Можно ли ипотечную квартиру продать

Содержание

Как продать ипотечную квартиру. Два пути

Можно ли ипотечную квартиру продать

«На квартиры с залогом сегодня приходится примерно около 30% рынка, – рассказывает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко. – Вторичный рынок за последнее время «просел», цены снизились, и стоимость залога – то есть, квартиры, под которую выдан кредит, тоже упала. Оплачивать ипотеку становится невыгодно».

Продажа ипотечной квартиры даст возможность избавиться от квартиры или поменять её, не дожидаясь окончания кредитного договора.

Часто причина продажи квартиры с ипотекой – изменение ситуации с доходом: например, потеря работы или снижение заработка.

Кроме того, повлиять на способность погашать кредит может и изменение ситуации в семье, в том числе, рождение ребенка или развод.

«Некоторые хотят продать старый фонд и купить новостройку, тем более, сейчас в первичном сегменте действуют программы с коммерческим субсидированием», – добавляет Мищенко.

Как найти хорошего риэлтора?

Квартиры с дисконтом

По словам Натальи Кругловой, гендиректора «Метриум групп», участника партнерской сети CBRE, продать залоговую квартиру сложнее, чем обычную. Подобное жилье уходит с дисконтом в 10-15%. Вместе с тем, если добавить к имеющимся деньгам потребительские кредиты и выплатить остаток ипотеки банку, можно будет уйти от дисконтной сделки и увеличить стоимость объекта, отмечает она.

«Например, квартира стоит 5 млн рублей, – объясняет эксперт. – Допустим, у покупателя был первоначальный взнос 2 млн рублей, а оставшиеся 3 млн рублей он взял в ипотеку под 11% годовых на 15 лет.

Если покупатель решит продавать квартиру с обременением, то будет вынужден сделать скидку в 15% от стоимости – в денежном выражении это 750 тыс. рублей. После продажи он получит 4 млн 250 тыс. рублей.

Из этих денег он 3 млн рублей вернет банку, а у него самого останется всего 1 млн 250 тыс. рублей».

Если же покупатель не будет продавать квартиру с обременением, а оформит потребительский кредит и погасит ипотеку досрочно, то стоимость недвижимости не уменьшится. Покупатель возьмет в кредит 3 млн рублей под 12,9% годовых на пять лет.

Так как квартира на вторичном рынке недвижимости продается в среднем три месяца, то заемщик за это время заплатит банку 303 тыс. рублей: 204 тыс. рублей из тела долга (по 68 тыс. рублей в месяц) и 99 тыс. рублей процентов.

Теоретически получается, что собственник заложенной недвижимости продаст квартиру за 5 млн рублей, 2 млн 796 тыс. рублей отдаст банку (вернет потребительский кредит) и у него останется 2 млн 204 тыс. рублей.

Но не стоит забывать, что для того, чтобы воспользоваться этой схемой, нужно заранее накопить финансовую «подушку безопасности» для платежей по потребкредиту на время продажи квартиры. В нашем случае это – около 100 тыс. рублей в месяц».

Какой выбрать кредит

Любой россиянин может взять вторую ипотеку, но в большинстве кредитных организаций нужно, чтобы платежи не превышали 50% дохода заемщика. «Если при зарплате в 100 тыс. рублей у заемщика уже есть кредит с платежом 50 тыс. рублей ежемесячно, в новом кредите ему, в большинстве случаев, откажут», – отмечает Круглова.

Законодательство: чего ждать от властей в 2018 году?

Лучше всего в такой ситуации взять ипотеку в другом банке с отлагательным условием, считает эксперт. «Ипотека с отлагательным условием подразумевает, что продавец квартиры с обременением берет в новом банке еще один ипотечный кредит на ту же квартиру, – рассуждает Круглова.

– За счет этого он гасит долг в старом банке. После чего квартира уже находится в залоге у нового банка. Однако этой схемой пользуются крайне редко, потому что не решается главная проблема, а именно – снятие обременения, из-за чего жилье все равно придется продавать с дисконтом.

Быстрее и выгоднее в итоге взять потребкредит».

Успеть продать

Времени у собственников ипотечной квартиры мало, стоит заранее выставить её на продажу. Срок экспозиции жилья на вторичном рынке составляет около трех месяцев, столько же действует решение кредитора , но продажа может и затянуться.

