин подойдет, скорее, для семей, у которых есть второе жилье (например, дом или дача).

Альтернативой трейд-ин может быть и обычная ипотека. Внесите первоначальный взнос из уже имеющихся у вас средств, дождитесь переезда в новую квартиру и продайте старую – и с вырученных денег можно будет погасить остаток долга. К тому же, некоторые банки предлагают ипотеку без первоначального взноса.

Примеры

Рассмотрим несколько застройщиков, которые берут в зачет вторичное жилье в Москве.

ПИК-Брокер. Дочерняя компания «ПИК», в которой можно оформить трейд-ин онлайн – для этого нужно всего лишь оставить заявку на сайте.

Здесь все сделают за покупателя: компания купит вашу вторичку, даже если она еще находится в залоге банка по ипотечному кредиту, забронирует на весь срок сделки, а также поможет подобрать выгодную ипотеку от банков-партнеров.

  • Разница с рыночной стоимостью – до 7%;
  • Бесплатное оформление договоров;
  • Проведение сделки до 7 дней со дня предоставления документов.

INGRAD.

Здесь предлагают несколько вариантов трейд-ин:

  • Проживание – клиент живет в своей старой квартире до сдачи новостройки в эксплуатацию;
  • Зачет стоимости имеющейся недвижимости в счет новой без проживания, но с выкупом ее по цене, максимально близкой к рыночной – а в некоторых случаях и дороже. Но при этом клиенту нужно будет сразу же съехать;
  • Компенсация – застройщик предоставляет аренду квартиры на период строительства;
  • Трейд-ин по военной ипотеке – застройщик выкупает жилье с обременением, купленное военнослужащим по программе господдержки.

Срок сделки в компании «Инград» – от 1 до 3 месяцев.

МИЦ Девелопмент. Компания работает только со своими жилыми комплексами – то есть и продавать, и покупать квартиру заемщик должен исключительно в новостройках МИЦ Девелопмент.

Сроки таких сделок составляют не более 60 дней. Клиенты могут купить новую жилплощадь в любой момент строительства.

По оценкам специалистов застройщика, применение схемы «квартира в зачет» на внутреннем рынке позволяет увеличить прибыль от продажи вторичного жилья примерно на 8−10%.

Заключение

«Квартира в зачет» (или же трейд-ин) позволяет купить новую недвижимость и одновременно продать старую, использовав вырученные средства в качестве части оплаты. Как купить квартиру по такой схеме?

К сожалению, программа пока не получила широкого распространения на российском рынке, поэтому прежде всего уточните, какие застройщики предлагают проведение таких сделок.

Узнайте, как обычно проходит продажа и покупка и обдумайте детали: какой срок вас устроит, где вы будете жить, если нужно будет дождаться окончания строительства и сдачи объекта. Если вам потребуется ипотека – обратитесь в банк.

Ипотечный кредит обычно одобряют на 2−3 месяца – за это время сделка по трейд-ин должна состояться. Наконец, заключите договоры на продажу и покупку и дождитесь регистрации прав на новую собственность. Правда и мифы о деньгах в Telegram

Источник: https://www.vbr.ru/banki/help/mortgage/kvartira-v-novostrojke-v-zachet-imeyushchegosya-zhilya/

Как сменить хрущевку на новостройку

Взаимозачет комнаты на новостройку

Желание улучшить свои жилищные условия – вполне понятно и логично. Но при этом возникает вопрос, как сменить хрущевку на новостройку с минимумом сложностей и переплат. Вы можете просто продать старую квартиру, и когда появятся деньги, заняться поиском новостройки. Но это путь долгий, и есть риск остаться “на улице, когда старую недвижимость уже продали, а новой еще нет.

Варианты и возможности

Можно использовать взаимозачет или trade-in. Эти два метода довольно близки. В обоих случаях вы пользуетесь услугами риэлтора, который либо выкупает сам, либо перепродает вашу хрущевку, и практически одновременно покупает вам квартиру в новостройке. 

