Можно ли продать квартиру принадлежащую несовершеннолетнему ребенку

Содержание

Как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком?

Можно ли продать квартиру принадлежащую несовершеннолетнему ребенку

Продажа жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему – сложная и длительная процедура, которая может заставить вас понервничать.

Закон всегда на стороне ребенка, поэтому приняты все меры для того, чтобы обезопасить его от потери имущества.

С одной стороны, это может защитить его от действий нерадивых опекунов, с другой — затянуть сделку или сорвать ее, мешая тем самым улучшить условия проживания всей семьи, включая ребенка.

Процесс продажи квартиры

Процесс купли-продажи состоит из:

  1. Обсуждения условий договора и подготовки к сделке.
  2. Поиска альтернативного жилья для приобретения, взамен проданного, с теми же или улучшенными условиями и с соблюдением всех требований, иначе органы опеки и попечительства не дают согласие на отчуждение.
  3. Подачи заявления в Органы опеки, защищающую права детей не достигших 18 лет, с просьбой выдать официальное разрешение на продажу жилого помещения, принадлежащего ребенку. К заявлению следует приложить все документы продаваемой квартиры и альтернативного жилья, в которое после оформления сделки он переедет.
  4. Проверки достоверности информации попечительским органом и рассмотрения заявления.
  5. Получения согласия в виде распорядительного акта, подписанного главой местной администрации.
  6. Заключения договоров купли-продажи двух объектов, передача в собственность одного из них ребенку.
  7. Оповещения попечительской организации о совершенных сделках с приложением документов, подтверждающих, что ребенок стал собственником новой квартиры.

Список документов, которые предоставляются в попечительскую организацию:

  1. Удостоверение личности законных представителей (паспорт);
  2. Заявления родителей и ребенка, при достижении его 14 лет;
  3. Согласие участников сделки, чтобы ребенок стал полноправным участником. Это согласие заверяется в нотариальной конторе.
  4. Свидетельство о регистрации брака;
  5. Свидетельство о рождении;
  6. Характеристики альтернативной квартиры:
  • площадь, которая должна быть такого же размера или больше;
  • стоимость, размер которой равен стоимости продаваемой жилплощади;
  • нахождение объекта, который обязательно должен располагаться в благополучном районе и в непосредственной близости от посещаемого ребенком образовательного учреждения;
  • процент износа не должен превышать показателей износа продаваемого жилья.
  1. Документы на продаваемый объект, такие как:
  • свидетельство о государственной регистрации;
  • технический паспорт и справка из Бюро технической инвентаризации о кадастровой стоимости;
  • копия лицевого счета;
  • архивная выписка из домовой книги;
  • подтверждение отсутствия задолженности по квартплате или налогам обоих объектов.

При отчуждении квартиры и приобретении другой в доме, находящимся на стадии строительства, родители обязаны временно прописать ребенка в квартире родственников, к примеру, которая соответствует требованиям опекунских органов.

Если родитель один, то для написания заявления важно наличие:

  • статуса матери — одиночки;
  • свидетельства о смерти второго родителя;
  • подтверждение, что второй опекун лишен прав на ребенка;
  • справки о недееспособности второго родителя;
  • справки из УВД о том, что второй родитель разыскивается полицией;
  • справка о неуплате алиментов.

Получение разрешения попечительской организации занимает много времени, поэтому нелишним будет предупредить об этом будущих покупателей вашей жилой площади и продавца альтернативного жилья.

Разрешение на продажу от органов опеки

Для того чтобы продать жилье, владельцем которого является еще не достигший совершеннолетия ребенок, невозможно без разрешения попечительской организации. Этот орган власти призван соблюдать интересы ребенка и пресекать любые попытки нарушить его права.

Если представители вовремя не оповестили о продаже жилплощади попечительскую организацию, то соглашение между продавцом и покупателем может быть признано незаконным. В случае если альтернативное жилое помещение уступает по условиям проживания продаваемому, попечительский совет также оставляет за собой право отказать в продаже.

Причинами отказа может послужить ветхость, отсутствие прежнего комфорта, нахождение далеко от дошкольного учреждения или школы.

Кто имеет право продавать?

Интересы несовершеннолетнего при продаже квартиры до достижения 14-ти лет представляют его родители или назначенные опекуны. Они наделены правом продавать жилье, имея все необходимые для этого разрешения. Загвоздка только в том, что до продажи квартиры необходимо оповестить попечительскую организацию и получить от нее официальное разрешение.

Родители

Родители, будучи законными опекунами своего несовершеннолетнего ребенка, могут продать квартиру только имея на руках разрешение из отдела опеки.