Можно выбрать одну из двух схем по продаже квартиры с обременением. В каждом варианте будут участвовать покупатель, продавец и банк, у которого в залоге находится недвижимость.

В одном случае используются две депозитные ячейки в банке-кредиторе. В первой должны находиться деньги на погашение кредита, а во второй – остаток стоимости жилья.

После одобрения кредитором соглашения стороны подписывают документы и отправляют их на регистрацию.

После завершения сделки покупатель принимает залоговое обязательство, продавец забирает деньги из ячейки и гасит кредит.

Также покупатель получает у банка погашенную закладную, которая ему нужна для получения выписки об отсутствии обременения из ЕГРН. Далее продавец получает доступ ко второй ячейке с оставшимися деньгами.

По мнению Натальи Кругловой, данный вариант является наименее рискованным для всех трех сторон сделки.

Есть и альтернативный вариант, он сгодится на случай, если банк откажет заемщику на продажу квартиры под залогом. Покупатель берет на себя кредит и частью платежа погашает долг банку. В данном случае, чем меньше осталось выплачивать денег по ипотеке, тем проще будет осуществить сделку.

Для подстраховки между сторонами заключается предварительный договор, где прописываются условия сделки. Покупатель должен закрыть ипотеку владельца квартиры. Этот платеж отражается в договоре купли-продажи как аванс или задаток. После получения денег банк снимает обременение с квартиры.

Стороны заключают договор, а после регистрации продавцу приходит оставшаяся часть денег.

Схема может быть рискованной для покупателя, считает Круглова. После снятия обременения с квартиры продавец может поменять решение и отменить сделку.

В этом случае покупателю нужно будет добиваться продажи в суде. Все это может затянуть сделку на неопределенное время.

Однако эксперт уточняет, что подобная схема используется при продаже залогового имущества. Все происходит, как правило, без ущерба для сторон.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-prodat-ipotechnuju-kvartiru-dva-puti-276647/

Можно ли продать квартиру, если ипотеку еще не выплатил?

Можно ли ипотечную квартиру продать

У меня такая ситуация: в мае 2016 года взял ипотеку и купил квартиру в Москве. В августе 2018 года подписал акт приема-передачи. Уже успел получить вычет за 2018 год. Ипотеку еще не выплатил.

Хочу продать квартиру дороже, чем покупал. Есть два вопроса:

  1. Можно ли продать квартиру, которая находится в ипотеке?
  2. Нужно ли будет платить налог с продажи?

Спасибо,
Сергей

У вас есть три варианта продать ипотечную квартиру.

Это самый лучший вариант, поскольку квартиру с ипотекой продавать сложнее: скорее всего, вы отпугнете часть покупателей или потеряете в деньгах.

Схема с деньгами от покупателя может не сработать, и вот почему. Обычно покупатели неохотно идут на такие сделки. Придется отдать аванс под расписку и положиться на честность продавца.

Если продавец передумает продавать и не захочет возвращать деньги, придется судиться. Даже если покупатель выиграет дело, получить обратно всю сумму целиком и сразу будет сложно.

Здесь слишком большие риски для покупателя: можно и не получить квартиру, и лишиться денег. Обычно за такой риск покупатели просят значительную скидку.

Вы находите покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по договору купли-продажи.

В отличие от первого варианта, банк-кредитор принимает активное участие в этой сделке и подстраховывает покупателя. Деньги за остаток по кредиту покупатель вносит непосредственно в банк, а не передает продавцу напрямую. Поэтому риски для покупателя меньше, и люди на такой вариант соглашаются охотнее. Минус — не все банки готовы на это пойти.

Когда банк получит деньги для погашения кредита, он выдаст справку о погашении задолженности и передаст закладную, чтобы вы сняли обременение с квартиры. Иногда банк сам сообщает в Росреестр о погашении кредита и направляет документы для снятия обременения.

В этом варианте одновременно продается квартира и кредит: ваша ипотека переоформляется на покупателя вместе с квартирой. То есть он получит не только вашу квартиру, но и срок, а также ставку по кредиту. Сразу скажем: реализовать этот способ сложно и мало у кого получается так сделать.

Сложность этого способа вот в чем. Покупатель должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти банку в качестве заемщика. Если покупатель согласен и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту с вас на покупателя.

Покупатель принимает на себя ваши обязательства по ипотеке, в том числе те, что вы не выполнили: погасить остаток долга и проценты. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.

