Выкупной договор

Содержание

Как работает аренда с правом выкупа? Особенности, условия, сходства с лизингом

Выкупной договор

Рынок создаёт самые причудливые схемы взаимоотношений между контрагентами. Аренда с последующим правом выкупа… Что это? Тот же лизинг или нечто принципиально иное? Проводятся ли такие сделки в реальности или они возможны только в теории? Не противоречит ли подобный договор законодательству и как его оформить? Почитали нормативную базу и её разъяснения, чтобы дойти до самой сути.

Очевидно, что аренда с правом последующего выкупа интересна в отношении дорогих объектов. Зачем это владельцу? Ведь он может найти покупателя и получить нужную сумму в разумные сроки, а не за несколько месяцев или лет. Такая сделка широко используется застройщиками, которые хотят увеличить продажи. По сути, аренда камуфлирует рассрочку, но само оформление – проще, а риски – ниже.

Второй вариант – продажа машин автохаусами. Времена нынче трудные, многих покупателей не хотят кредитовать банки (официальный доход не подтверждён). Аренда снимает этот вопрос, ведь для заключения договора не нужно подтверждать уровень благосостояния.

Третья категория – отчуждение неликвидных объектов. Если продавец отчаялся, он соглашается на любые варианты, в том числе и на такую экзотическую альтернативу. Опыт показывает, что подобные сделки заключаются и регистрируются. Но их процент в удельном весе нельзя назвать крупным.

Аренда с выкупом: немного теории

Правовые основы сделки заложены ст.624 ГК РФ, где указано, что имущество может перейти в собственность арендатора по истечению срока договора или до наступления «даты Х», если внесена вся сумма, предусмотренная соглашением. Законодатель ограничил возможность использования в такой сделке отдельных объектов (например, земель сельхоз назначения, принадлежащих государству).

По договору может передаваться различное имущество:

  1. Транспортные средства (автомобили, мотоциклы, спецтехника и т.д.);
  2. Недвижимость (квартиры, офисы, загородные дома);
  3. Оборудование для производственной деятельности;
  4. Иные объекты.

В сделке могут участвовать физические и юридические лица, выступая от имени арендатора или арендодателя. Допускается и изменение сторон в сделке (к примеру, в связи с реорганизацией компанией или смертью гражданина). Чем больше условий оговорили участники, тем выше шансы защитить права.

Интересно! Самая дорогая в мире аренда – в Гонконге. Средняя стоимость квартиры «типовых западных» потребительских качеств (санузел, кухня, две спальни) в 2019 г. составила около 3700$ в месяц. Для сравнения, медианная зарплата в этом же году в той же стране составила около 2800$.

Как составить договор и что в нём отразить?

Документу необходимо придать письменную форму, в ряде случаев – произвести государственную регистрацию (в отношении ТС и недвижимости).

Существенные условия соглашения:

  1. Предмет договора (имущество, которое передаётся в аренду);
  2. Размер платы и периодичность её внесения.

В статье 624 ГК РФ оговорено, что право последующего выкупа может устанавливаться и дополнительным соглашением. Но лично я рекомендую прописать это в основном договоре, не рискуя деньгами. Ведь, в случае чего, доказывать свою правоту придётся в судебном порядке (например, если фактический продавец сделает вид, что о передаче объекта речь не велась).

Обратите внимание! Вместе с договором должно быть разработано приложение – график платежей. Без него, разумеется, сделка не будет признана недействительной, но её исполнение существенно усложнится.

Крайне важно точно указать характеристики объекта соглашения. Для недвижимости – инвентарный номер и место расположения, для автомобиля – марка и модель, VIN-номер. Если это не выполнено, сделка может быть оспорена в судебном порядке и даже подменено имущество. Произвести регистрацию с неполными данными об объекте невозможно.

Подводные камни

Главный нюанс договора аренды с правом последующего выкупа для владельца объекта – это возможное обесценивание отечественного рубля. Если случится резкий коллапс, арендодатель понесёт крупные убытки. Вспомните: в 2013 г. за 100 рублей можно было купить больше 3$, а в октябре 2020 г. – лишь 1,5$. Вот почему ежемесячный платёж должен быть привязан к твёрдой валюте или к корзине.

Второй важный аспект – риск гибели (порчи) имущества. Под угрозой – автомобили, оборудование, загородные дома, реже – квартиры. В договоре можно предусмотреть обязанность страхования объекта либо переложить риск его случайной гибели (повреждения) на арендатора. Или наоборот – всё зависит от того, в чьих интересах проводится сделка.

Третий момент, на который стоит обратить внимание при аренде транспортных средств с правом последующего выкупа – кто несёт ответственность как владелец источника повышенной опасности. По общему правилу за вред, причинённый ТС, отвечает его титульный собственник.

