Продажа недвижимости полученной по договору дарения

Содержание

Продажа подаренного имущества (квартиры, автомобиля): налог с продажи, порядок и особенности сделки

Продажа недвижимости полученной по договору дарения

Продажа подаренного имущества осуществляется с учетом норм гл. 30 ГК РФ и иных законодательных актов. Продавцу придется платить НДФЛ, в некоторых случаях он перечисляется дважды. Рассмотрим особенности продажи подарков в виде недвижимости или транспортных средств, а также тонкости составления договора, требуемые документы, налогообложение и способы уменьшения НДФЛ.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Можно ли продать подаренное имущество?

Продать подаренное имущество можно. Согласно ст. 572 ГК РФ, в сделке участвуют две стороны – даритель и одаряемый.

Обычно дарится недвижимость, транспортные средства, деньги, паи, акции, бытовая техника, электроника, ювелирные изделия и другие ценные вещи.

После получения по договору дарения (далее – ДД) они переходят в собственность к одаряемому, который вправе распоряжаться подарком по своему усмотрению.

Важно! Даритель не может ограничивать право одаряемого распоряжаться подарком: продавать, дарить, менять. Такой договор по закону считается ничтожным.

Дарение совершается безвозмездно. Момент возникновения права собственности зависит от типа договора:
  1. Устный. Актуален для денег, мелких подарков. Одаряемый становится собственником с момента получения подарка, ключей или правоустанавливающих документов.
  2. Письменный реальный. Письменная форма обязательна при отчуждении недвижимости, дарении подарка стоимостью свыше 3 000 руб. от юридического лица. Право собственности возникает после подписания дарственной сторонами, в случае с недвижимостью – с момента госрегистрации в Росреестре.
  3. Письменный консенсуальный (договор обещания дарения). Дата начала исполнения устанавливается дарителем, может быть приурочена к определенному событию. Право собственности устанавливается в момент получения подарка или регистрации в Росреестре. Продать подарок может только после этого.

Ниже рассмотрим особенности продажи детально.

Продажа квартиры после дарения

Особенности купли-продажи регламентируются гл. 30 ГК РФ. Оформив квартиру в собственность, владелец-одаряемый вправе сразу продать ее любому человеку. Если документы только поданы на регистрацию, но право не зарегистрировано, сделка недопустима.

Какие лица не могут выступать в качестве продавцов:

  • дети до 14 лет;
  • дети от 14 до 18 лет без согласия родителей или иных законных представителей;
  • недееспособные граждане;
  • ограниченно дееспособные, действующие без согласия опекуна.

Для остальных граждан ограничений и запретов нет.

Исключение – признаки недействительности сделки: продажа с нарушением законодательства, реализация для прикрытия другой сделки или без цели дальнейшей передачи продаваемого имущества, подписание договора под влиянием шантажа или угроз. При наличии любого из указанных признаков договор купли-продажи может быть оспорен в суде.

Важно! Если продается подаренная доля в квартире, остальным собственникам предоставляется преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Нужно направить им письменные уведомления о намерениях продать долю. Если они в течение месяца откажутся от выкупа или не дадут ответа, можно заключить договор с посторонним покупателем. Цена доли определяется продавцом.

Совет юриста: уведомление можно отправить почтой или отдать лично в руки. Лучше дождаться ответа или истечения срока, и только потом продавать квартиру. Если сделать это в нарушение норм ст. 250 ГК РФ, второй собственник сможет оспорить сделку.

Продажа подаренного автомобиля

Продать подаренный автомобиль можно в любой момент. По закону одаряемый должен поставить его на учет в течение 10 дней после подписания дарственной, но для последующей продажи делать это необязательно.

Регистрация в ГИБДД дает возможность передвигаться на транспортном средстве по дорогам на законных основаниях, но не означает наличие права собственности.

Если одаряемый не собирается ездить на машине, а хочет сразу продать, в ГИБДД можно не обращаться.

Если машину хочется продать сразу после получения в дар, вносить изменения в ПТС тоже необязательно. Достаточно иметь при себе документы, подтверждающие основания возникновения права собственности у дарителя, чтобы в дальнейшем у одаряемого не возникли проблемы с постановкой на учет в ГИБДД.

К таким документам относятся:

  • договор купли-продажи, мены или иной правоустанавливающий документ;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор дарения.

Важно! При продаже транспортного средства покупателю нужно передать ДД – он подтверждает право собственности, возникшее у продавца.

Пройдите опрос и юрист бесплатно поделится планом действий по договору дарения в вашем случае

Как продать подаренное имущество: пошаговая инструкция

Проще всего продать транспортное средство: достаточно найти покупателя и оформить договор купли-продажи.

Снимать машину с учета в ГИБДД необязательно – он аннулируется с момента регистрации автомобиля новым собственником.

Если тот в течение 10 дней не обратится в инспекцию, продавец вправе аннулировать учет самостоятельно, подав соответствующее заявление. Это нужно, чтобы не пришлось платить транспортный налог и штрафы.