Возможно, ваш банк предложит какой-то иной вариант, потому что в каждом банке есть свои схемы продажи ипотечных квартир. Чтобы узнать это, поговорите с сотрудниками.

В любом случае вам нужно получить принципиальное согласие банка на такую сделку. Если ваш кредитор будет против, вам останется только первый вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.

Есть способы уменьшить расходы. Вы можете получить вычет в размере миллиона рублей или уменьшить налогооблагаемую сумму на сумму фактически понесенных расходов.

Расчет тут такой. Вы продаете квартиру за 3,2 млн рублей, а купили ее за 2,4 млн рублей, еще и в ипотеку. За все время заплатили процентов по ипотеке на 450 тысяч рублей. Поэтому теперь можете уменьшить доходы на эти суммы: 3 200 000 Р − 2 400 000 Р − 450 000 Р = 350 000 Р. Получается, вам надо заплатить НДФЛ с 350 тысяч, то есть всего 45 500 рублей. Это выгоднее, чем в предыдущем варианте.

Кадастровую стоимость своей квартиры посмотрите на публичной кадастровой карте. Нажмите на иконку поиска, выберите в выпадающем списке объект капитального строительства и введите кадастровый номер. На появившейся карточке будут указаны основные характеристики вашей квартиры, в том числе кадастровая стоимость.

Будете вы продавать эту квартиру хоть на следующий день или останетесь жить в ней, роли не играет.

Кстати, если ваша квартира стоила больше 2 млн и вы еще не выбрали максимально допустимую сумму — 260 тысяч рублей или 520 тысяч, если покупали квартиру в браке, — при продаже вы сможете зачесть в налог, положенный к уплате за доход с продажи, НДФЛ, который государство возвращает вам за покупку.

Например, в расчете выше, когда мы уменьшали сумму доходов на сумму расходов, к уплате вышла сумма 45 500 рублей. И если вы за 2018 год за покупку квартиры получили обратно 100 тысяч, эти 45 500 вы можете зачесть в оставшиеся к получению 160 тысяч рублей.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Как можно продать квартиру в ипотеке: способы, особенности военной ипотеки и продажи доли

Можно ли ипотечную квартиру продать

Ситуаций, когда нужно продать квартиру в ипотеке, может быть множество. Среди вариантов – развод или расширение на большую жилплощадь. Итак, давайте разберём, как происходит процедура продажи и что для этого понадобится.

  1. Подробнее о продаже
  2. По какой причине может потребоваться продажа ипотечного жилья?
  3. Как банк относятся к таким сделкам?
    1. С участием банка
    2. Без участия банка
  4. Права владельца на квартиру в ипотеке
  5. Особенности продажи ипотечной недвижимости
  6. Способы продажи квартиры в ипотеке
  7. Процедура продажи квартиры в ипотеке
    1. Что потребуется?
    2. Какие потребуются документы?
    3. Пошаговые действия
  8. Нюансы продажи квартиры с материнским капиталом
  9. Особенности продажи квартиры при разводе
  10. Риски продажи квартиры в ипотеке
    1. Для покупателя
    2. Для продавца

Подробнее о продаже

Недвижимость, которая находится в обременении, не может быть продана без разрешения банка. Поэтому заемщик может только пользоваться жильем, которое находится в ипотеке. Кроме того, заемщик должен содержать жилье в надлежащем виде.

А вот продажа жилья третьим лицам, либо его утрата незаконна. Однако есть ряд ситуаций, когда банк может пойти на встречу клиенту и разрешить продажу жилья, находящегося в ипотеке.

Клиент может захотеть продать жилье в следующих случаях:

  • при потере достаточного для погашения займа дохода;
  • если появилась необходимость в более просторном жилье;
  • клиент хочет заработать на ипотечном кредите.

Все эти причины совершенно законны и могут послужить для продажи залогового жилья.

Как банк относятся к таким сделкам?

Жилье, приобретенное с помощью ипотечного кредита, является собственностью должника, однако, чтобы его продать, нужно вначале получить согласие банка.

И здесь есть несколько вариантов развития событий. С одной стороны банк заинтересован в том, чтобы займ был полностью погашен, и старается не препятствовать тому, чтобы клиент больше не нес долговые обязательства по жилищу.

Но с другой стороны при продаже залогового жилья банк теряет свои проценты, а так же прибыль, которую он постоянно получает, пока клиент выплачивает проценты по кредиту.