Но поскольку арендатор будет пользоваться машиной (техникой) несколько месяцев или лет, именно он рискует попасть в аварию. В договоре следует указать, что ответственность за вред, причинённый источником повышенной опасности, несёт лицо, фактически владеющее объектом.

Мошенничество с договором

Противоправные действия возможны с обеих сторон в виде незаконной продажи объекта сделки. Как обезопасить себя от этого? Во-первых, в договоре должна быть оговорка, что передаваемое имущество не содержит обременений, не продано и не заложено. Во-вторых, договор следует зарегистрировать, чтобы в базе данных была отметка о проведённой сделке.

Условие касается автомобилей, недвижимости, спецтехники. Саму сделку может удостоверить и нотариус, однако у него нет доступа к базам данных имущества. Если объект будет незаконно реализован до полной выплаты долга, речь идёт об уголовно-наказуемом деянии – мошенничестве. А с учётом стоимости собственности – в крупном или особо крупном размере.

Аренда с правом выкупа: отличия от лизинга

Какой вариант выгоднее и безопаснее? На первый взгляд, сделки очень похожи, но по факту между ними имеется ряд серьёзных отличий. Ключевое из них, по моему мнению – последствия неисполнения обязанностей арендатором (лизингополучателем). Именно риск лишиться всех вложенных средств пугает тех, кто вступает в правоотношения.

Последствия неисполнения договора лизинга и их рассмотрение в судебном порядке оговорены Постановлением Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 17 «Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга». Особое внимание привлёк п.3.2, где отмечено, что часть вложенных средств может быть возвращена. Ничего подобного по договору аренды не предусмотрено (и постановления Пленума нет).

Лизингополучатель вправе возвратить часть денег, за вычетом:

  1. Доказанной суммы финансирования;
  2. Убытков лизингодателя (затраты на возврат, демонтаж, ремонт, хранение, транспортировку имущества, штраф за досрочный возврат кредита);
  3. Санкций по договору.

Важно! Лизингодатель не обязан в добровольном порядке передавать бывшему лизингополучателю какие-либо средства. Для их возврата потребуется обращение в суд с исковым заявлением. Обязанность расчёта в данном случае лежит на лице, защищающем свои интересы.

Сходства и отличия

ХарактеристикаАрендаЛизинг
Количество сторон, участвующих в сделке2: арендатор, арендодатель3: продавец, лизингодатель, лизингополучатель
Право последующего выкупаМожет быть определено дополнительным соглашениемОбязательно указывается при заключении договора
Последствия расторженияСтороны возвращаются в исходное состояниеЛизингополучатель вправе рассчитывать либо на возврат части вложенных денег, либо получить дополнительные убытки
Риск гибели имуществаНа арендодателеНа лизингополучателе
СтрахованиеПо усмотрению сторон
Досрочное завершение сделки (вне графика, утверждённого участниками)В зависимости от условий договора, но принципиально не запрещено

Кроме того, в лизинге могут участвовать только специальные субъекты – компании, осуществляющие инвестиционную деятельность профессионально. Быть стороной в договоре аренды могут как юридические, так и физические лица. Специализироваться на таком занятии им необязательно.

Резюме

Итак, договор аренды с правом выкупа – это не лизинг, а несколько иная сделка. Каждой стороне нужно быть внимательной и при заключении договора позаботиться о защите своих интересов. Арендатор рискует потерять все платежи при несоблюдении графика. Арендодатель – утратить и объект, и деньги (если предмет договора будет уничтожен или повреждён).

Обе стороны могут стать жертвой мошенничества, если имущество будет незаконно отчуждено. В ситуации, когда речь идёт о больших деньгах, для оформления сделки стоит привлечь специалистов. И дважды подумать, подходит ли она в конкретной ситуации.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/arenda-s-posleduyushhim-pravom-vykupa-chto-eto-zachem-nuzhno-i-gde-primenyaetsya

Аренда недвижимости с правом выкупа. Юридические аспекты сделки и образец договора

Выкупной договор

ДОГОВОР

аренды (имущественного найма)

недвижимого имущества с последующим выкупом

город, дата заключения договора

Гражданка Российской Федерации ____________________________________________, именуемая в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и

Гражданка Российской Федерации ____________________________________________, , именуемая в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

  1. Предмет договора

    1. Наймодатель передает Нанимателю земельный участок с расположенной на нем частью жилого дома, имеющие следующие характеристики, далее именуемые «Жилой дом»:

– жилой дом, назначение: __________, _-этажный, общей площадью ___ кв.м, расположенный по адресу ____________________________________________, условный номер: ____________________________________________. Дом имеет неотделимые улучшения в виде ____________________________________________.