Само собой, что второй вариант – проще, удобнее и надежнее. Мы предлагаем немного подробнее разобраться, как именно в современных условиях можно сменить хрущевку или другую «вторичку» на новостройку, и какие нюансы нужно учитывать при выборе агента и метода обмена.

Изначально трейд-ин использовался в автомобильном бизнесе, когда автодилеры принимали подержанные машины в счет оплаты новых.

На российском рынке недвижимости схема стала использоваться, начиная с 2014 года, когда сегмент испытывал серьезный кризис.

Специалисты по недвижимости старались придумывать выгодные, оригинальные предложения, которые помогут поднять или хотя бы удержать продажи на определенном уровне.

Сегодня ситуация на рынке недвижимости не столь критична. Тем не менее, метод прижился и стал полноценным инструментом продаж. Если верить анализу рынка, trade-in (трейд-ин или взаимозачет) все еще находится в состоянии развития. До сих пор не существует четких и однозначных правил оформления подобных сделок, а риэлторы применяют самые разные алгоритмы.

Что лучше: взаимозачет или trade-in?

Выше мы и сами объединили эти два инструмента в один, так как для покупателя различия здесь минимальны. Более того, большинство специалистов по недвижимости также их не разделяют, просто в разных случаях, в зависимости от ситуации, пользуются одним из инструментов. Но все же для более глубокого понимания ситуации, стоит разобраться в нюансах.

Схема trade-in

Трейд-ин – это схема, при которой для оплаты части стоимости новой вещи вы отдаете старую. Это прекрасно работает при продаже автомобилей или бытовой техники. Но рынок недвижимости внес свои коррективы. 

Ключевое отличие — это отсутствие четкой грани, разделяющей трейд-ин и взаимозачет. Первый вариант схемы предполагает обычный обмен старой квартиры на новое жилье с доплатой или без. В этом случае риэлтор часто сам выкупает ваше жилье для последующей перепродажи или других целей. Взамен вы получаете квартиру в новостройке из перечня, продолженного покупателем вашего жилья.

Взаимозачет

Взаимозачет больше похож на одновременную продажу и покупку недвижимости с привлечением посредника-риэлтора. Ваша хрущевка будет выставлена на продажу, а в новостройке на этот период за вами закрепляется бронь на нужные вам квадратные метры.

Традиционный срок брони – 45 дней. Потому продажа при сделках взаимозачета оформляется в крайне сжатые сроки.

Основные отличия методов

С точки зрения владельца хрущевки методы почти не отличаются. Но есть и некоторые различия:

  1. Цена продажи. При покупке trade-in застройщик или агентство недвижимости становятся владельцами квартиры. Она числится на балансе, владелец должен оплачивать коммунальные счета. Стоимость выкупа такой недвижимости на 15% ниже рыночной. При взаимозачете можно продать жилье по реальной цене.
  2. Взаимозачет – это риск, связанный с поиском покупателя. Если риелтор не сумеет продать ваше жилье в сжатые сроки, бронь на новостройку будет снята. И придется заново искать и бронировать квартиру и, соответственно, переносить по времени возможность сменить хрущевку на новостройку.

В итоге благодаря трейд-ин можно действительно быстро и выгодно сменить хрущевку на новостройку.

Что можно обменять на новостройку

Компании, работающие по взаимозачету и трейд-ин, утверждают, что ограничений принимаемых старых квартир в счет оплаты новой практически не существует. Даже если вы купили квартиру сравнительно недавно, например, в другой новостройке, в том числе, в ипотеку, сменить ее на новую при желании вполне возможно. 

Единственное исключение –  аварийное состояние жилья. Например, вы не сможете обменять квартиру в доме, предназначенном под снос или расселение. Не менее важна чистота объекта с юридической точки зрения, т.е. отсутствие на недвижимости обременений или залогов.