Бабушка

В случае если бабушка единственный опекун несовершеннолетнего, она может продать квартиру внука. Но для этого также требуется справка от попечительского органа власти.

Опекун

При отсутствии препятствия в виде отказа попечительского органа власти, опекун может продать квартиру ребенка, предварительно найдя альтернативное жилье с теми же или лучшими условиями проживания.

Мать (без отца)

Мать может продать жилье несовершеннолетнего только при наличии разрешения законного отца и местного органа опеки и попечительства. Без одного из разрешений сделка будет признана незаконной.

Может ли несовершеннолетний продать свою квартиру?

Ребенок приобретает статус дееспособного человека только по достижении 18 лет. Совершеннолетие дает ему право на любого рода сделки, но до этого времени все сделки за него осуществляются законными опекунами.

Как правило, несовершеннолетний может продать свою квартиру только с разрешения опекунов, а также попечительской организации, но только если ребенок признан недееспособным.

Однако если ему уже исполнилось 16 лет и он состоит в браке, работает на основании трудового договора или занимается предпринимательской деятельностью, то по закону признается дееспособным членом общества.

Соответственно и разрешения ему больше не требуется. С этого момента он способен делать со своим имуществом что пожелает.

Как продать квартиру подаренную несовершеннолетнему?

При продаже жилого помещения ребенка, подаренной ему, необходимо учесть два важных момента:

  1. Продажа невозможна если нет разрешения из попечительских органов.
  2. Если ребенок достиг 14-ти лет, никто не вправе продавать жилье, без его согласия.

Если ребенку еще нет 14-ти лет, то процедура продажи подаренной квартиры не отличается от стандартной продажи жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему. В этом случае достаточно собрать все необходимые документы и получить разрешение от попечительской организации.

Как продать квартиру если прописан несовершеннолетний?

Быть владельцем жилого помещения и просто иметь в нем регистрацию – не одно и то же.

Если у несовершеннолетнего нет прав на жилье, согласно статье 20 Конституции Российской Федерации «Место жительства гражданина» ребенок просто так не может быть выписан.

Если он не достиг четырнадцати лет, то его обязаны прописать там же где прописаны законные опекуны. Поэтому перед сделкой необходимо прописать его в другой квартире с теми же или улучшенными условиями проживания, иначе отдел опеки имеет полное право отказать в выписке.

Риски сделки

Самой рискованной и встречающейся на каждом шагу сделкой является купля-продажа квартиры, где собственниками выступают дети, не достигшие 18-го возраста. Законодательство имеет свои погрешности и в этом вопросе очень много пробелов, а также подводных камней, которые могут обернуться как против продающего, так и против приобретающего.

Сделки с недвижимостью несовершеннолетних детей находятся под неусыпным контролем попечительских органов власти и регламентируются следующими нормативными документами:

  1. Конституцией.
  2. Семейным, гражданским и жилищным кодексом (ФЗ № 51 от 30 ноября 1994 г., ФЗ № 223 от 29 декабря 1995 г., ФЗ № 188 от 29 декабря 2004 г.).
  3. Федеральным законом № 48 «Об опеке и попечительстве» от 24 апреля 2008г.
  4. Федеральным законом № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской федерации» от 4 июля 1991 года.
  5. Другими актами.

Вышеуказанные документы наделяют несовершеннолетнего теми же правами, как и у любого взрослого человека с поправкой на то, что без участия родителей или опекунов он в силу своего детского возраста и определенного законом статуса недееспособного человека осуществлять какие-либо сделки не может.

Любая сделка без участия органов опеки незаконна, поэтому ее не сможет заверить нотариус, а государство не признает правомерной. Опротестовать такой договор в суде не сложная процедура, особенно если условия проживания ребенка ухудшились, и не соответствуют установленным нормам.

Подход в каждой сделке при продаже недвижимости ребенка индивидуален и требует тщательной проработки. Самые распространенные ситуации:

  1. Жилье приватизировано, а в соответствующем приватизационном листе прописаны все члены семьи, в том числе и дети.
  2. Жилая площадь приватизирована, но дети в приватизационном листе не прописаны, являясь при этом собственниками.
  3. Дети являться владельцами жилья на основании договора обмена, дарения, наследования или купли-продажи.
  4. Недвижимость досталась ребенку по наследству. Подтверждающий документ – свидетельство о праве на наследство.
  5. Ребенок не является собственником, но при этом имеет регистрацию в продаваемой недвижимости.