Жилой дом принадлежит Наймодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ____________________________________________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «__» ________ 20__ года сделана запись регистрации № ____________________________________________;

– земельный участок, категория земель: ____________________________________________, разрешенное использование: ____________________________________________, площадь ___ кв.м., расположенный по адресу: ____________________________________________, кадастровый номер: ____________________________________________.

Земельный участок принадлежит Наймодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ____________________________________________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «__» _______ 20__ года сделана запись регистрации № ____________________________________________.

1.2. Характеристики Жилого дома на момент его передачи Нанимателю указываются в Приложении № 1 к Договору – Передаточном Акте, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора.

1.3. Наниматель осмотрел Жилой дом до заключения настоящего Договора и не имеет претензий к его месторасположению, техническим характеристикам и состоянию.

2. Срок действия настоящего договора

2.1. Срок найма Жилого дома устанавливается с «__» _______ 20__ года по «__» _______ 20__ года.

2.2. Наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

3. Права и обязанности Наймодателя

3.1. Наймодатель обязуется:

3.1.1. Передать Нанимателю по передаточному акту Жилой дом, пригодный для проживания, отвечающий необходимым санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

3.1.2. При надлежащем исполнении Нанимателем обязательств по настоящему договору заключить с ним договор купли-продажи Жилого дома, на условиях, предусмотренных п. 5 настоящего договора.

3.1.3 Наймодатель обязуется не совершать сделок по возмездному и безвозмездному отчуждению Жилого дома третьим лицам, не передавать его в залог, не ограничивать правами третьих лиц, в том числе правом пользования и проживания.

3.1.4. В Жилом доме постоянно зарегистрированы: ________________________________. Наймодатель обязуется своими силами и за свой счет снять с регистрационного учета указанных лиц в течение _ (_________) месяцев с момента заключения настоящего договора.

3.2. Наймодатель вправе осуществлять проверку состояния Жилого дома и находящегося в нем имущества в предварительно согласованное с Нанимателем время.

3.3. Наймодатель гарантирует, что на момент подписания настоящего Договора:

  • распоряжается Жилым домом на законном основании;
  • Жилой дом не сдан в наем, не отчужден, не находятся под залогом, арестом, не является предметом какого-либо спора.

4. Права и обязанности Нанимателя

4.1. Наниматель обязан:

4.1.1. Использовать Жилой дом в соответствии с его целевым назначением, бережно относиться к обустройству и элементам конструкций и коммуникаций Жилого дома.

4.1.2. Устранять последствия аварий и повреждений, произошедших в Жилом доме, своими силами и за свой счет.

4.1.3. Своевременно вносить плату за пользование Жилым домом (плату за найм), в согласованном с Наймодателем порядке, а также платежи, согласно п. 6.5. настоящего Договора и предоставлять по требованию Наймодателя оплаченные счета, квитанции по указанным платежам.

4.1.4. Содержать Жилой дом в порядке, а также поддерживать его в надлежащем жилом состоянии.

4.1.5. Не нарушать права и интересы владельцев прилегающих помещений при пользовании Жилым домом.

4.1.6. Беспрепятственно допускать Наймодателя в Жилой дом в соответствии с пунктом 3.2. настоящего Договора.

4.1.7. Если последующий выкуп Жилого дома не будет произведен по любым основаниям, Наниматель обязан возвратить Наймодателю Жилой дом, в том же состоянии в котором он были передан Нанимателю с учетом его естественного физического износа, по истечении срока найма.

4.1.8. В случае обнаружения нанесения ущерба Жилому дому в результате пожара, залива, противоправных действий третьих лиц и т.д., незамедлительно известить об этом Наймодателя, а при его отсутствии – заявить об этом в соответствующие компетентные органы.

4.1.9. Передавать Наймодателю все документы и почтовые отправления, а также любую касающуюся его информацию. При этом документы и почтовые отправления касательно осуществления платежей, предусмотренных п. 4.1.3 Договора должны быть переданы Наймодателю не позднее двух рабочих дней с момента их получения Нанимателем.

4.2. Наниматель не вправе без письменного предварительного согласования с Наймодателем:

4.2.1. Устанавливать какое-либо оборудование, требующего изменения конструктивных элементов, в Жилом доме (установка сигнализации, охранных систем и т.д.).

4.2.2. Передавать Жилой дом в пользование третьим лицам путем заключения договора поднайма.

4.2.3. Осуществлять переустройство и перепланировку, способные ухудшить характеристики и повлиять на стоимость Жилого дома.

4.3. Наниматель вправе без письменного предварительного согласования с Наймодателем производить текущий ремонт, реконструкцию Жилого дома, неотделимые улучшения и благоустройство прилегающего земельного участка по своему усмотрению.