Права владельца на квартиру в ипотеке

Не смотря на то что владельцем жилья является человек, который взял недвижимость в ипотеку, продать ее без разрешения банка он не имеет права.

Для того, чтобы было продано имущество, нужно вначале получить одобрение финансовой организации.

Особенности продажи ипотечной недвижимости

В том случае, если возможность продажи квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, то финансовая организация не имеет права отказать в продаже имущества. А чтобы заемщики не злоупотребляли подобной возможностью, продажа квартиры в ипотеке сопровождается наложением заградительных комиссий и штрафных санкций.

Однако подобные санкции несравнимы с теми последствиями, которые сулят вам прекращение платежей по ипотечному кредиту. Поэтому если вы понимаете, что больше не можете оплачивать ипотеку – не затягивайте с продажей, попробуйте решить ситуацию через судебное разбирательство.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Итак, давайте разберем, каким образом можно продать квартиру, которая находится в обременении у банка.

С участием банка

В том случае, если у хозяина жилья не хватает времени на продажу квартиры (к примеру, он часто находится в командировках или меняет место жительства), заемщик может переложить обязанности по продаже квартиры на плечи банка.

При таком раскладе снятием обременения занимается только финансовая организация и покупатель, а присутствия заемщика здесь не требуется. Остаток от совершенной сделки, если только он есть, после регистрации жилья заёмщик может забрать в депозитарной ячейке банка в любое время.

Часто так происходит сделка еще и в том случае, если клиент не выполняет свои обязательства по оплате платежей, у него накапливается большой долг, и финансовая компания принимает решение о продаже жилья и снятии обременения.

Без участия банка

Здесь возможно несколько вариантов событий, и один из них – это досрочное погашение. Как и при каких условиях можно продать жилье таким образом? Найти покупателя, который будет согласен на подобную схему, довольно сложно. Многих клиентов отпугивают обремененные квартиры, тем более что на вторичном рынке всегда есть альтернативные юридически чистые предложения.

Чаще всего к подобной досрочной схеме прибегают лица, которые вкладывают средства в строящееся жилье. Квартиры с современной планировкой, да еще и в новостройках, пользуются большим спросом, а на заключительной стадии строительства у нормального, добросовестного заемщика практически не бывает свободных вариантов.

Потенциальный покупатель жилья вносит задаток, необходимый для полного погашения ипотечного кредита в банке, по дополнительному соглашению с заемщиком, которое должно быть заверено у нотариуса.

После того, как обременение будет снято, а ипотечный кредит – закрыт, что, как правило, занимает до пяти рабочих дней, покупатель и продавец жилья посещают регистрационную квартиру и оформляют договор купли-продажи, либо переоформляют договор долевого строительства.

Еще один вариант – это самостоятельная продажа. Если вы продаете квартиру сами, то не стоит скрывать тот факт, что жилье находится в обременении у банка. Если вы будете выдавать клиенту информацию частями и умалчивать о важных деталях, то покупатель может подумать, что его вовлекают в какую-то аферу.

На самом деле здесь все довольно просто. После того, как покупатель посмотрит квартиру и она ему понравится, он должен будет обратиться в финансовое учреждение и изъявить желание выкупить залог.

Сотрудники финансовой организации составят с новоиспеченным клиентом договор купли/продажи и заверят его у нотариуса.

Покупатель при этом носит часть денег в банк для погашения задолженности, а остальную часть отдает заемщику.

После проведенной сделки с жилья снимается обременение и оформляется на квартиру договор купли-продажи.

Продажа долговых обязательств

Залоговые квартиры привлекают прежде всего своей низкой стоимость жилья. Для клиентов, пожелавших приобрести жилье таким образом, процедура займа будет мало чем отличается от обычной.

Процедура продажи квартиры в ипотеке

Разберем, как осуществляется продажа жилья.

Что потребуется?

Если продажей жилья занимается банк, то клиенту остается просто сидеть и ждать, когда финансовая организация выполнит все сама. Если же клиент занимается продажей самостоятельно, то нужно найти покупателя и предоставить ему возможность написать в банке заявление на выкуп залога.

Какие потребуются документы?

Главное, что понадобится клиенту – это документы на продаваемое жилье. Кроме того, нужно будет провести оценку жилья для банка.

Перерегистрацией обременения в Росреестре по случаю нового владельца занимается сам банк. Заемщику остается только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обстоятельства.