Что ждет trade-in в ближайшем будущем

Статистика показывает, что за 2019 год количество альтернативных сделок выросло на 20-25%, что позволяет спрогнозировать дальнейший рост этого типа купли-продажи жилья. Эксперты связывают такую тенденцию с уменьшением денежной массы на руках граждан в связи с кризисом, а в 2020 году ситуацию усугубила пандемия коронавируса и связанный с ней режим самоизоляции.

Вопреки всем сложностям, все большее число россиян стремится улучшить условия жизни и сменить хрущевку или «панельку» на современное удобное жилье. Потому вполне можно ожидать, что trade-in в ближайшие годы будет активно развиваться, появятся определенные стандарты, и нашим согражданам будет еще проще и удобнее переселяться в новостройки из старых тесных квартир.

Источник: https://23kvartiri.ru/kak-smenit-xrushhevku-na-novostrojku/

Трейд-ин в недвижимости: как устроен обмен старой квартиры на новую

Взаимозачет комнаты на новостройку

Вы хотите переехать в новостройку, и при этом у вас есть старая квартира. Традиционно, чтобы продать старую и купить новую нужно много времени и усилий: найти продавца, договориться с застройщиком.

Из-за волокиты с продажей можно упустить квартиру мечты, а процесс растянется на год, а то и больше.

А можно проще: по программе трейд-ин вы можете использовать старую квартиру для частичной или полной оплаты новой квартиры в режиме «одного» окна.

Рассказываем, в чем суть схемы, какие у нее особенности, достоинства, ограничения и риски.

Что такое трейд-ин

Понятие трейд-ин (trade-in) пришло из автомобильного рынка. Суть программы заключается в том, что в зачет стоимости нового авто идет ваш старый автомобиль.

В недвижимости схема сложнее, чем при покупке машины. Классический трейд-ин квартиры выглядит так: покупатель продает квартиру застройщику или агентству недвижимости, передает все права на нее и доплачивает разницу между стоимостью старого жилья и нового. Но на российском рынке эта схема имеет ряд особенностей.

Как работает трейд-ин в недвижимости

На рынке эту схему часто называют «квартира в зачет», «взаимозачет», но по сути она таковой не является, нельзя провести прямые аналогии между trade-in и взаимозачетом.

Продажа квартир в новостройке по этой схеме — это не простой обмен старой квартиры на новую. Сдать свое жилье застройщику «в зачет» и заселиться в новостройку не получится — он не может просто принять старые метры в счет оплаты новых, и, чаще всего, не выкупает квартиру себе.

Застройщик под видом зачета предлагает вам продать через аффилированное агентство-партнера вашу старую квартиру и вырученные от продажи деньги использовать для покупки новой. Всё делается через «одно окно», то есть через строительную компанию.

Технически схема трейд-ин — две сделки, которые проходят параллельно: продажа и покупка. Заключаются два договора:

  • договор на реализацию старой квартиры, в котором прописывается стоимость продажи и размер комиссии за оказанные услуги;
  • договор бронирования квартиры в новостройке, где за вами закрепляется определенная квартира и фиксируется ее стоимость.

Вы можете сделать всё это и самостоятельно: найти собственника на старую квартиру, провести сделку и принести деньги застройщику. Но часто это неудобно: нужно тратить время и силы на поиски покупателя, искать и бронировать квартиру в новостройке и проверять все документы.

Для реализации жилья по схеме трейд-ин застройщик в большинстве случаев сотрудничает с аффилированными агентствами. Они оценят недвижимость и продадут ее в заранее согласованные сроки.

Бывают и редкие случаи классической схемы, когда старую квартиру выкупает непосредственно застройщик или агентство недвижимости и потом сбывает ее по своим каналам. Но это скорее исключения — традиционно застройщик специализируется на первичном жилье, для операций на вторичном рынке существуют агентства недвижимости.

Как происходит процесс трейд-ин

Условия и нюансы сделок по схеме trade-in могут отличаться у разных застройщиков, но шаги примерно одинаковые.