5. Последующий выкуп Жилого дома

5.1. Жилой дом переходит в собственность Нанимателя по истечении срока найма или до его истечения при условии полного внесения Нанимателем Выкупной цены путем заключения договора купли-продажи между Сторонами.

5.2. По согласованию Сторон Выкупная цена жилого дома составляет ____________ (____________) рублей 00 копеек и состоит в том числе из суммы средств, переданных Нанимателем Наймодателю в качестве платы за найм. Стороны договорились, что при внесении платежей в соответствии с п.

6.3. настоящего договора срок полной выплаты Выкупной цены составит __ (____________) месяцев. Таким образом крайний срок, в который стороны должны будут осуществить выкуп Жилого дома и заключить следующий из него договор купли-продажи наступит не позднее «__» ____ 20__ года.

5.3. До заключения настоящего договора в счет Выкупной цены Наниматель передал Наймодателю сумму в размере ____________ (____________) рублей 00 копеек.

5.4. Наймодатель обязуется провести сделку выкупа Жилого дома путем заключения договора купли-продажи Жилого дома с Нанимателем или уполномоченным им лицом в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента полного внесения Выкупной цены Жилого дома.

5.5. Односторонний отказ от выкупа Жилого дома и следующего из него заключения договора купли-продажи при условии надлежащего выполнения Нанимателем обязательств по настоящему договору со стороны Наймодателя не допускается.

5.6. В случае одностороннего отказа Нанимателя от выкупа Жилого дома и следующего из него заключения договора купли-продажи внесенная часть Выкупной цены остается у Наймодателя.

5.7. В случае невозможности проведения сделки выкупа Жилого дома и следующего из него заключения договора купли-продажи по вине третьих лиц или не зависящих от Сторон обстоятельств внесенная часть Выкупной цены подлежит возврату Нанимателю. Бремя доказывания того, что обстоятельства, препятствующие проведению сделки, не зависят от действий или бездействия Сторон, лежит на Наймодателе.

6. Платежи и порядок расчетов

6.1. Плата за найм Жилого дома в месяц составляет ____________ (____________) рублей 00 копеек.

6.2. Плата за найм Жилого дома входит в Выкупную цену Жилого дома.

6.3. Плата за найм Жилого дома производится ежемесячно путем наличных расчетов не позднее «__» числа каждого месяца, следующего за расчетным месяцем. Наниматель вправе досрочно исполнять обязательства по внесению платы за найм.

6.4. Установленная плата за наем Жилого дома не подлежит изменению в течение всего срока найма, если иное не будет предусмотрено дополнительным соглашением Сторон.

6.5. Оплату потребляемой электроэнергии, абонентской платы за интернет и телевидение, прочих коммунальных услуг осуществляет Наниматель.

6.6. Наймодатель гарантирует, что на дату заключения настоящего договора отсутствуют задолженности по оплате потребляемой электроэнергии, абонентской платы за интернет и телевидение, прочих коммунальных услуг

7. Ответственность сторон и порядок досрочного прекращения договора

7.1. Наниматель вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора путем направления Наймодателю соответствующего письменного уведомления в срок не позднее чем за тридцать календарных дней до даты расторжения Договора.

7.2.

Наймодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора только в случае грубого нарушения Нанимателем условий настоящего Договора путем направления Нанимателю соответствующего письменного уведомления не позднее чем за тридцать календарных дней до даты расторжения Договора. Грубым нарушением условий настоящего договора в частности является нарушение срок внесения платы за найм более чем на 30 (тридцать) календарных дней.

Договор в таком случае считается расторгнутым по истечении тридцати календарных дней с момента направления Найсмодателем соответствующего уведомления.

7.3. При не внесении Нанимателем платы за найм Жилого дома в течение двух месяцев, настоящий Договор считается расторгнутым.

7.4. Наниматель несет имущественную ответственность за ущерб, причиненный Объекту, за вред, причинённый владельцам прилегающих помещений и земельных участков, независимо от того, является ли этот ущерб результатом умышленных действий или результатом неосторожности Нанимателя или лиц, с ним проживающих.

7.5. При просрочке платежей по настоящему Договору Наниматель уплачивает Наймодателю неустойку в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

7.6. Прекращение либо расторжение настоящего Договора не освобождает Нанимателя от исполнения обязательств, предусмотренных настоящим Договором.

7.8. При обнаружении Нанимателем в процессе исполнения настоящего Договора задолженности Наймодателя по платежам за Жилой дом, которая затрудняет или делает невозможным нормальное использование Объекта для проживания, Наниматель вправе самостоятельно погасить выявленную задолженность за счет причитающейся Наймодателю суммы платы за найм Объекта.