Пошаговые действия

При продаже жилья и снятия обременения за счет покупателя выполняются следующие действия:

  • подаются документы для рассмотрения покупателя в качестве потенциального заемщика;
  • если заявка одобряется, то осуществляется оценка и страхование жилья.

Нюансы продажи квартиры с материнским капиталом

Если вы хотя бы частично погашали ипотеку материнский капиталом, либо если капитал был использован при приобретении жилья, который был передан в качестве залога Банку, вам нужно предоставить в органах соцопеки согласие на продажу недвижимости.

Особенности продажи квартиры при разводе

Идеальный вариант при разводе – найти не хватающую сумму и оплатить ее досрочно. Но что делать, если нужной суммы нет? Тогда бывшие супруги будут оплачивать ипотеку и дальше, причем оплачиваемая часть ипотеки должна быть соразмерна доле жилья.

Риски продажи квартиры в ипотеке

Итак, давайте разберем, какие риски несет покупатель, а какие – продавец.

Для покупателя

Самый большой риск, который несет покупатель – банк может не одобрить сделку. Причин тому много, однако служба безопасности, как правило, не отчитывается, в чем именно причина отказа.

В итоге продавец рискует тем, что ему придется вернуть залог, так как сделка сорвана по вине третьих лиц, а не по инициативе покупателя.

Для продавца

Если клиент соглашается на досрочное погашение и при этом дает нетающую сумму денег заемщику, то он рискует своими средствами.

О том, возможно ли продать квартиру в ипотеке, и как это сделать, можно узнать из видеоролика.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/kak-mozhno-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Можно ли продать ипотечную квартиру – пошаговая инструкция

Можно ли ипотечную квартиру продать

Покупая жилье в ипотеку, трудно предусмотреть жизненные обстоятельства, которые могут произойти в будущем. Возможен переезд в другой регион или страну, изменение состава семьи или изменение уровня дохода.

До даты закрытия договора может оставаться несколько десятков лет, а решать возникшую проблему требуется прямо сейчас. Единственным реальным выходом из такой ситуации является продажа кредитного жилья.

Многие заемщики интересуются, можно ли по закону продать ипотечную квартиру.

Право на ипотечное жилье

Ипотека – это одна из разновидностей залоговых кредитов. Заемщик получает деньги в долг под залог приобретаемой жилой недвижимости. При регистрации объекта в органах Росреестра делается отметка о наложенном обременении, снять которое можно только после полного расчета с кредитором.

Все права и обязанности сторон договора ипотечного кредитования регулируются Законом РФ №102-ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ст.

29 Закона разрешает залогодателю извлекать из объекта залога доходы. Иными словами, жилье можно сдавать в аренду, проживать в нем, регистрировать новых жильцов и завещать наследникам.

Продажа (отчуждение объекта) возможна лишь при получении согласия от залогодержателя (ст. 37 Закона).

Начинать процедуру продажи ипотечного жилья нужно с посещения офиса банка, в котором оформлялся договор. Обойти кредитора в таком вопросе не получится. Согласно нормам ст.346 ГК РФ, сделка без участия банка будет признана недействительной, заемщика обяжут возместить финансовому учреждению убытки.

Чтобы получить согласие от кредитора, нужно иметь веские аргументы для проведения такой сделки:

  • смена места жительства. Это может быть переезд не только в другой город РФ, но и в другой район города, из которого легче добраться к месту работы или учебы;
  • изменение семейного положения (развод, рождение детей, заключения брака, усыновление детей);
  • потеря работы;
  • невозможность выплачивать ипотеку в связи с ухудшением финансового положения или состояния здоровья.

Важно! Банк имеет право отклонить просьбу о реализации залоговой недвижимости. Тогда продать квартиру можно будет только после полного погашения жилищной ипотеки.

Есть несколько законных способов продажи ипотечной квартиры, имеющих свои достоинства и недостатки.

Погашение ипотеки и продажа квартиры

Это самый оптимальный способ, устраивающий банк, покупателя и продавца.

Механизм его действия:

  1. Продавец находит нужную сумму денег для досрочного погашения ипотеки, например, берет потребительский кредит или одалживает средства у родственников, друзей, знакомых.
  2. Долг перед банком погашается, с квартиры снимаются все обременения.
  3. Теперь продавец получает полное право реализовать жилье по рыночной цене, а покупатель может приобрести жилплощадь без каких-либо ограничений.
  4. Сделка проста и прозрачна, единственная сложность заключается в нахождении нужной суммы для погашения долгового обязательства.