Если продается подаренная квартира, процедура состоит из нескольких этапов:

  1. Отправка уведомлений остальным собственникам. Это нужно, если продается доля в праве. Если они соглашаются на выкуп, процедура производится в общем порядке. Препятствовать сделке они не могут.
  2. Поиск покупателя, согласование стоимости и иных условий сделки.
  3. Заключение договора купли-продажи.
  4. Подача документов на регистрацию в Росреестр. Сделать это можно через МФЦ или при непосредственном обращении в ведомство.
  5. Получение выписки из ЕГРН. Она выдается новому владельцу по прошествии 10 календарных дней с момента обращения.

Продавец недвижимости получает прибыль, и ему придется заплатить НДФЛ после подписания договора в установленные сроки.

договора купли-продажи недвижимости

Для составления договора понадобятся следующие данные от продавца и покупателя:

  • Ф.И.О., адреса регистрации, паспортные данные, даты рождения сторон;
  • предмет договора (недвижимость): адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер, основание возникновения права собственности у продавца, дата сдачи объекта в эксплуатацию;
  • цена договора (стоимость недвижимости), срок и способ передачи денег продавцу, реквизиты банковского счета;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность за нарушение условий сделки;
  • основания для изменения или расторжения договора.

В конце ставятся подписи. Если от имени покупателя или продавца действует третье лицо, понадобится доверенность. Ее реквизиты указываются в договоре.

Образец договора купли-продажи квартиры:

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Документы

Для сделки покупатель предоставляет паспорт.

От продавца понадобится широкий перечень документов:

  • паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • дарственная.

В некоторых случаях может понадобиться кадастровый паспорт и технические документы.

Налоги при продаже подаренного имущества

Если недвижимость получена в дар, и продавец владеет ею более трех лет, НДФЛ платить не придется. В остальных случаях минимальный срок владения составляет пять лет. Одаряемый платят налог дважды: первый раз – при получении жилья в дар, второй – при продаже.

Исключение – дарение между близкими родственниками: если одаряемый приходится дарителю родителем, супругом, ребенком (рожденным или усыновленным), бабушкой, дедушкой, внуком, внучкой, сестрой или братом, после оформления дарственной НДФЛ уплачивать не нужно. Но придется платить при последующей реализации имущества, если не соблюден минимальный срок владения.

Важно! В 2019 году в НК РФ внесены поправки, касающиеся расчета НДФЛ при продаже подаренного имущества (кроме акций). Если одаряемый заплатил налог при дарении и сохранил декларацию, при продаже он вправе уменьшить доход на сумму, с которой ранее уплачен НДФЛ.

Как рассчитать НДФЛ?

Если уплачивается НДФЛ при дарении, из кадастровой стоимости недвижимости нужно вычесть 13% — это будет сумма налога. Например, если квартира стоит 3 млн. руб., придется заплатить 390 000 руб.

При продаже раньше минимального срока налог тоже перечисляется в размере 13% от дохода.

Пример:

Гражданину подарил квартиру друг, кадастровая стоимость составляет 2 000 000 руб. Размер НДФЛ равен 260 000 руб. Через год собственник продает недвижимость за 2,5 млн. руб. Сколько придется заплатить:

2 500 000 – 2 000 000 = 500 тыс. руб. Вычитается млн. руб.: с этой суммы НДФЛ уже уплачен.

500 000 х 13% = 65 000 руб.

Если бы не нововведения с 2019 году, продавцу пришлось бы заплатить 325 000 руб.

Совет юриста: сохраните декларацию по НДФЛ при дарении. В дальнейшем на эту сумму вы сможете уменьшить базу при реализации недвижимости.

Налоговый вычет при продаже подаренного имущества

При реализации недвижимости размер вычета составляет 1 000 000 руб., транспортных средств – 250 000 руб. На эту сумму можно уменьшить налогооблагаемую базу.

Пример:

Девушке от матери подарена квартира стоимостью 2,7 млн. НДФЛ при дарении не платится. При продаже за аналогичную цену она может уменьшить базу на 1 млн. и заплатить 221 тыс. вместо 351 тыс.

Оспаривание договора дарения после продажи подаренного имущества

Договор дарения в судебном порядке оспаривается при наличии оснований, предусмотренных ГК РФ:

  • подписание дарственной недееспособным собственником;
  • заключение сделки под влиянием заблуждения, угроз, насильственных действий;
  • заключение ДД в нарушение требований законодательства;
  • совершение одаряемым преступления против жизни и здоровья дарителя;
  • смерть дарителя по вине одаряемого.

Если подаренное имущество уже продано, вернуть его не получится: с большой долей вероятности суд признает покупателя добросовестным приобретателем.

Но продавец обязан будет вернуть дарителю деньги, равные стоимости проданного имущества.

Если же покупатель знал о незаконном совершении сделки, оспорить можно и договор купли-продажи, при этом ценности возвращаются первоначальному владельцу – дарителю.

Судебная практика

Договоры дарения и купли-продажи нередко оспариваются, но суды не всегда принимают сторону истцов.

Однако есть примеры положительных решений:

По вышеуказанным делам дарителям удалось вернуть подаренное имущество обратно.

Ответы юриста на правовые вопросы

Нужно ли согласие супруга на продажу недвижимости, полученной продавцом по дарственной в браке?

Нет. Согласно ст. 36 СК РФ, если имущество получено по дарственной супругом в браке, он владеет им единолично.