7.9.

Стороны освобождаются от ответственности за невыполнение своих обязательств по настоящему Договору, если причиной этому явились события непреодолимой силы и/или факторы не поддающиеся их контролю и находящиеся вне власти Сторон, как-то: стихийные бедствия, вооруженные конфликты, нормативные акты органов государственной власти и государственного управления, существенно затрудняющие или делающие невозможным исполнение принятых по Договору обязательств.

8. Особые условия

8.1. В случае невозможности выкупа Жилого дома неотделимые улучшения, произведенные в Жилом доме Нанимателем без письменного согласования с Наймодателем, переходят к Наймодателю без возмещения стоимости.

8.2. С момента передачи от Наймодателя риск случайной гибели Жилого дома переходит к Нанимателю.

9. Заключительные положения

9.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами.

9.2. Все изменения и дополнения к настоящему Договору, действительны при условии их составления в письменной форме и подписания обеими Сторонами.

9.3. При возникновении споров, Стороны будут стремиться урегулировать их путем переговоров, а при не достижении согласия – в судебном порядке.

9.4. По вопросам, не предусмотренным настоящим Договором, Стороны руководствуются законодательством Российской Федерации.

9.5. Стороны обязуются считать положения настоящего Договора конфиденциальной информацией и не разглашать его условия третьим лицам.

9.6. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны.

10. Подписи Сторон

Источник: https://sudtut.ru/2017/05/05/arenda-nedvizhimosti-s-pravom-vykupa-yuridicheskie-aspekty-sdelki-i-obrazec-dogovora/

Договор аренды с последующим выкупом: оформление, структура | Правоведус

Выкупной договор

У покупателя не всегда есть в наличии определенная сумма денежных средств, которая позволила бы ему приобрести желаемую недвижимость.

В этом случае можно поступить просто оформить договор аренды имущества с последующим выкупом, при этом осуществить такую сделку могут как физические лица, так и юридические.

При составлении типового договора аренды недвижимости любого типа с последующим выкупом необходимо учитывать следующие особенности: 

  • право выкупа имущества должно быть четко отражено в документе. Судом может быть не принято преимущественное право арендатора на выкуп арендованного имущества, как и указание на право выкупа в соглашении в виде заключения будущего договора купли-продажи (ДКП) имущества. То есть договор аренды с последующим выкупом должен конкретно содержать фразу подобного типа: «Арендатор вправе выкупить арендуемое имущество по истечении срока аренды или до истечения данного срока ….»;
  • основным отличием договора аренды с выкупом от ДКП с рассрочкой платежа является оплата  в первом случае оплачиваются арендные платежи и выкупная стоимость, во втором только выкупные платежи. Следовательно, в документе должна быть указана выкупная стоимость имущества и согласован размер аренды, без прописки этих данных при внесении полной выкупной стоимости переход арендованного имущества в собственность для арендатора не произойдет. Условия о цене являются особенно обязательными в отношении недвижимого имущества;
  • в документе прописывается полное описание предмета аренды (в последующем приобретаемого имущества);
  • также важно обратить внимание на фиксацию в договоре обязанностей арендодателя передать имущество в собственность после того, как вся выкупная стоимость будет внесена.

Важно! Внести выкупную стоимость имущества является для арендатора правом, а не обязанностью, то есть арендатор может просто платить арендную плату и в последующем не выкупать имущество.

Договор аренды жилья с последующим выкупом

Стоит отметить, что аренда жилья с последующим выкупом достаточно редкое явление в сфере правоотношений в вопросах распоряжения недвижимостью, хотя и известное. Договор аренды квартиры с последующим выкупом, как правило, применяется при заключении соглашений между предприятиями, либо когда одной из сторон выступают органы государственной власти.

Особенности аренды жилья с последующим выкупом

Договор аренды квартиры с последующим выкупом есть сочетание соглашений об аренде и купле-продаже недвижимости, следовательно, в документе необходимо учесть особенности сразу двух сделок и проработать в соглашении все законодательные нормы, касающиеся этих процессов. 

Важно! Учитывая тот момент, что в законе нет четкой регламентации такого типа соглашения, лучше всего применять документ только между сторонами-участниками, имеющими доверительные отношения родственниками, друзьями и т.д, что позволит в случае возникновения спора урегулировать его мирным путем, без судебного вмешательства.

Особое внимание в документе занимает установление выкупной цены за квартиру или другую недвижимость, поскольку за срок действия договора стоимость жилья может измениться, при этом пострадают интересы одной из сторон. Очень важно самостоятельно определить порядок индексации стоимости недвижимости и отразить в договоре правильную цену либо обратиться к профессиональному юристу. 