Продажа квартиры за наличный расчет

При данном способе нужно найти покупателя, имеющего наличные средства для покупки жилых апартаментов.

Алгоритм действий:

  1. Залогодатель уведомляет банк о своем желании продать жилплощадь, получает его согласие и проводит сверку суммы долга по кредиту.
  2. Находится покупатель, согласный предоставить задаток наличными для выплаты долга по ипотеке продавцу.
  3. Из квартиры выписываются все зарегистрированные жильцы.
  4. Покупатель передает задаток, а продавец погашает долг перед банком и снимает обременения с недвижимости
  5. Составляется договор купли-продажи, подписывается двумя сторонами и направляется на государственную регистрацию.
  6. После получения покупателем свидетельства на право собственности продавец получает остаток средств по сделке.

Данный способ редко применяется на практике и подходит для случаев, когда долг по ипотеке составляет небольшую сумму.

При данном варианте самым незащищенным звеном в цепочке является покупатель. Защитить себя он сможет составлением предварительного соглашения о приобретении жилья с обязательным нотариальным заверением. С продавца также берется оформленная должным образом расписка о получении задатка.

Даже при идеальном оформлении сделки есть риски для обеих сторон. В предварительном договоре рекомендуется прописать, что в случае отказа покупателя от сделки задаток остается у продавца, а если продавец решить приостановить процедуру, тогда он возвращает задаток и премиальные.

Продажа жилья вместе с долгом по ипотеке

Результатом такой сделки является переоформление ипотечного соглашения на покупателя и передача ему недвижимости. Главным действующим лицом здесь выступает банк, который переоформляет кредитный договор на другое лицо и начинает с ним сотрудничество. Процедура проходит быстрее, если перекредитование происходит в одном банковском учреждении.

Пошаговый алгоритм:

  1. Залогодатель ищет покупателя.
  2. Банку сообщается о желании сторон оформить переуступку долга.
  3. Покупатель собирает стандартный пакет документов для оформления ипотечного соглашения с банком. Банк проверяет его платежеспособность.
  4. Заключается договор о переуступке прав и требований (цессии). Кредитное учреждение может пойти навстречу новому владельцу недвижимости и провести предварительно рефинансирование долга, снизив процентную ставку.
  5. Составляется и подписывается договор купли-продажи жилой площади между покупателем и продавцом.
  6. В государственных органах регистрируется переход права собственности.
  7. На жилье накладывается обременение по условиям договора цессии.

Продажа квартиры по инициативе банка

Этот способ используется в тех случаях, когда заемщик допускает длительные и регулярные просрочки по оплате или самостоятельно уведомляет банк о невозможности исполнять обязательства по ипотечному договору.

Кредитор старается перед выставлением квартиры на торги проработать с заемщиком все возможные способы закрытия долга (предоставление моратория, перекредитование, рефинансирование).

Заемщик не участвует в этом процессе, а только предоставляет свое согласие. Банк проводит оценку жилья, выставляет на торги и находит покупателя.

Такая процедура сильно затянута во времени, а стоимость квартиры постоянно снижается. Высока вероятность ситуации, что продажная стоимость жилья будет равна сумме долга по кредиту.

У неплатежеспособного заемщика нет права возражать по срокам реализации имущества и его стоимости.

Для проведения денежных расчетов резервируются две банковские ячейки. В одну победитель торгов кладет средства за покупку недвижимости. После этого заключается договор купли-продажи между продавцом и покупателем и между покупателем и кредитным учреждением. Банк направляет в регистрационные органы прошение о снятии обременений и открывает ячейку.

Затем продавец передает право собственности на жилье новому владельцу и получает право проверить содержимое своей ячейки.

Сложности при реализации залоговой недвижимости

Операции по продаже ипотечных квартир абсолютно законны и при соблюдении всех юридических норм безопасны для всех участников процесса. Трудности возникают при реализации квартир, взятых в кредит с использованием программ господдержки.

Если продается жилье, первоначальный взнос по которому делался с использованием материнского капитала, требуется согласие органов опеки и попечительства. По условиям использования маткапитала для покупки недвижимости родители обязаны выделить детям доли.