Каков срок уплаты налога при продаже квартиры?

Декларация 3-НДФЛ предоставляется до 30 апреля года, следующего за датой сделки. НДФЛ уплачивается до 15 июля.

Можно ли продать дом без земельного участка, на котором он построен?

Нет. Согласно ст. 35 ЗК РФ, жилье отчуждается вместе с земельным участком.

Можно ли продать подаренную квартиру под арестом?

Нет. Если на жилье приставами наложен арест, покупатель не сможет зарегистрировать право собственности.

Будет ли делиться квартира при разводе, если деньги на ее покупку получены от продажи подаренной недвижимости?

Да. Чтобы этого не произошло, рекомендуется оформить брачный договор.

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

  1. Даритель не вправе запрещать одаряемому продажу подаренного имущества.
  2. НДФЛ уплачивается одаряемым дважды: первый раз – при получении подарка, второй – при реализации.
  3. Если одаряемый приходится дарителю близким родственником, налог при дарении не уплачивается. Перечисляется только при продаже.
  4. Налогооблагаемую базу можно уменьшить на сумму расходов, понесенных дарителем на покупку подарка.
  5. Если продавец официально трудоустроен, он вправе оформить налоговый вычет при продаже подаренной недвижимости или транспортного средства.

Если вам требуется профессиональная помощь, обращайтесь к нашим юристам. Они работают круглосуточно. Для консультации достаточно описать проблему в специальной форме, ответ получите уже через 5 минут!

Понравилась ли вам статья?

Источник: https://SocPrav.ru/prodazha-posle-dareniya

Продажа квартиры после дарения: как платить налог | Ваши налоги

Продажа недвижимости полученной по договору дарения

15.01.2021

Если вы получили любое имущество в дар у вас возник доход. И квартира не исключение. Сумма такого дохода равна ее кадастровой стоимости. Обычно этот доход облагают налогом.

Получается, что получив квартиру по договору дарения вы должны заплатить налог на доходы по ставке 13 процентов с ее кадастровое стоимости. Правда лишь при условии, что даритель не является вашим близким родственником (мужем, женой, матерью, отцом и т. д.). По ним предусмотрена льгота.

При продаже такой квартиры доход возникает второй раз. Вот о расчете налога с такого дохода и поговорим.

Доход от продажи подаренной недвижимости (квартиры), обычно также облагают налогом. Но здесь имеют значение два фактора:

  • срок, в течение которого подаренная квартира находилась в вашей собственности;
  • продажная стоимость квартиры.

Срок владения подаренной квартирой

Право собственности на подаренное имущество (недвижимость) подлежит обязательной государственной регистрации. И возникает только после такой регистрации.

Соответственно право собственности на квартиру, полученную по договору дарения, начинает отсчитываться с той даты, которая указана в выписке из государственного реестра прав на недвижимость по строке «Вид, номер и дата государственной регистрации права».

Налог на доходы с продажи квартиры платить НЕ надо, если на момент продажи квартира находилась в собственности:

  • 3 года и более 3 лет. Это правило применяют при расчете налога с продажи квартиры, подаренной близкими родственниками. Каких лиц считают близкими родственниками сказано в статье 14 Семейного кодекса;
  • 5 лет и более 5 лет. Это правило применяют по недвижимости, полученной в дар от лиц, которые не являются вашими близкими родственниками или от организаций.

В данной ситуации продажная стоимость никакого значения не имеет. Налог не платят и декларацию не сдают вне зависимости от продажной цены квартиры по договору купли-продажи.

Три года — это 36 полных месяцев, следующих подряд. Аналогичное правило применяют и в отношении 5 лет. Это 60 полных месяцев, следующих подряд.

Если на момент продажи вы владели квартирой менее 3 или 5 лет, то у вас возникает доход, облагаемый налогом. Возможно налог платить не придется. Это зависит от продажной цены подаренной недвижимости по договору. Но декларацию по налогу на доходы (форма 3-НДФЛ) нужно сдать в налоговую инспекцию в любом случае.

Пример
Квартира получена по договору дарения. Право собственности на нее зарегистрировано 22 марта 2021 года.

Ситуация 1
Квартира была подарена близким родственником (отцом). Чтобы не платить налог квартира должны быть продана не раньше 22 марта 2024 года. Если она будет продана хотя бы на 1 день раньше (например, 21 марта 2024 года), то у вас будет доход, облагаемый налогом. На момент продажи квартира будет находится в вашей собственности не 36, а только 35 полных месяцев.

Ситуация 2
Квартира была подарена человеком, который не является близким родственником. Чтобы не платить налог квартира должны быть продана не раньше 22 марта 2026 года.

Если она будет продана хотя бы на 1 день раньше (например, 21 марта 2026 года), то у вас будет доход, облагаемый налогом.

На момент продажи квартира будет находится в вашей собственности не 60, а только 59 полных месяцев.

Итак, если на момент продажи квартиры была в вашей собственности больше 3 (или 5) лет, то вам не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему. Читать эту статью дальше нет смысла.

Нужно ли платить налог, если срок собственности меньше? Это зависит от суммы дохода, который учитывают при расчете налога. То есть продажной цены квартиры по договору и ее кадастровой стоимости.