Но, несмотря на строгость закона, практика показывает, что существуют так называемые лазейки, благодаря которым покупка альтернативного жилья не требуется. К ним относится:

  1. Переезд из России всей семьей.
  2. Переезд в другой город с перечислением вырученных за покупку средств на личный расчетный счет несовершеннолетнего.
  3. Приобретение еще недостроенной квартиры, но практически готового дома. На период строительства ребенка необходимо временно куда-нибудь прописать.

Помимо этого, возможны ситуации, когда взамен проданной квартиры приобретается жилье поскромнее и с худшими условиями. Для этого должны быть веские основания, такие как:

  • серьезное заболевание ребенка, требующее дорогостоящего лечения;
  • необходимость смены места жительства, связанная с плохим самочувствием ребенка в месте проживания;
  • переезд поближе к образовательному учреждению ребенка.

Родителям детей, с серьезными заболеваниями обязаны предоставить все имеющиеся медицинские справки, подтверждающие факт болезни.

Однако и здесь не исключены проблемы, если попечительская организация посчитают, что нарушены права ребенка. Поэтому лучше внимательнее отнестись к сделкам, где якобы не требуется разрешение попечительской организации.

Чтобы избежать рисков приобретая недвижимость, важно следующее:

  1. Проверить наличие маленьких детей у семьи, продающей вам жилое помещение в собственность. Эта информация содержится в выписке из Единого государственного реестра.
  2. Выяснить в органах опеки не лишены ли родительских прав опекуны ребенка, не состоят ли они на учете. Приобретая квартиру у неблагополучной семьи важно учесть все детали либо отказаться от такой сделки, так как впоследствии договор могут признан недействительным.
  3. Уточнить приватизирована ли квартира. Если да, то дети — полноправные собственники с обозначенной долей квартиры.
  4. Не полагаться на обещания продавцов о получении справки из опеки после совершения сделки.
  5. Проверять подлинность справки из органов опеки и попечительства, направив письменный запрос о подтверждении разрешения. В течение 30 дней ответ будет получен и только после этого рекомендуется соглашаться на сделку.
  6. Проверить достоверность информации об опекунах. Родители могут быть лишены прав на ребенка и в этой связи назначается новый опекун. Подпись человека не являющегося законным представителем ребенка недействительна и такая сделка будет без труда аннулирована в судебном порядке.
  7. Выписка из Единого государственного реестра об отсутствии арестов на квартиру. Благодаря выписке можно выяснить как часто она перепродавалась.

Препятствий при заключении сделок, в которых участвуют не достигшие совершеннолетия дети великое множество. Поэтому, чтобы не быть вовлеченным в мошенническую схему при покупке квартиры ребенка, важно внимательно отнестись к каждой детали либо поискать для приобретения другое жилое помещение.

Источник: https://Oformovich.ru/kvartira/kak-prodat-kvartiru-s-nesovershennoletnim-rebenkom.html

Как продать квартиру, если собственник – ребенок

Можно ли продать квартиру принадлежащую несовершеннолетнему ребенку

Детям до 18 лет запрещено многое –  водить машину, брать кредиты, посещать ночные клубы, но при этом наравне со взрослыми несовершеннолетние могут быть полноправными собственниками жилья, с которыми необходимо считаться при любых манипуляциях с жилплощадью.


Право на собственность
Согласно закону несовершеннолетний ребенок, как и любой взрослый человек, может быть полноправным собственником жилья, рассказывает заместитель управляющего директора по правовым вопросам “Миэль – Сеть офисов недвижимости” Ирина Шугурова.

Закон никак не ограничивает покупку или дарение в собственность ребенку жилой площади. Хочешь подарить подростку квартиру, доставшуюся в наследство от бабушки, пожалуйста.

Дети могут стать собственниками недвижимости и другим путем: закон обязывает включать в число владельцев приватизируемой квартиры всех несовершеннолетних граждан, прописанных в ней на момент приватизации.Но самостоятельно распоряжаться своим имуществом несовершеннолетние не имеют права,  в силу неполной дееспособности и малого жизненного опыта.

Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимостью только с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. А малолетние дети, не достигшие 14 лет, и вовсе не допускаются до участия в сделках. От их имени любые манипуляции с жильем совершают родители (усыновители или опекуны).

Но и в том, и в другом случае, самовольство родителей ограничено законом. Согласно законодательству РФ, на сегодняшний день любые сделки с имуществом несовершеннолетнего, непременно осуществляются только с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

При продаже квартиры ребенком необходимо получить: – письменное согласие на совершение сделки от законных представителей несовершеннолетнего – родителей, усыновителей или попечителя. При этом договор купли-продажи будет действителен так же в случае, если одобрение от родителей, усыновителей или попечителей было получено в письменной форме уже после совершения сделки;- предварительное разрешение органов опеки и попечительства на дачу согласия попечителем, родителями совершения купли-продажи несовершеннолетним.