Это делается сразу после погашения долга и снятия ограничений с объекта залога. Покупателю придется ждать выделения долей и покупки новой недвижимости, в которой для детей сразу будут выделены части. После этого социальные органы признают сделку законной.

Важно! Обычно сложно продать квартиру, приобретенную по программе военной ипотеки. Такое жилье находится в залоге у банка и министерства обороны. МО покрывает часть платежей по кредиту государственными средствами. Продажа такого жилья возможна только после погашения ипотеки.

Документы

После принятия решения о продаже ипотечного жилья заемщик должен подготовить пакет документов. Лучше это сделать заранее.

Основными документами являются:

  • паспорта всех собственников и СРО несовершеннолетних детей;
  • новая выписка ЕГРН;
  • справка из управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • согласие супругов на продажу, заверенное у нотариуса;
  • экспертная оценка квартиры (составляется компанией, являющейся партнёром банка).

Налоговые последствия сделки

Тот факт, что реализованная квартира находилась в ипотеке, не освобождает продавца от обязанности оплатить налоги. Сделка облагается НДФЛ в сумме 13% от стоимости имущества, если жилье находилось в собственности менее 3 лет.

Уменьшить сумму налога поможет имущественный вычет в виде 1 миллиона рублей либо суммы расходов на приобретение реализуемого имущества. В сумму расходов разрешается включать не только первоначальную стоимость жилья, но и проценты, уплаченные по ипотеке.

Главным риском для продавца при реализации ипотечной квартиры является вероятность банкротства банка, через который производится расчеты. В остальном, схема отработана и редко сопровождается рисками для покупателей.



Источник: https://ipotekyn.ru/mozhno-li-prodat-ipotechnuyu-kvartiru/

Как продать ипотечную квартиру – досрочное погашение долга или перевод залога на покупателя

Можно ли ипотечную квартиру продать

Время, когда люди покупали и продавали квартиры за наличные денежные средства, прошло. Одной из причин стало значительное увеличение стоимости недвижимости. В связи с чем большинство людей не могут позволить себе приобрести квартиру за собственные средства и восполняют недостаток денежных средств путем привлечения банковского капитала.

Купив квартиру в ипотеку, вполне можно оказаться в ситуации, когда Вы не смогли ее выплачивать, причем причины могут быть абсолютно разными, например, прибавление в семье, увольнение с работы, пандемия коронавируса.

Или, наоборот, Вам вдруг повысили зарплату на новой работе, и Вы решили строить собственный дом, а не жить в приобретенной ранее квартире.

Неважно какая причина, но теперь перед Вами стоит задача продать жилье, купленное в ипотеку.

Возникает резонный вопрос – можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, если она находится в залоге у банка? И мы сразу на него ответим. Да, можно.

Однако сама процедура немного отличается от привычной реализации жилой площади, что часто настораживает продавцов. Давайте разберемся, что настолько пугает собственников, что они отказываются от сделок, и какие риски их ожидают в реальности?

Какие документы понадобятся для сделки?

В целом список документов для продажи ипотечной квартиры практически не отличается от перечня бумаг, которые нужны при обычной сделке купли-продажи. Вам понадобятся:

  1. Копии паспортов участников сделки.
  2. Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство или выписка из ЕГРН; договор купли-продажи; договор долевого участия и т.д.).
  3. Свидетельство о браке и согласие супруга/супруги на продажу жилья, удостоверенное нотариусом (если квартира приобреталась во время брака и ее статус не регулируется брачным договором).
  4. Разрешение органов опеки и попечительства (если один из собственников продаваемого жилого помещения несовершеннолетний).
  5. Справка о наличии или отсутствии зарегистрированных лиц в жилом помещении (можно получить в МФЦ, в Главном управлении по миграционным вопросам при МВД России, в управляющей компании или оформить через Госуслуги).
  6. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Ее можно получить в управляющей компании или через МФЦ.
  7. Документ с результатами оценки стоимости продаваемого жилья.

С чего же начать продажу квартиры?

Для начала Продавцу следует уточнить в банке, являющемся залогодержателем, о возможности реализовать недвижимость. Может потребоваться разрешение банка в зависимости от условий кредитного договора и внутренней политики банка.

Банки без энтузиазма дают разрешение на продажу ипотечных квартир, поскольку это лишает их части прибыли. В некоторых договорах на этот случай прописано применение штрафных санкций.