Доход от продажи подаренной квартиры, облагаемый налогом

При расчете налога с продажи квартиры вашим доходом считают одну, но наибольшую величину:

  • или продажную цену квартиры по договору купли-продажи;
  • или 70 процентов от ее кадастровой стоимости на 1 января того года, в котором продана квартира. Узнать кадастровую стоимость квартиры вы можете в нашем сервисе «Кадастровая стоимость«

Пример
Продается квартира, полученная по договору дарения. На момент продажи она находилась в собственности продавца меньше 3-х лет.

Ситуация 1
Продажная цена квартиры по договору — 3 500 000 руб. Ее кадастровая стоимость 3 800 000 руб.

70 процентов от кадастровой стоимости составит:
3 800 000 х 70% = 2 660 000 руб.

Продажная цена подаренного имущества (квартиры), чем его кадастровая стоимость. Значит вашим доходом считают продажную цену по договору — 3 500 000 руб.

Ситуация 2
Продажная цена квартиры по договору — 2 300 000 руб. Ее кадастровая стоимость 3 800 000 руб.

70 процентов от кадастровой стоимости составит:
3 800 000 х 70% = 2 660 000 руб.

Доход, рассчитанный от кадастровой стоимости, больше. Значит вашим доходом считают 70 процентов от кадастровой стоимости — 2 660 000 руб.

При расчете налога вы можете уменьшить доход одним из трех способов:

  • для всех — на имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости. Сумма вычета 1 000 000 руб.;
  • для тех, кто получил квартиру от близкого родственника — на расходы дарителя по покупке подаренной вам квартиры, которые они подтверждены документально;
  • для тех, кто получил квартиру не от близкого родственника и заплатил налог с ее кадастровой стоимости — на сумму дохода с которого был уплачен налог на доходы.

Применять несколько способов в отношении одной и той же квартиры нельзя. Например, уменьшать доходы от продажи подаренной недвижимости сперва на вычет, а потом на расходы по покупке квартиры дарителем.

Остановимся на каждом из этих способов подробней.

Налоговый вычет для продавцов недвижимости

При расчете налога доход от продажи квартиры можно уменьшить на налоговый вычет — 1 000 000 руб. Об этом сказано в статье 220 (пункт 2 подпункт 1) Налогового кодекса. Цитата:

Статья 220 «Имущественные налоговые вычеты»

1) имущественный налоговый вычет предоставляется:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, … не превышающем в целом 1000000 рублей

Этот способ вправе использовать все.

Если доход равен или меньше суммы вычета налог платить не надо. Если больше, то его нужно заплатить с суммы превышения по ставке 13 процентов. Декларацию по налогу на доходы вы обязаны подать в инспекцию в любом случае. Вне зависимости от того нужно вам платить налог или нет.

Пример
Продается квартира, полученная по договору дарения. На момент продажи она находилась в собственности меньше 3-х лет. Продажная цена квартиры по договору больше, чем 70 процентов от ее кадастровой стоимости. Поэтому при расчете налога учитывают договорную цену.

Ситуация 1Продажная цена квартиры по договору — 3 500 000 руб. При расчете налога доход уменьшается на налоговый вычет. Сумма дохода, облагаемая налогом, составит:

3 500 000 — 1 000 000 = 2 500 000 руб.

С него причитается налог в размере:
2 500 000 руб. х 13% = 325 000 руб.

В году, следующем за годом продажи квартиры вам нужно:

    • до 30 апреля сдать декларацию по форме 3-НДФЛ;
    • до 15 июля заплатить налог в сумме 325 000 руб.

Ситуация 2Продажная цена квартиры по договору — 950 000 руб. При расчете налога доход уменьшается на налоговый вычет. Сумма дохода, облагаемая налогом, составит:

950 000 — 1 000 000 = 0 руб.

В данной ситуации вычет больше дохода. Поэтому считается, что доход, облагаемый налогом, равен нулю. Нет дохода — нет налога. Но в году, следующем за годом продажи квартиры, вам нужно сдать декларацию по форме 3-НДФЛ (до 30 апреля).

Доходы минус расходы дарителя

Этим способом вправе воспользоваться только те, кто продает квартиру, полученную в дар от ближайшего родственника. Напомним, что перечень лиц, которых считают ближайшими родственниками есть в статье 14 Семейного кодекса. А стоимость полученных от них квартир в дар налогом на доходы не облагают.

По статье 220 (пункт 2 подпункт 2) Налогового кодекса (цитата):

Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке … дарения налог … не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы … (дарителя) на приобретение этого имущества…

Документами, которые подтверждают расходы дарителя на покупку квартиры, являются:

  • договор купли-продажи квартиры (или договор долевого участия, если квартира покупалась в новостройке);
  • платежные документы на перечисление денег или расписки продавца, подтверждающие оплату квартиры дарителем при ее покупке.

Если доход от продажи равен или меньше расходов, то налог платить не надо. Если больше, то его нужно заплатить с суммы превышения по ставке 13 процентов. Декларацию по налогу на доходы нужно сдать в инспекцию в любом случае. Нужно платить налог по сделке или нет, не важно.