Важно! Собственником жилья арендатор сможет стать только после выплаты всей суммы стоимости жилого помещения, до прекращения действия договора он является всего лишь нанимателем жилья, и в случае возникновения ситуации, связанной с расторжением договоренности, уплаченные суммы не возвращаются они приравниваются к арендной плате и не подлежат возмещению.

Документ составляется в простой письменной форме в трех экземплярах, по форме он напоминает обычный договор найма с приложением элементов договора купли-продажи квартиры. Регистрируется ДКП только в момент перехода права собственности от наймодателя к нанимателю, только когда начинают действовать правила купли-продажи. В договоре следует указать следующие положения: 

  • полное описание предмета договора адрес нахождения объекта недвижимости, его площадь, количество комнат и другое. Неотъемлемой частью документа является акт приема-передачи, где отражается состояние квартиры на момент передачи ее нанимателю в пользование;

Важно! Одним из рисков такой сделки является возможность наймодателя распоряжаться имуществом до перехода прав собственности.

То есть даже если на момент подписания договора аренды с последующим выкупом предоставлены все документы об отсутствии обременения по квартире, нет гарантии, что по истечении срока его действия и исполнения со стороны нанимателя всех обязательств жилое помещение не окажется под залогом или под арестом.

  • переход права собственности по договору этим моментом может быть либо прекращение договора, либо истечение действия договора по причине выплаты всей суммы выкупной стоимости жилья. Напомним, что договор аренды с последующим выкупом подлежит обязательной государственной регистрации при передаче права собственности;
  • цена аренды жилья и выкупная стоимость без указания данных сведений соглашение будет считаться незаключенным;
  • сроки и порядок оплаты одно из основных положений договора. В случае, если стороны не оговорили момент колебания цен на рынке недвижимости, в дальнейшем они могут заключить дополнительное соглашение об индексации цен. Однако лучше изначально вписать этот пункт в договор и установить окончательную стоимость жилья;

Важно! Рекомендуется производить все оплаты по договору через банк (счет для оплаты может быть указан в договоре), что в последующем станет доказательством осуществления платежей.

  • положения об аренде квартиры данный договор, в первую очередь, является договором аренды, поэтому в документе следует осветить все моменты, касающиеся порядка аренды. Это такие вопросы как: кто оплачивает коммунальные платежи, когда владелец может производить осмотр квартиры и другое, стороны могут включить любые важные пункты по соглашению;
  • ответственность сторон еще один важнейший пункт договора, касающийся каждой из сторон. Уклоняться или отказаться от исполнения обязанностей может каждая из сторон, поэтому целесообразным будет изначально обсудить вопрос ответственности. Также в документ включаются вопросы урегулирования споров и форс-мажоров.

Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды квартиры с последующим выкупом является документом, сопряженным с большим числом рисков для каждой из сторон, поэтому заключать его рекомендуется исключительно в специальных компаниях или после консультации у профессиональных юристов.

Скачать Договор аренды жилья с последующим выкупом

Договор аренды автомобиля с последующим выкупом

Как и при составлении договора о купле-продаже автомобиля, прежде чем перейти непосредственно к заключению договора, арендодателю транспортного средства рекомендуется тщательно ознакомиться со всеми техническими характеристиками авто, в том числе сверить номера двигателя и кузова с документами.

В договоре все характеристики нужно указать предельно точно и подробно, чтобы в дальнейшем не было сомнений, что это именно тот автомобиль, а не какой-то другой.

В договоре аренды транспортного средства с последующим выкупом обязательно должен быть пункт о том, что автомобиль может быть передан в собственность арендатора.

Часть 1 статьи 624 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность передачи права собственности арендатору по истечению срока аренды или до наступления определенных условий, имеющихся в договоре. 

Важно! Плата в счет аренды, вносимая арендатором, является арендной платой и оплатой выкупной стоимости автомобиля. В случае расторжения договора до окончания его действия или без полной выплаты выкупной цены, арендатор не вправе требовать выплаченной суммы, поскольку она является платой за право пользования и владение автомобилем.

Как составить договора аренды авто с последующим выкупом

В целом такой документ мало чем отличается от подобного договора относительно объектов недвижимости, но некоторые нюансы присутствуют.

По соглашению арендодатель передает во временное пользование автомобиль арендатору за арендную плату, при этом сторонами могут быть как физические лица, так и юридические. Предметом договора являются характеристики, определяющие конкретный автомобиль.

Транспортное средство передается арендатору по акту приема-передачи, где фиксируются характеристики автомобиля, возможные недостатки и отсутствие претензий. Обязательно в разделе о предмете договора следует указать: 

  • выкупную стоимость транспортного средства, определенную сторонами по согласованию;
  • право арендатора на выкуп автомобиля;
  • порядок расчетов и передачи права собственности на авто арендатору.