Первый шаг. Вы выбираете застройщика и узнаете, есть ли у него программа трейд-ин. Если есть, то подбираете подходящую квартиру в ЖК застройщика и фиксируете ее стоимость.

Второй шаг. Агентство недвижимости от застройщика осматривает и оценивает имеющуюся у вас квартиру в течение трех-пяти дней и выдает заключение. Вы обговариваете условия продажи квартиры, юрист проверяет документы.

Если приобретаете новую квартиру с доплатой в ипотеку, то агентство поможет подобрать банк и получить одобрение ипотеки.

Третий шаг. Если результаты оценки вас устроили, то подписываете с агентством договор на продажу вашей квартиры, в котором указана её стоимость, сроки продажи (как правило, от двух до шести месяцев) и размер вознаграждения за оказанные услуги, если оно предполагается.

Четвертый шаг. Параллельно с договором на продажу заключаете договор бронирования новой квартиры с застройщиком. За вами закрепляется определенная квартира и фиксируется ее стоимость на время (обычно на срок от двух до шести месяцев). В это время квартира не может быть продана кому-либо другому.

Договор бронирования может быть платным: в виде определенной суммы (в среднем от 50 тыс. рублей) или процента от стоимости объекта недвижимости (от 0,5 до 2-3%).

Пятый шаг. Агентство-партнер застройщика ищет покупателя на вашу старую квартиру. Обычно это занимает от одного до шести месяцев.

Шестой шаг. После того, как покупатель на вашу квартиру найден, вы подписываете с ним договор купли-продажи и оформляете сделку с застройщиком. Как правило, обе сделки заключаются в один день. Деньги, полученные от покупателя вашей квартиры, направляются застройщику в счет оплаты новой.

При необходимости можно доплатить разницу в стоимости старой и новой квартиры из личных сбережений, с помощью ипотечного кредита или материнского капитала.

На что нужно обратить внимание

  • Старая квартира скорее всего будет продаваться со скидкой. Обычно устанавливаются две цены реализации квартиры: желаемая и для быстрой продажи, то есть ниже рыночной. Размер дисконта чаще всего не превышает 15%, но может вырасти, если продаваемое жилье не пользуется спросом.

  • Квартиру могут не продать в согласованный срок. Тогда возможны разные варианты: продлить срок брони новостройки, уменьшить цену продажи, вернуть стоимость бронирования или первого взноса. Всё оговаривается с застройщиком и агентством.

Сделка может потребовать дополнительных расходов. Нужно будет заплатить комиссию агентству за продажу старой квартиры, сопровождение сделки. Но некоторые застройщики могут полностью или частично взять на себя эти расходы, например, оплату комиссии агентству.

Купить по программе трейд-ин можно только квартиру в новостройке.

Требования к квартире для продажи

Схема трейд-ин работает, если старую квартиру легко продать. Требования к квартире можно узнать у конкретного застройщика, но обычно они стандартные у всех девелоперов:

  • Квартира должна быть целиком, то есть не комната и не доля. Часто не подходят для трейд-ин и загородные дома.
  • Квартира для продажи должна располагаться в том же городе, где приобретается новое жилье.
  • Юридическая «чистота» квартиры: она должна находиться у вас в собственности; нежелательно, если одним из собственников является несовершеннолетний или же в прошлом было много собственников; на квартиру не должен быть наложен арест.
  • Квартира имеет удобное месторасположение, так как это влияет на скорость продажи и размер скидки.
  • В квартире сделан косметический ремонт — так агентству будет проще найти покупателя./li>
  • Год постройки дома — не раньше 1960; дом не в аварийном состоянии, его износ не превышает 40%; перекрытия не деревянные; если были перепланировки, то они согласованы.
  • Если у вас квартира в новостройке, а у застройщика есть программа трейд-ин, то легко получится сделать обмен, выбрав новую квартиру среди ЖК застройщика.