Пример
Продается квартира, полученная по договору дарения от ближайшего родственника. На момент продажи она находилась в собственности меньше 3-х лет.

Продажная цена квартиры по договору больше, чем 70 процентов от ее кадастровой стоимости. Поэтому при расчете налога учитывают договорную цену. Она составила 3 500 000 руб.

У продавца есть документы, которые подтверждают расходы дарителя на покупку этой квартиры.

Ситуация 1
При расчете налога доход уменьшается на расходы дарителя по покупке этой квартиры. Сумма расходов — 2 850 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
3 500 000 — 2 850 000 = 650 000 руб.

С него причитается налог в размере:
650 000 руб. х 13% = 84 500 руб.

В году, следующем за годом продажи квартиры вам нужно:

    • до 30 апреля сдать декларацию по форме 3-НДФЛ;
    • до 15 июля заплатить налог с продажи квартиры, которая была подарена, в сумме 84 500 руб.

Ситуация 2
При расчете налога доход уменьшается на расходы дарителя по покупке этой квартиры. Сумма расходов — 4 320 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
3 500 000 — 4 320 000 = 0 руб.

В данной ситуации расходы больше доходов. Поэтому считается, что доход, облагаемый налогом, равен нулю. Нет дохода — нет налога. Но в году, следующем за годом продажи квартиры, вам нужно сдать декларацию по форме 3-НДФЛ (до 30 апреля).

Доходы минус стоимость квартиры

Этот способ применим лишь в ограниченных ситуациях. А именно когда вы получили квартиру в дар не от близкого родственника, указали в декларации доход (кадастровую стоимость полученной квартиры) и заплатили налог на доходы.

При продаже такой квартиры вы вправе уменьшить полученный доход на ту сумму, которая была задекларирована при получении квартиры и с которой был уплачен налог на доходы.

ПримерВ 2021 году была получена квартира в подарок от двоюродного брата (не считается близким родственником). На момент получения кадастровая стоимость квартиры составила 4 560 000 руб.

По итогам 2021 года в декларации по налогу на доходы (форма 3-НДФЛ) была указана кадастровая стоимость квартиры. С нее начислен налог на доходы в сумме:

4 560 000 руб. х 13% = 592 800 руб.

Налог был перечислен в бюджет 15 июля 2022 года.

В 2024 году эта квартира продается. На момент продажи она находится в собственности продавца менее 5 лет. Поэтому у него возникает доход, облагаемый налогом. Продажная цена квартиры по договору выше, чем 70 процентов ее кадастровой стоимости. Поэтому при расчете налога учитывается договорная цена.

Ситуация 1По договору цена квартиры 5 300 000 руб. при расчете налога доход уменьшается на стоимость квартиры, которая была задекларирована в 2021 году (4 560 000 руб.). Доход, облагаемый налогом, составит:
5 300 000 — 4 560 000 = 740 000 руб.

Налог на доходы, который нужно заплатить в бюджет, составит:
740 000 руб. х 13% = 96 200 руб.

В 2024 году вам нужно:

    • до 30 апреля сдать декларацию по форме 3-НДФЛ;
    • до 15 июля заплатить налог в сумме 96 200 руб.

Ситуация 2По договору цена квартиры 3 900 000 руб. при расчете налога доход уменьшается на стоимость квартиры, которая была задекларирована в 2021 году (4 560 000 руб.). Доход, облагаемый налогом, составит:

3 900 000 — 4 560 000 = 0 руб.

В данной ситуации задекларированная стоимость квартиры больше доходов. Поэтому считается, что доход, облагаемый налогом, равен нулю. Нет дохода — нет налога. Но в году, следующем за годом продажи квартиры, вам нужно сдать декларацию по форме 3-НДФЛ (до 30 апреля 2025 года).

Налог на подаренную квартиру при продаже: схема расчета

Вот схема действий, которая поможет быстро решить, как платить налог на доходы при продаже квартиры, полученной по дарению.

Портал «Ваши налоги»
2021

Источник: https://VashNal.ru/clarification/nalog-na-dohody-fizicheskih-lic/nalog-s-prodazhi-podarennoy-kvartiry

Через сколько можно продать квартиру или дом после дарения

Продажа недвижимости полученной по договору дарения

Можно, причем зачастую – без каких-либо ограничений. С точки зрения продажи жилья, абсолютно не важно, как именно владелец получил данную недвижимость в собственность. Как следствие, человек имеет право продать квартиру на общих основаниях, по абсолютно стандартной схеме. Однако тут есть и свои исключения.

Условия дарственной

Даритель может поставить определенные условия в дарственной, главное, чтобы они не предполагали ответной услуги или товара от одаряемого лица, иначе договор будет признан недействительным. Тем не менее по условиям дарения квартиру может быть запрещено продавать на определенный срок.

Также нередко стороны договариваются так, что даритель хоть и отдает жилье новому собственнику, но сохраняет за собой право пожизненного проживания в этой квартире.

Согласие супругов

Практически всегда дарственная на квартиру предполагает одного собственника. Если он состоит в браке, то подаренное жилье является его личной собственностью.

Супруга или супруг не могут на такую квартиру претендовать. Однако если жилье оформлено на супружескую пару (добровольно или по условиям договора дарения), то для продажи необходимо получить нотариально заверенное согласие супруга/супруги.