Какие документы необходимы для заключения договора помимо документов на авто: 

  • для граждан паспорт и документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания;
  • для организаций документы, удостоверяющие личность руководителя компании или его представителя, учредительные документы организации.

Скачать Договор аренды автомобиля с последующим выкупом

Источник: https://PravoVedus.ru/library/doc/dogovor-arendyi-s-posleduyushhim-vyikupom/

Договор аренды недвижимости с правом выкупа

Выкупной договор

Договор аренды недвижимости с правом выкупа в правоприменительной практике рассматривается как смешанный, т. к. совмещает в тексте условия по обязательствам, характерным для договоров купли-продажи и аренды.

Особенностью такой сделки является согласование порядка и условий выкупа, которые могут быть закреплены как в тексте самого документа, так и в дополнительном соглашении.

В статье далее мы расскажем, как заключается рассматриваемое соглашение, а также представим образец договора аренды недвижимости с последующим выкупом.

Изображение для статьи приобретено в фотобанке Shutterstock

Договор аренды с последующим выкупом. Общие положения

Правовое регулирование порядка заключения договоров аренды недвижимости, предполагающих возникновение у арендатора права выкупа, производится Гражданским кодексом РФ (далее — ГК РФ):

  • по условиям в части аренды — гл. 34;
  • по условиям в части купли-продажи — § 1 и 7 гл. 30.

Законодателем в ст. 421 ГК закреплен принцип свободы договора, предоставляющий гражданам и организациям самостоятельно определять условия и правовые последствия при заключении соглашений.

Такая возможность способствует оформлению смешанных договоров, совмещающих в себе условия двух и более их видов.

При этом на законодательном уровне регламентируются лишь основные правила и принципы проведения тех или иных сделок, стороны же вправе указать в соглашении любые другие правила, если те не противоречат закрепленным в законе.

Договор аренды недвижимости с правом покупки — возмездный и консенсуальный. По условиям такой сделки одна сторона передает другой в аренду на определенный срок недвижимость и обязуется при внесении полной выкупной цены передать предмет сделки в ее собственность арендатора, другая — берет обязательство по своевременному внесению арендных платежей, выплаты по окончании определенного срока выкупной цены за имущество и получения его в собственность.

На практике заключенное соглашение включает одно из следующих условий перехода в собственность арендованной недвижимости (ст. 624 ГК РФ):

  • по истечении определенного времени;
  • после выплаты установленной соглашением выкупной цены в полном объеме.

Выкупная цена, в зависимости от достигнутых договоренностей, может как включаться в арендные платежи, так и вноситься по окончании срока аренды. Перешедшим в собственность имущество считается после полной выплаты выкупной цены и государственной регистрации перехода права.

Форма договора аренды с выкупом недвижимости

В отношении описываемого в статье вида сделок действует специальная норма (ч. 3 ст.

 609 ГК), закрепляющая, что в случае заключения договора аренды недвижимости с последующим выкупом оформление осуществляется в форме, предусмотренной законодательством для договора купли-продажи недвижимого имущества. Требования же, предъявляемые к форме такого, закреплены в ст. 550, 551 ГК РФ и предполагают:

  • Письменное оформление сделки.
  • Составление одного документа, содержащего подписи обеих сторон.

При этом ГК прямо закрепляет виды сделок, подлежащих государственной регистрации, и договор аренды недвижимости, заключенный на срок до 12 месяцев, в их число не входит. Регистрация обязательна лишь для соглашений, заключенных на более длительный срок, в связи с чем стороны часто оформляют контракты на 11 месяцев с последующей пролонгацией на тот же или иной срок.

По окончании срока аренды и выплаты выкупной цены арендованная недвижимость подлежит передаче арендатору. Факт перехода права собственности подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 223 ГК РФ) — только после этого у арендатора возникает право собственности. После выплаты выкупной цены платить арендные платежи не нужно, т. к. договор аренды в связи с этим прекращает свое действие.

Стороны договора аренды с правом выкупа нежилого помещения и их обязанности

В качестве участников договора аренды недвижимости с последующим выкупом, несмотря на наличие в нем элементов купли-продажи, выступают:

  • арендодатель — как правило, собственник имущества (исключение — субаренда), который передает другой стороне объект недвижимости в аренду, а после выплаты выкупной цены — в собственность;
  • арендатор — лицо, заключившее с собственником недвижимости соглашение об использовании имущества с возможностью его выкупа при условии внесения арендной платы и возмещения согласованной стоимости.