Что взамен?

Но прежде, чем начинать сбор документов, в первую очередь необходимо проанализировать планируемую сделку и дальнейший переезд, советует юрист офиса “Академическое” компании “Инком-Недвижимость” Наталья Киселева.

Дело в том, что взамен продаваемой квартиры, детям необходимо приобрести собственность, не меньшей площади, чем  они располагали до сделки.К приобретаемой квартире предъявляются особые требования. Доля ребенка в новом жилье – по площади и стоимости – должна быть не меньше, чем в продаваемой квартире.

Например, если в двухкомнатной квартире площадью 50 квадратных метров и стоимостью по оценке БТИ 1 миллион рублей, у ребенка в собственности находится ровно половина, то в приобретаемой квартире ему должно принадлежать не менее 25 квадратных метров стоимостью 500 тысяч рублей.

Если взамен “двушки” покупают однокомнатную квартиру, то доля ребенка в ней соответственно составит почти целую часть.Месторасположение квартиры тоже учитывается. Негативно органы опеки могут отнестись к варианту, когда взамен квартиры в Москве ребенку покупается жилая площадь в области. Для такого переезда должны быть веские причины.

Также несовершеннолетний в результате сделки не может остаться без жилья. Поэтому если вы продаете жилье без планов на покупку нового, ребенка в любом случае придется наделить соответствующей долей в другой квартире, например, принадлежащей родителям.

Если в цене продаваемой и приобретаемой квартир имеется небольшая разница, то орган опеки может разрешить совершение сделки, но только с обязательством перечислить разницу на банковский счет юного собственника. Счет будет заблокирован до достижения ребенком совершеннолетия.

Также следует помнить, что купить квартиру у  несовершеннолетнего не могут сами родители, попечители, супруги родителя (попечителя), а также их близкие родственники.Когда возникают сомнения, что права ребенка, в результате сделки не будут ущемлены, следует обратиться в орган опеки по месту регистрации несовершеннолетнего собственника для предварительной консультации, советует эксперт “Инком-Недвижимость”.
Собираем документы

После одобрения сделки, можно приступить к сбору пакета документов.

В органы опеки необходимо предоставить:- заявление от обоих родителей, опекунов или попечителей с просьбой о разрешении совершения сделки,- согласие несовершеннолетнего старше 14 лет проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки (при этом органы опеки и попечительства в некоторых районах требуют согласие несовершеннолетних с 10 лет),- копии финансовых лицевых счетов отдельно с места продажи и места покупки жилых помещений,- свидетельства о собственности на жилое помещение и документ – основание права собственности – отдельно с места продажи и с места покупки,- справки из налоговой инспекции, подтверждающие отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость по двум адресам (требуются не везде),- справки из БТИ, удостоверяющие балансовую стоимость жилых помещений на момент обращения (по двум адресам),- поэтажный план и экспликация (по двум адресам),- кадастровые паспорта, а в Московской области еще и технические паспорта на обе квартиры,- выписки из домовых книг (по двум адресам),- справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам,- свидетельство о рождении несовершеннолетнего и паспорта представителей.Все документы предоставляются в оригиналах и ксерокопиях. Начать сбор документов лучше заранее, так как некоторые справки готовятся не за один день, рекомендует Киселева. Продавца приобретаемой квартиры тоже следует предупредить, чтобы он своевременно собрал требующиеся документы.Предварительное разрешение на совершение сделки представляет собой постановление (распоряжение) органа местного самоуправления по месту жительства несовершеннолетнего. Постановление, как правило, выдает руководитель муниципалитета, то есть префект, уточняет Шугурова.Будьте готовы к тому, что органы опеки установят срок предоставления зарегистрированных документов, в том числе выписки из домовой книги с отметкой о постановке несовершеннолетнего на постоянный регистрационный учет по новому месту жительства. Срок устанавливается соразмерно сделке: 1 месяц в случае продажи и одновременного приобретения жилого помещения, порядка 2 и более месяцев при условии последующего приобретения, например, в новостройке после регистрации права собственности.

Защита собственности

В целом процесс купли-продажи жилья, собственниками которого являются несовершеннолетние дети, отягощен дополнительными требованиями органов опеки и попечительства и, как следствие, бумажной волокитой.

Но все это позволяет эффективно защищать имущество детей от сторонних посягательств.