Возможная отмена дарения

Еще одна возможная проблема для того, чтобы продать жилье – отмена дарения. Даритель имеет полное право расторгнуть дарственную по какой-то конкретной причине. При таких условиях собственник автоматически теряет право на жилье и обязан вернуть его обратно предыдущему владельцу.

Когда можно продать квартиру после дарения

Если нет никаких ограничительных условий, то продать квартиру после дарения можно буквально в ту же минуту, когда будет оформлено право собственности на нового владельца. Никаких препятствий этому нет. Однако следует учитывать тот факт, что при настолько срочной продаже жилья придется заплатить налог. Впрочем, есть возможность этого и не делать.

Через сколько времени можно продавать квартиру после дарения, чтобы не платить налоги

Распоряжаться полученной в дар квартирой можно как угодно, но если не хочется платить налоги, придется подождать несколько лет:

  • Если жилье было подарено близкими родственниками – 3 года.
  • Если жилье было подарено любыми другими лицами – 5 лет.

В течение этого срока квартиру можно сдавать или просто пользоваться по собственному усмотрению. Если же продать жилье раньше указанного срока, то придется заплатить налог в размере 13% от суммы, превышающей 1 миллион рублей.

Сроки

Очень многое зависит от того, насколько стороны заинтересованы в том, чтобы быстро закрыть сделку. При условии, что все документы готовы, можно справится буквально за 1 день. На практике, процедура купли-продажи, включая сюда поиск покупателя, предварительные переговоры, подготовку документов и так далее, отнимает около 1-3 месяцев.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;

Можно ли продать полученную по дарственной недвижимость?

Договор дарения – правоустанавливающий документ. Он подлежит обязательной регистрации. Если он оформлен в нотариальной конторе, то нотариус сам регистрирует сделку, передавая договор в Росреестр в электронном виде или лично. В противном случае одаряемый/даритель должны прийти в МФЦ с пакетом документов, в который входят:

  • нотариально заверенное разрешение супруги/супруга дарителя;
  • паспорта сторон;
  • нужное количество экземпляров договора (по 1 для каждой из сторон и 1 – в МФЦ).

Новый владелец квартиры может ее продать другому лицу, не уведомляя об этом дарителя. Одаряемый не несет никаких материальных обязательств перед человеком, оформившим дарственную (согласно закону, дарение – безвозмездный акт).

Даритель не имеет права требовать часть полученной в результате продажи жилья суммы, но, все же, некоторые проблемы могут возникнуть.

  1. В дарственной может быть закреплено отдельным пунктом право проживания в квартире дарителя, а иногда – и его родственников. В этом случае продать жилье будет очень проблематично. С юридической точки зрения ничто не мешает оформить сделку купли-продажи, но на практике все гораздо сложнее – придется решать вопрос с проживающими там людьми.
    Покупателя на такую недвижимость найти трудно. Если же человек решит приобрести ее, то он вправе прописать в предварительном договоре пункт, согласно которому все жильцы должны быть выписаны и выселены. Если одаряемому и дарителю прийти к компромиссу не удастся, придется решать вопрос с выпиской через суд, и шансы на положительный исход невелики.
  1. Уже после подписания дарственной даритель может расторгнуть ее через суд. Несмотря на ограниченный список причин (они приведены в 578 ГК РФ), такую ситуацию исключать нельзя. Иногда дарственная оспаривается родственниками – они требуют признать ее недействительной по причине недееспособности дарителя.

Также родственники могут утверждать, что договор составлен под давлением или был подделан. Существуют и другие причины расторжения – документ не будет иметь силы, если жилье передано в дар лицу, от которого даритель зависел (медицинскому работнику, сиделке, попечителю/опекуну, представителю социальной службы).

Если дарственная признана недействительной, продать недвижимость невозможно.

Через сколько времени после дарения можно продать квартиру?

Закон не запрещает продать жилье сразу после вступления в права собственности, но поступать так крайне неразумно из-за высокой налоговой нагрузки. Если одаряемый не является дарителю близким родственником, то ему придется заплатить налог – 13% от стоимости недвижимости (для резидентов) и 30% (для нерезидентов). От налога освобождаются только:

  • дети (в том числе – усыновленные);
  • родители;
  • супруги;
  • дедушки, бабушки, внуки;
  • братья/сестры.

В дополнение к этому налогу нужно заплатить НДФЛ за получение дохода от сделки купли-продажи (13 или 30% в зависимости от того, является продавец резидентом или нет). Если квартира продается сразу, то степень родства никак не влияет на налогообложение.

Если прошло несколько лет – возникает разница. Имеет значение и дата – точкой отсчета является 01.01.2016 г.

Если права зарегистрированы после этой даты, а недвижимость получена от близкого родственника, то через 3 года проживания в ней можно искать покупателя. Сделка будет освобождена от НДФЛ.

В некоторых регионах действуют другие нормы, срок владения может быть меньше, но не больше установленного на территории России.

Правила расчета налога при продаже подаренной квартиры

Размер налога рассчитывается так же, как и при проведении сделки на основании любого другого правоустанавливающего документа. С 2016 года действуют новые правила.