Поскольку договор является смешанным и включает условия купли-продажи, допустимо именовать стороны также как покупатель и продавец соответственно.

Правовой статус сторон определяется с учетом условий сделки и предполагает возложение на арендодателя (продавца) следующих обязанностей:

  • предоставить недвижимость во владение и пользование другой стороне;
  • осуществлять капитальный ремонт до момента выплаты выкупной цены и перехода права собственности к арендатору;
  • нести расходы по уплате налогов и сборов.

Этот перечень не является исчерпывающим, дополнительные условия могут быть определены в договоре.

Арендатор (покупатель) обязан:

  • уплачивать арендные платежи в установленные договором сроки в оговоренном там же порядке;
  • производить текущий ремонт помещения;
  • нести расходы на содержание имущества.

Данный перечень также может быть расширен условиями договора, определенными сторонами.

В соглашение могут включаться и прочие условия, в том числе касающиеся перехода риска случайной гибели недвижимости, содержания имущества и возложения на одну из сторон расходов по государственной регистрации сделки.

Существенные условия, образец договора аренды недвижимости с последующим выкупом

Существенными признаются условия договора, подлежащие обязательному согласованию сторонами и закреплению в заключаемом соглашении. Если они не определены, впоследствии договор может быть по инициативе любой из сторон (равно как и иного заинтересованного лица) признан в судебном порядке незаключенным.

Существенными для договоров аренды недвижимости с последующим выкупом являются следующие условия:

  • предмет, то есть имущество, которое арендатор передает арендодателю;
  • выкупная цена, то есть сумма, которую должен выплатить арендодатель;
  • условия и порядок выплаты выкупной цены.

Как видите, срок аренды существенным условием не является, т. е. сделка может быть заключена как на определенный срок, так и бессрочно. В случае неограниченного срока аренды переход права собственности к арендатору возможен только после выплаты выкупной цены в полном объеме.

Выплата выкупной цены может осуществляться и на периодической основе (как арендные платежи), и посредством единовременного взноса по окончании срока аренды. Если договор содержит условие о выплате выкупной цены совместно с арендными платежами, следует включить стоимость имущества в размер платежей, предварительно разделив ее на количество месяцев аренды.

Образец договора аренды с последующим выкупом, в котором отражены все его существенные условия, доступен для скачивания на нашем сайте.

Скачать образец

Основания и порядок досрочного прекращения договора

Принцип свободы договора предполагает право не только на свободное заключение соглашений, но и на их расторжение в любой момент с учетом интересов каждой из сторон. Расторжение сделки по аренде недвижимости, в том числе предусматривающей право выкупа, осуществляется:

  • По соглашению сторон. В этом случае арендатор и арендодатель подписывают письменный документ, в котором указано, что договор аренды расторгается.
  • По инициативе арендатора, в случаях, предусмотренных законом и договором.
  • По инициативе арендодателя, в случаях, предусмотренных законом и договором.

Как составить соглашение о расторжении договора, читайте в другой нашей статье. Об одностороннем же отказе сторон от исполнения сделки расскажем подробнее здесь.

Односторонний отказ от сделки

Законодателем предусмотрено право любой из сторон на расторжение сделки в одностороннем порядке до момента надлежащего встречного исполнения, произведенного другой стороной.

В части договора аренды, закрепляющего за арендатором право выкупа арендуемой недвижимости, встречным исполнением для арендодателя является передача в собственность арендатору объекта, для арендатора — выплата выкупной цены.

Таким образом, арендодатель имеет право на односторонний отказ от исполнения договора до момента выплаты выкупной цены, если арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора, существенно ухудшает имущество и т. д. (ст. 619 ГК РФ). Указанный перечень причин не является исчерпывающим и по решению сторон может быть расширен.

Арендатор же может потребовать расторжения сделки в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество, чинит препятствия в пользовании им, не осуществляет капитальный ремонт. Кроме того, расторжение возможно и в случаях, когда недвижимость не отвечает условиям сделки (например, площадь ее существенно меньше, чем предусмотрено договором).

***

Итак, рассматриваемое соглашение является смешанным, поэтому к нему применяются условия, актуальные как для договоров купли-продажи, так и для договоров аренды.

Особое внимание следует уделить порядку выплаты выкупной цены и перехода права собственности на арендованную недвижимость.

Образец договора аренды недвижимости с правом выкупа, представленный по ссылке выше, позволит составить представление о том, как выглядит юридически правильно составленный документ такого рода.

***

Еще больше интересной и полезной информации здесь: https://nsovetnik.ru/

Источник: https://zen.yandex.ru/media/nsovetnik/dogovor-arendy-nedvijimosti-s-pravom-vykupa-5ba8ab6b9e3da200a98eabe0

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.