Вместе с тем, как советуют эксперты, несовершеннолетних лучше не делать единоличными собственниками.

Если ребенок владеет жилплощадью на 100%, могут возникнуть сложности с продажей квадратных метров и коммунальными платежами.

Гораздо более удобной является схема собственности “взрослый плюс ребенок”, говорит управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости “Усадьба” Наталья Кац. В таком случае совместное право собственности защитит уже совершеннолетнего молодого собственника от непродуманных поступков и их последствий.

Источник: https://realty.ria.ru/20121102/398788579.html

Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему ребенку – правовые особенности

Можно ли продать квартиру принадлежащую несовершеннолетнему ребенку

Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему ребенку, процедура достаточно непростая. К данной форме сделок законодательство предъявляет определенные требования, которые мы рассмотрим подробней.

Если перед вами стоит необходимость реализовать недвижимое имущество, где прописан или законный собственник квартиры несовершеннолетний ребенок, будьте готовы, что вам придется посетить государственные органы опеки и попечительства.

ВАЖНО

Ключевым моментом продажи квартиры принадлежащей несовершеннолетнему ребенку является обязательное согласие на продажу органов опеки и попечительства.

Такие особенности сделки с недвижимостью, прежде всего, связаны с тем, что действующее законодательство несколько ограничивает дееспособность лиц, не достигших совершеннолетия.

ЮРИДИЧЕСКАЯ СПРАВКА

Дееспособностью признается способность каждого человека осуществлять и приобретать гражданские права и обязанности. Статья 60 Конституции РФ определяет, что полная дееспособность лица наступает по достижении совершеннолетия.

Кроме того нормы законы предусматривают, что лицам не достигшим совершеннолетия допустимо совершать только незначительные бытовые сделки.

Во всех других случаях интересы детей должны представлять уполномоченные представители, назначаемые в рамках закона.

Законодательство допускает, что дети старше 14 лет могут принимать самостоятельное участие в различных гражданских сделках и имеют право подписи официальных документов, но только с письменного согласия определенных нормами права представителей.

В качестве законных представителей могут выступать следующие лица:

  • Родители несовершеннолетнего лица;
  • Лица, официально усыновившие ребенка;
  • Детские опекуны и попечители.

Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему

Не зависимо от того принадлежит ли квартира ребенку полностью или ее определенная доля, алгоритм реализации такой недвижимости будет неизменным.

Чтобы продать квартиру или долю несовершеннолетнего собственника, вам понадобится письменное соглашение-одобрение законных представителей.

В свою очередь законные представители дает такое одобрение только после согласования с органами опеки и попечительства.

Продажа квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему предполагает подготовку и передачу в органы опеки и попечительства определенного пакета документов, в частности это:

  • Документы, удостоверяющие личности всех участников сделки с недвижимостью;
  • Правоустанавливающая документация на объект купли-продажи;
  • Выписка государственных регистрирующих органов (БТИ);
  • Копии домовой книги;
  • В случаях, когда несовершеннолетний собственник не прописан в квартире, понадобиться выписка о регистрации по месту жительства.

Органы опеки и попечительства

После подачи документов, органы опеки и попечительства принимают свое решение и передают документы для рассмотрения на муниципальной комиссии. Затем руководитель муниципалитета подписывает соответствующее распоряжение, в котором отражаются условия и требования к совершаемой сделке.

Необходимо отметить, что все решения принимаемые органами опеки и попечительства должны быть мотивированны и обоснованы нормами права. При сделках с недвижимостью, в которых принимают участие лица, не достигшие совершеннолетия, обязательно учитываются требования статьи 292 ГК РФ.

В частности, несовершеннолетний ребенок, должен быть обеспечен равноценным жильем взамен реализуемого. При долевой собственности, ему должна быть выделена равноценная доля в жилом помещении.

Таким образом, любая сделка с недвижимостью, где принимают участие дети, носит альтернативный характер.

В свою очередь главным требованием для органов опеки и попечительства является защита законных прав и интересов несовершеннолетних участников сделки.Только при соблюдении таких условий допустимо соглашение на реализацию недвижимого имущества.

Все вышеизложенное равно применимо и в ситуациях, когда в реализуемой квартире проживает несовершеннолетнее лицо, потерявшее родителей и находящееся под опекой законных представителей или усыновителей.

Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему- ограничения и особенности

На нашем сайте вы можете посмотреть договор купли продажи квартиры с долей несовершеннолетнего  и скачать его при необходимости.