Причиной их введения стало намеренное занижение продавцами суммы в договоре в целях уменьшения налогов. Теперь в расчет принимается кадастровая стоимость жилья.

В отличие от рыночной она не подвержена влиянию внешних факторов, таких, например, как престижность района или наличие хорошей инфраструктуры. Кадастровая стоимость определяется ценой использованных для строительства материалов и выполненных работ за минусом степени износа.

Чем позже построен дом и чем лучше качество строительства, тем выше кадастровая стоимость.

При расчете налога кадастровую стоимость умножают на понижающий коэффициент – в данный момент он составляет 0.7. Если стоимость, приведенная в договоре, выше этой цифры, то в расчет берется она.

Государство предоставляет налоговый вычет, позволяющий снизить налогооблагаемую базу. Размер вычета составляет 1 млн. руб. С оставшейся суммы взимается налог – 13 % (для резидентов) или 30% (для нерезидентов). Если в права собственности одаряемый вступил до 01.01.16 г., то налог взимается с зафиксированной в документе стоимости квартиры.

Пример №1

Источник: https://yur-pomoshch.info/drugoe/cherez-skolko-mozhno-prodat-kvartiru-ili-dom-posle-dareniya

Когда можно продавать квартиру после дарения

Продажа недвижимости полученной по договору дарения

Стать владельцем недвижимости можно несколькими способами: приобрести жилплощадь, унаследовать ее, получить в дар. Дарение дома, квартиры или доли — довольно распространенный вид сделки. Если человек не планирует пользоваться объектом, он начинает интересоваться: когда можно продать квартиру после дарения?

Что означает понятие «дарение недвижимости»?

Гражданский кодекс РФ, в частности статья №572, позволяет человеку передавать в дар собственное имущество. Дарение – это безвозмездное отчуждение объекта недвижимости или иных ценностей другому лицу.

Чтобы подарить квартиру близкому родственнику или другому человеку, достаточно составить заявление в письменной форме и заверить его у нотариуса. Несовершеннолетние граждане не могут дарить недвижимость, это запрещено законом. Если лицу, не достигшему 18 лет, дарят имущество, необходимо согласие родителей, а также органов опеки и попечительства.

Сделка оформляется в следующем порядке:

  • Подготовка пакета документов;
  • Обращение в Росреестр с дарственной;
  • Получение справки из реестра.

Кроме договора дарения, в Росреестр необходимо предоставить:

  • Кадастровый паспорт объекта недвижимости;
  • Свидетельство о регистрации собственности;
  • Банковская квитанция об уплате госпошлины.

Человек, подаривший имущество близкому родственнику, не выплачивает налог государству. После совершения сделки, одариваемому лицу необходимо обратиться в Регистрационную палату и получить свидетельство о праве собственности на квартиру. Этот документ позволяет ему совершать любые действия с объектом недвижимости: дарить, продавать, сдавать в аренду или обменивать.

В каких случаях договор дарения признается недействительным?

Сделка дарения может быть оспорена в случае:

  • Признания дарителя недееспособным;
  • Если человек, подаривший квартиру, не отдавал отчет своим действиям в момент подписания договора.

Если дарственная была оспорена в суде, все сделки, совершенные с объектом недвижимости, также отменяются. При этом их количество не имеет значения. После того как судья выносит решение о признании договора дарения недействительным, одариваемый обязан вернуть недвижимость прежнему собственнику.

Если квартира была продана другому лицу, продавец должен возместить ущерб покупателю и отдать денежные средства в полном объеме.

Условия продажи подаренной квартиры

Российское законодательство не ограничивает право человека на продажу подаренного жилья. Сразу после получения свидетельства о собственности он имеет право реализовать недвижимость. Дарение означает полную передачу прав на имущество от одного человека к другому, поэтому разрешение дарителя на продажу не требуется.

Бывают случаи, когда близкому родственнику дарят долю в квартире или доме. Между дарителем и одариваемым лицом возникает право общей долевой собственности.

Если человек захочет продать часть недвижимости, он обязан соблюдать преимущественное право покупки. Это означает, что гражданин в первую очередь должен предложить свою долю второму собственнику.

После письменного отказа от покупки, квартиру можно продавать любому лицу.

За последнее десятилетие налоговое законодательство неоднократно менялось. Ранее действовали правила, согласно которым владелец оплачивал государству налог 13% от суммы продажи подаренной квартиры. Стоимость объекта недвижимости указывалась в договоре, заключенном между покупателем и продавцом.

В 2016 году в Налоговый кодекс были внесены поправки, и теперь граждане, владеющие имуществом от 3 до 5 лет, не платят налог при его продаже. Для людей, которые получили квартиру от близких родственников, сохранились прежние временные рамки – 3 года с момента получения документа о праве собственности. Кроме этого, взнос не оплачивают следующие категории граждан:

  • Наследники имущества близких родственников;
  • Люди, которые приватизировали муниципальное жилье;
  • Лица, получившие недвижимость по договору ренты (пожизненного содержания пенсионеров или инвалидов).

Чтобы не платить налог и не ждать окончания пятилетнего срока, необходимо:

  • Предъявить документы, подтверждающие родство между дарителем квартиры и одариваемым лицом;
  • Предоставить дарственную, подписанную в начале 2016 года и позже.