Проверят и определят, подходит ли квартира для продажи застройщик или агентство-партнер, когда будут оценивать ее.

В каких случаях выгоден трейд-ин

У трейд-ина много плюсов, но программа выгодна не всегда. Если у вас есть сбережения на первый взнос, то лучше взять на оставшуюся сумму ипотеку и продавать квартиру в «обычном» режиме — тогда вы не потеряете деньги из-за дисконта, который есть при продаже по трейд-ин.

Или, в случае, если важно продать квартиру подороже и сроки не поджимают, лучше воспользоваться стандартной схемой: сначала продать старую квартиру, потом выбрать и купить новую.

В остальных случаях трейд-ин имеет ряд преимуществ:

  • Экономия времени, срочность и оперативность. Главный плюс программы — возможность быстро продать свою квартиру (особенно ту, которая по каким-либо причинам не продавалась ранее) и переехать в более благоустроенную.
  • Можно не дожидаться продажи старой жилой площади и оформления ипотечного кредита.
  • Покупка новой квартиры без существенных накоплений. Если стоимость старой квартиры может полностью покрыть покупку новостройки, вы получаете новую квартиру без вложений.
  • Фиксация стоимости квартиры в новостройке. Цены на первичное жилье растут быстрее, чем на «вторичку», и за несколько месяцев выбранная квартира может существенно подорожать. А договор бронирования при трейд-ин позволяет зафиксировать цену на новую квартиру пока продается старая. Дополнительные средства для заключения и оформления сделки срочно искать не придется.
  • Квартира в новостройке закрепляется за вами. Выбранная по программе trade-in квартира будет недоступна другим покупателям. Это особенно удобно, если вы выбрали редкую квартиру в популярном жилом комплексе.
  • Программа проводится в режиме «одного окна», без участия большого количества посредников, что экономит время, деньги, силы и снижает риски. Вам не придется обращаться к разным агентствам для продажи и покупки квартиры.
  • Сделку сопровождают специалисты. Вам не нужно самим проводить оценку имеющейся квартиры, предпродажную подготовку, искать покупателя и проводить с ним переговоры, показывать квартиру, оформлять документы и искать приемлемую ипотечную программу. Всё это берут на себя специалисты.
  • Не нужно платить юристу, поскольку агентство-партнер, которое сопровождает сделку, проверяет все документы.
  • Но вы можете привлечь независимого юриста, чтобы быть окончательно уверенным в безопасности сделки.

Обратная сторона trade-in в недвижимости

  • У сделок по трейд-ин есть и минусы, ограничения и риски:
  • Главный минус трейд-ин — потеря в стоимости продаваемой квартиры на дисконте и оплате всех комиссий. В среднем это от 5 до 20% от рыночной цены квартиры, а иногда этот процент может достигать и 30.
  • Нужно где-то жить, если новая квартира еще на этапе строительства.

    Кроме того, может потребоваться ремонт, что еще дальше отодвинет новоселье.

  • Поскольку старая квартира становится чужой собственностью, придется жить у родственников или временно снимать жилье, а это дополнительные расходы.
  • Этот риск можно минимизировать, выбрав квартиру в новостройке на завершающей стадии строительства.
  • Узкий выбор нового жилья.

    В схеме участвуют не все застройщики или не все жилые комплексы выбранного застройщика. И это может быть даже не каждая квартира в выбранном доме.

  • Не все старые квартиры попадают под трейд-ин из-за предъявляемых к ним требований.
  • Всегда есть риск, что строящийся дом перейдет в разряд долгостроев.

  • Нет возможности передумать — деньги от продажи старой квартиры сразу идут на счет застройщика в качестве основного взноса за новую.
  • Можно столкнуться с недобросовестными схемами, когда, например, агентство нашло покупателя на вашу квартиру, и вы подписали договор купли-продажи, а застройщик вдруг отказался продавать новую.