Но нормы права предусматривают некоторые особенности и ограничения на сделки с недвижимым имуществом с участием несовершеннолетних лиц:

  • Недопустимо совершение сделок между попечителями или опекунами с подопечными. Например, недопустим выкуп квартиры у несовершеннолетнего ребенка, либо продажи ему недвижимости. Вместе с тем, законные представители или родители имеют право на безвозмездную передачу имущества ребенку;
  • Любая сделка совершенная лицом, не достигшим 14-ти летнего возраста, признается ничтожной. Однако если такая сделка совершена для защиты прав и интересов несовершеннолетнего, она может быть признана судебными органами действительной;
  • Судебные органы могут признать сделку недействительной, если она была совершена с нарушением действующего законодательства, либо не было получено письменное согласие уполномоченных лиц (родителей, опекунов и попечителей);
  • Родители не имеют прав собственности на недвижимость принадлежащую ребенку, в свою очередь дети не имеют таких прав на имущество родителей;
  • Для передачи имущества принадлежащего несовершеннолетнему лицу в аренду, обязательно письменное согласие органов опеки и попечительства.

Сделки с приватизированным имуществом и договор дарения

Реализация приватизированной недвижимости, где на момент приватизации был зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, также предусматривает обязательное согласие органов опеки и попечительства. При этом все члены семьи получают равнозначные доли в приватизированном имуществе.

Допустим обмен приватизированной квартиры на равноценное по площади и условиям проживания недвижимое имущество. При этом доля ребенка во вновь приобретаемой квартире не может быть меньше доли в реализованном имуществе. В случаях, когда квадратура приобретаемой квартиры сравнительно меньше реализуемой, доля несовершеннолетнего лица должна быть увеличена пропорционально прежней доли.

Законодательство допускает возможность дарения выделенной доли или всей квартиры лицам, не достигшим совершеннолетия. Главным отличием здесь является тот факт, что от имени ребенка договор дарения подписывается законным представителем, который и дает согласие на принятие дара.

Как и все другие сделки с недвижимостью, все договора в обязательной форме должны быть заверены нотариально и зарегистрированы в государственной регистрационной службе. Все налоговые и государственные сборы, связанные с такими сделками оплачиваются законными представителями.

Отвечает специалист.

Источник: https://mestoprozhivaniya.ru/prodazha-kvartiry-s-nesovershetnim/

Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок

Можно ли продать квартиру принадлежащую несовершеннолетнему ребенку

Заключение сделки по покупке или продаже квартиры значительно усложняется, если в качестве одной из сторон выступает несовершеннолетний. Такие сделки часто нельзя осуществлять без согласия органов опеки и попечительства, при этом процедура перехода прав на квартиру отличается от стандартной и требует дополнительных действий.

Права детей на жилье

Конституция РФ гарантирует всем гражданам право на жилье, в том числе детям. Кроме того, права детей на жилье регулируются следующими законодательными актами:

  • Гражданским кодексом,
  • Семейным кодексом,
  • Жилищным кодексом,
  • Законом № 1541 «О приватизации жилищного фонда».

Статья 20 ГК РФ гласит, что несовершеннолетний ребенок, не достигший 14-ти лет (малолетний) должен проживать с родителями, не лишенными и не ограниченными в своих правах.

Ст. 54 СК РФ гарантирует право ребенка в возрасте до 18-ти лет проживать с одним из родителей, а п. 4 ст. 72 ЖК РФ обязывает обменивать муниципальные квартиры с прописанными в них детьми только с согласия органов опеки.

Если на момент приватизации квартиры в ней зарегистрирован несовершеннолетний, то он имеет право на долю в приватизации наравне с другими жильцами, согласно ст. 2 ФЗ № 1541.

Продажа жилья с несовершеннолетним собственником

Если квартира (или доля в ней) находится в собственности несовершеннолетнего, то у родственников может возникнуть необходимость продать такую квартиру. Причины могут быть разными:

  • необходимость переезда семьи,
  • недостаток финансовых средств,
  • желание родственников переселить ребенка и т.д.

Продажа квартиры или доли, принадлежащей ребенку, может осуществляться как родственникам (родителям, бабушкам, дедушкам и т.д.), так и сторонним лицам. Во всех случаях любая сделка, ведущая к уменьшению имущества ребенка, не может быть совершена без согласия службы опеки (п.2 ст. 37 ГК РФ).

В зависимости от возраста несовершеннолетнего, его интересы в сделках представляют исключительно родители (для детей до 14-ти лет) или он сам, но с обязательного согласия органов опеки, которые должны следить за соблюдением интересов ребенка.