Во всех остальных случаях гражданину придется заплатить 13% налога на доходы физических лиц от стоимости продажи квартиры, если он владеет ею менее 5 лет. Если человек продает долю в квартире, он обязан выплатить НДФЛ, независимо от времени владения.

Многие люди пытаются обмануть налоговые органы и намеренно занижают стоимость жилплощади в договоре купли-продажи. ФНС вправе обратиться в БТИ и потребовать справку о реальной цене объекта недвижимости. Налог на доходы, полученные от реализации жилья, будет начислен от стоимости, указанной в документе.

Налоговый сбор на продажу подаренной квартиры может быть уменьшен при соблюдении следующих условий:

  • Новый владелец жилья, продавая подаренную квартиру, получил налоговый вычет. Согласно действующему законодательству, каждый гражданин Российской Федерации вправе оформить налоговый вычет до 1 миллиона рублей. Получить компенсацию можно только один раз;
  • Человек, получивший в дар квартиру, после ее продажи приобретает новое жилье в течение 1 года. Цена купленной недвижимости должна быть меньше чем сумма, полученная от реализации старого жилья. В этом случае налог будет удержан с разницы.

Если новая квартира стоит дороже, чем проданная недвижимость, гражданин не оплачивает НДФЛ.

Чтобы заплатить взнос на доходы физических лиц, потребуется:

  • Подготовить документы и обратиться в территориальный налоговый орган;
  • Заполнить бланк по форме 3-НДФЛ и передать ее сотруднику ИФНС.

Пакет документов включает:

  • Копию паспорта;
  • Копию свидетельства о праве на квартиру;
  • Справку о доходах с работы налогоплательщика.

Каждый год 30 апреля граждане обязаны отчитываться за полученные доходы. До этой даты необходимо предъявить документы в ИФНС и оплатить НДФЛ.

Как происходит сделка по продаже подаренной недвижимости

Процесс продажи недвижимости, полученной в дар, происходит в определенном порядке. Каждый этап необходимо строго соблюдать, иначе сделка может быть признана недействительной. Срок владения квартирой не влияет на последовательность действий.

Чтобы продать подаренную жилплощадь, собственник должен:

  • Подготовить пакет документов, необходимый для продажи квартиры;
  • Составить с покупателем договор о продаже и покупке жилья;
  • Подписать документ и произвести расчет: продавец отдает покупателю документы на недвижимость, а тот в свою очередь перечисляет деньги за квартиру на расчетный счет;
  • Обратиться в территориальное отделение Росреестра и официально подтвердить сделку.

После нескольких дней ожидания покупатель получит выписку из Регистрационной палаты и свидетельство о собственности на жилье. Продавец так же, как и покупатель, должен получить документы в Росреестре. Они ему потребуются при уплате налога на доходы физических лиц. В итоге, у бывшего собственника на руках должны остаться:

  • Договор между покупателем и продавцом;
  • Подписанный акт о передаче и получении квартиры;
  • Документ о государственной регистрации договора дарения.

Для сделки по продаже квартиры потребуются следующие документы:

  • Кадастровый паспорт и техническая документация;
  • Выписка из домовой книги, содержащая сведения о зарегистрированных в квартире лицах;
  • Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
  • Заключение независимого эксперта о стоимости жилья;
  • Разрешение супруга или супруги на осуществление продажи недвижимости;
  • Разрешение органов опеки на совершение сделки, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети;
  • Дарственная на жилье;
  • Гражданский паспорт продавца.

В Регистрационную палату предоставляются те же документы, что и при совершении сделки по продаже недвижимости. Кроме этого понадобятся:

  • Договор купли–продажи;
  • Документ из банка, подтверждающий перечисление денег;
  • Квитанция об оплате государственной пошлины.

Продажа подаренной доли в квартире

Как указывалось ранее, при продаже доли в квартире человек должен предложить ее другим собственникам. Жильцы могут обдумывать предложение о покупке части недвижимости в течение одного месяца.

  • Если собственник принял положительное решение, совершается сделка по купле – продаже доли в квартире;
  • В случае отрицательного ответа, человек имеет право продать часть имущества посторонним людям.

Нередко продавцы нарушают преимущественное право на покупку объекта недвижимости. При возникновении такой ситуации, другие собственники могут оспорить сделку, обратившись в суд в течение трех месяцев.

Заключение

Человек имеет право совершать любые сделки с подаренным имуществом сразу после получения свидетельства о собственности. При продаже недвижимости, полученной в дар, собственник обязан выплатить государству налог на доходы физических лиц.

Существуют временные рамки, при соблюдении которых можно не оплачивать взнос:

  • 3 года владения недвижимостью для близких родственников, получивших ее в подарок;
  • 5 лет владения квартирой для остальных лиц.

Продавец может воспользоваться имущественными вычетами и уменьшить налоговую нагрузку. После совершения сделки по продаже подаренного имущества, человек должен обратиться в Регистрационную палату и получить документы, необходимые для оплаты НДФЛ.

Источник: https://lawinfo24.ru/heritage/darstvennaya/kogda-mozhno-prodat-kvartiru-posle-dareniya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.