    Чтобы этого не произошло, тщательно выбирайте застройщика или агентство-партнера. Наши материалы о выборе квартиры в новостройке и выборе надежного агентства недвижимости могут вам помочь.

У кого из застройщиков есть программа trade-in

Подобрали несколько застройщиков, которые работают по схеме трейд-ин.

локация: ЦАО, Пресненский район, м. Шелепиха, 5 мин. пешком

цены: от 10,7 млн рублей за квартиру 41 кв. м

Жк spires, tekta group

локация: зао, район очаково-матвеевское, м. славянский бульвар, 25 мин. пешком

цены: от 14,2 млн рублей за квартиру 38 кв. м

жк ilove, гк кортрос

локация: свао, останкинский район, м. алексеевская, 14 мин. пешком

цены: от 9,8 млн рублей за квартиру 38 кв. м

жк крылья, группа эталон

локация: зао, раменки, м. аминьевское шоссе, 9 мин. пешком

цены: от 9,7 млн рублей за квартиру 29 кв. м

жк донской квартал, страна девелопмент

локация: юао, донской район, м. тульская, 13 мин. пешком

цены: от 5,1 млн рублей за квартиру 17 кв. м

жк сиреневый парк, afi development

локация: вао, метрогородок, м. бульвар рокоссовского, 21 мин. пешком

цена: от 7,5 млн рублей за квартиру 33 кв. м

жк одинград кварталы лесной и центральный, гк инград

локация: мо, г. одинцово (10 км от мкад), м. одинцово мцд, 31 мин. пешком

цена: от 4,1 млн рублей за квартиру 25 кв. м

жк отрада, отрада девелопмент

локация: мо, г. красногорск, п. отрадное (9 км от мкад), м. пятницкое шоссе, 9 мин. на автомобиле

цены: от 3,9 млн рублей за квартиру 20 кв. м

памятка, если вы хотите купить квартиру по трейд-ин

  • Схема трейд-ин — это не один процесс обмена старого на новое, как бывает на автомобильном рынке, а два параллельных.
  • Вы заключаете два договора: с агентством-партнером застройщика на продажу вашей старой квартиры и с застройщиком на бронирование новой квартиры, с фиксацией ее стоимости.
  • Агентство оценивает вашу квартиру и продает ее. Деньги от продажи идут в счет оплаты новой квартиры застройщику.
  • Все сделки по трейд-ин проводятся параллельно, через «одно окно».
  • Купить по трейд-ин можно только квартиру в новостройке, а ваше старое жилье должно располагаться в том же регионе, где приобретаете новое.
  • Для продажи по трейд-ин не подходят комнаты или доли, вы должны быть собственником отдельной квартиры, и на нее не должен быть наложен арест.
  • Ваша квартира должна быть с ремонтом и удобно расположена, а дом не быть слишком старым, год постройки — после 1960.
  • Главный плюс программы в том, что можно продать квартиру в максимально короткие сроки, не тратя время и силы на поиски и переговоры с покупателями. Всю сделку сопровождают специалисты.
  • Схема удобна, если у вас нет существенных накоплений на новую квартиру, или вы не хотите брать ипотеку: стоимость проданного жилья может полностью или почти полностью покрыть стоимость новостройки.
  • Цена на новую квартиру при трейд-ин фиксируется на длительное время и ее не могут приобрести другие покупатели.
  • Один из минусов программы — для быстрой продажи старое жилье будет реализовано в среднем на 15% дешевле рыночной цены.
  • Выбор нового жилья по программе довольно узкий, trade-in есть не у всех застройщиков.
  • Возможны дополнительные расходы: за бронирование новой квартиры; на комиссию агентству за продажу старой квартиры; на аренду жилья, пока вы не сможете въехать в купленную квартиру.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/avahoru/treidin-v-nedvijimosti-kak-ustroen-obmen-staroi-kvartiry-na-novuiu-5f27b768f53dbf2cbf005466

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.