С 14 до 18 лет в сделке учитывается не только мнение службы опеки и его родителей, но и мнение самого ребенка.

Важно учитывать, что обменивать жильё ребенка на иногороднее можно только при условии, что новый населенный пункт будет крупнее прежнего. Переселять ребенка-собственника жилья из города в деревню или в город с меньшим населением можно только в трех случаях:

  • если экологическая обстановка нового места жительства больше подходит ребенку;
  • если на новом месте жительства ребенок может получить лучшее образование;
  • если в новом городе есть лучшие возможности для лечения заболевания ребенка.

В общем виде процесс продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, состоит из следующих шагов:

  1. Сбор необходимых документов.
  2. Обращение в органы опеки с заявлением.
  3. Получение разрешения.
  4. Подписание договора купли-продажи.
  5. Регистрация сделки в Росреестре.

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником должна обязательно сопровождаться одновременной покупкой новой квартиры ребенку.

Необходимые документы

Для обращения в органы опеки потребуются следующие документы:

  • копия паспорта (или свидетельства о рождении) несовершеннолетнего собственника;
  • выписка из ЕГРН о правах ребенка на квартиру;
  • технический паспорт;
  • акт обследования квартиры;
  • справка о регистрации ребенка и проживающих совместно с ним лиц;
  • письменное согласие собственника на продажу жилья;
  • выписка из ЕГРН о правах собственника, продающего жилье ребенку.

Если новое жилье покупается в недостроенном доме, то необходимо также письменное согласие родственников на проживание несовершеннолетнего с ними до ввода нового жилья в эксплуатацию.

Выписку из ЕГРН получают родители малолетнего ребенка в МФЦ по месту жительства, или сам ребенок, если достиг 14-ти лет. Техпаспорт на квартиру получают в местном отделении БТИ.

Акт обследования квартиры – это справка, содержащая информацию о жилищных условиях, она является ключевым документом для получения согласия органов опеки на сделку. Для получения акта обследования нужно обратиться в жилищную инспекцию, специалисты данной организации посетят квартиру и занесут в акт данные:

  • об износе жилого помещения,
  • о состоянии инженерных коммуникаций,
  • о типе и состоянии отопительной системы,
  • о санитарном состоянии жилья,
  • об уровне благоустройства дома.

Износ помещения определяется как датой постройки и последнего капитального ремонта, так и общим состоянием несущих конструкций.

Справку о регистрации ребенка получают в местном отделении УФМС, куда должен обратиться один из родителей или опекунов ребенка вместе с ним и его свидетельством о рождении или паспортом.

Подача заявление в органы опеки

Заявление в опеку подаётся со всеми документами законным представителем (родителем, усыновителем или опекуном) ребенка. Если несовершеннолетний старше 14 лет, то он должен писать дублирующее заявление от своего имени.

В тексте заявления должна содержаться следующая информация:

  • наименование органа подачи;
  • ФИО, реквизиты удостоверения личности ребенка;
  • ФИО, паспортные данные представителя;
  • сведения о типе сделки (обмен, продажа и т.д.);
  • размер доли несовершеннолетнего;
  • причина сделки;
  • параметры продаваемого и покупаемого жилья.

Заявление пишется на имя главы местной администрации. Сотрудники администрации подают данные на рассмотрение в службу опеки, а после рассмотрения дела выносится постановление от имени местных властей.

Рассмотрение обращения занимает обычно от 10 до 15 дней, в течение которых сотрудники службы опеки анализируют законность планируемой сделки и сравнивают условия текущего жилья несовершеннолетнего с покупаемым. При принятии решения опека оценивает два ключевых показателя:

  1. Площадь покупаемого жилья.
  2. Условия проживания.

Площадь новой квартиры (или доли), переходящей в собственность ребенка, не должна быть меньше продаваемой жилплощади, в противном случае разрешение получено не будет. Недопустимо также переселение ребенка в большую жилплощадь, но с худшими условиями проживания. Сотрудники опеки исследуют множество факторов, среди которых:

  • близость квартиры к детскому саду или школе,
  • количество проживающих в новой квартире лиц на единицу жилплощади,
  • степень родства будущих сожителей,
  • санитарное состояние жилища.

При прочих равных условиях ребенка не переселяют в однокомнатную квартиру или комнату к родственнику, если они разнополые. Переселение несовершеннолетнего из центра города с развитой инфраструктурой на окраину города даже в большую по площади квартиру также не будет одобрено опекой.

Служба опеки также проверяет, чтобы новая квартира не была обременена долгами по коммунальным платежам и не была заложена в кредитную организацию.

По итогам рассмотрения органы опеки либо одобряют будущую сделку, либо отказывают и обозначают причины отказа и требования к новому жилью.

Проведение сделки и регистрация

После получения разрешения на сделку стороны составляют договор купли-продажи квартиры несовершеннолетнего. В таком договоре указываются:

  • сведения о несовершеннолетнем продавце и его представителе,
  • сведения о покупателе,
  • информация о предмете сделки (параметры продаваемого жилья),
  • дата одобрения сделки органами опеки и реквизиты соответствующего постановления главы администрации,
  • цена и порядок расчетов,
  • порядок передачи имущества,
  • ответственность сторон.

Образец договора можно скачать здесь.

Договор подписывают покупатель, законный представитель ребенка-собственника и сам ребенок, если на момент сделки достиг 14-ти лет и получил паспорт.

Регистрация сделки происходит в органах Росреестра или МФЦ, стороны должны предъявить паспорта и три экземпляра подписанного договора, а также оплатить госпошлину в 350 рублей.

Несовершеннолетний с паспортом должен обязательно присутствовать на регистрации и подписывать заявление.

После продажи квартиры и приобретения нового жилья представитель несовершеннолетнего должен получит выписку из ЕГРН о новой собственности ребенка, и направить её в органы опеки.

Если детей несколько

Если жилая недвижимость находится в собственности 2-х или более детей, то разрешение органов опеки необходимо получать для каждой отдельной сделки. Приобретаемую общую недвижимость нескольких детей органы опеки будут рассматривать, учитывая интересы каждого ребенка.

Для удобства рассмотрения при продаже недвижимости 2-х и более детей, проживающих на одной жилплощади, их представителям следует подготовить для каждого пакет документов и подавать заявление за один визит в орган опеки.

Продажа квартиры ребенку

Несовершеннолетний гражданин имеет право приобретать недвижимость наравне с другими гражданами РФ. Ребенку продают жилье в следующих случаях:

  • сразу после продажи квартиры или доли ребенка,
  • при желании родственников оформить приобретаемое жилье на ребенка,
  • при приобретении жилья за счет материнского капитала (собственником доли становится ребенок).

Для приобретения жилья на имя ребенка согласия органов опеки не требуется, так как в данном случае имущество ребенка не уменьшается, а увеличивается.

https://www.youtube.com/watch?v=W6QDvR6ImP4

Важно учитывать, что близкие родственники не имеет права продавать ребенку жильё, а также совершать с ним любые сделки с недвижимостью, кроме дарения (п. 3 ст. 37 ГК РФ).

К близким родственникам ребенка относятся, согласно ст. 14 СК РФ:

  • родители и усыновители,
  • дедушки и бабушки,
  • братья и сестры (в т.ч. сводные).

Совершить с ребенком сделку купли-продажи жилой недвижимости могут только лица, не относящиеся к перечисленным по отношению к несовершеннолетнему собственнику.

От имени ребенка действуют его законные представители. Согласие самого ребенка на приобретение недвижимости учитывается, если он достиг 14-ти лет.

Для продажи жилья несовершеннолетнему потребуются следующие документы:

  • паспорта продавца, представителя ребенка и удостоверение личности ребенка;
  • справка из ЕГРН о праве собственности продавца на жилье;
  • справка об отсутствии обременений;
  • справка из ЗАГСа об отсутствии родственных связей между ребенком и продавцом;
  • технический паспорт.

Все справки из ЕГРН получают в МФЦ, технический паспорт можно заказать в БТИ.

Договор составляется по стандартному образцу, который можно скачать здесь.

От обычного договора купли-продажи данный документ отличается информацией о представителе ребенка (ФИО и полные паспортные данные), а также пунктом, в котором продавец подтверждает, что не состоит с ребенком в близком родстве и не действует в корыстных по отношению к ребенку интересах.

Регистрация происходит в органах Росреестра.

Ребенок, достигший 14-ти лет, должен присутствовать при оформлении документов, он ставит свою подпись на 3 экземпляра представляемого договора и на заявлении о переходе прав.

Если квартира продаётся ребенку-сироте, то его интересы представляют его усыновители, а при их отсутствии – попечители, сотрудники специализированного детского учреждения, в котором содержится ребенок, в присутствии сотрудников социальной службы.

Заключение

Участие несовершеннолетних в сделках с недвижимостью всегда проходят в присутствии их законных представителей. Если сделка предполагает уменьшение имущества ребенка, то такая сделка должна быть обязательно одобрена органами опеки, которые следят за соблюдением прав и интересов ребенка.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/kvartira-rebenka.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.