Получив разрешение банка, необходимо найти покупателя. Однако сделать это будет достаточно трудно, ведь мало кто хочет иметь дело с заложенной квартирой. В большинстве своем покупатели боятся быть обманутыми, не хотят связываться с банками, закладными.

Но на самом деле, риск связаться с мошенниками при покупке ипотечной квартиры намного ниже, чем при приобретении незаложенной. Фактически здесь помимо покупателя и продавца участвует финансовая организация, задача которой в том числе проконтролировать законность сделки.

Кроме того, продавцу необходимо учесть, что в большинстве случаев ипотечные квартиры продаются с существенным снижением цены по сравнению с рыночной (до 15–20%). Это вызвано тем, что ипотечная квартира имеет обременение (она находится в залоге у кредитора), а это означает дополнительные неудобства для покупателя по сравнению с покупкой квартиры без обременения.

Продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка, владелец-заемщик может тремя путями:

  1. Погасить кредит досрочно;
  2. Погасить кредит в процессе сделки купли-продажи (за счет средств Покупателя);
  3. Продать квартиру вместе с ипотечным долгом (смена заемщика и перевод долга);

Досрочное погашение долга

Этот способ самый простой с технической точки зрения, но достаточно трудоемкий и затратный для Продавца. Суть данного способа в том, что продавцу необходимо где-то найти недостающую для погашения долга сумму (например, взять краткосрочный потребительский кредит).

В этом случае, продавец гасит задолженность перед банком, получает справку об отсутствии задолженности. С этой справкой необходимо пойти в Росреестр и снять обременение с объекта недвижимости.

После данной процедуры Продавец может спокойно распорядиться квартирой и продать ее без проблем. При этом вырученные денежные средства после продажи недвижимости могут пойти на погашение потребительского кредита.

Нужно заметить, что многие крупные банки предлагают специальные программы, например, рефинансирование ипотеки.

С формальной точки зрения это новый кредит, которым погашается имеющийся ипотечный кредит. Берут его для улучшения условий кредитования – если не нравится ставка, размер ежемесячного платежа, качество обслуживания в банке, а также, если необходимо вывести квартиру из-под залога для последующей продажи.

Досрочное погашение – достаточно трудновыполнимый способ, но более быстрый. Кроме того, именно данный способ гарантирует, что Вы сможете продать заложенную банку квартиру по рыночной цене.

Погашение ипотеки за счет средств Покупателя

Это один из самых распространённых способов продажи заложенной квартиры, который технически реализуется следующим образом.

Собственные денежные средства Покупателя делятся на две части: одна часть идет на погашение задолженности по ипотеке, вторая переходит Продавцу. Если используются наличные денежные средства, расчеты происходят с использованием двух банковских ячеек, если безналичные, то путем открытия двух аккредитивов.

Банковская ячейка – это индивидуальный сейф, который клиент арендует для хранения денег, важных документов, драгоценностей и других ценностей. Арендатором ячейки, обычно, выступает Покупатель квартиры, он же и закладывает туда деньги для Продавца.

Договор аренды банковской ячейки можно заключить также и между тремя сторонами: документ могут подписывать Покупатель, банк и продавец.

К одной ячейке получает доступ банк-залогодержатель, к другой Продавец. Оба получат доступ к ячейкам только после подписания Договора купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности на квартиру.

Продавец может забрать эти деньги строго в соответствии с условиями соглашения об аренде банковской ячейки. В данном соглашении устанавливается перечень документов, при предоставлении которых денежные средства могут быть получены Продавцом, а также конкретные сроки.

Обычно только после регистрации права перехода права собственности на квартиру Продавец имеет право прийти в банк с экземпляром договора и забрать деньги из банковской ячейки, предоставив при этом подтверждающие документы.

Возможные риски использования банковских ячеек заключаются в том, что не все Банки контролируют денежную сумму, которую Покупатель закладывает в ячейку, и не все проверяют купюры на подлинность. Некоторые банки требуют дополнительную плату за услугу по описи вложения в банковскую ячейку, но опять же ее оказывают не все банки.

Чтобы обезопасить себя от таких рисков, необходимо выбирать надежные банки с хорошей репутацией, и дополнительно заказывать услугу по проверке купюр на подлинность до закладки их в ячейку.

Аккредитив – это форма безналичных расчетов, при которой покупатель и продавец взаимодействуют не напрямую, а с привлечением банков-посредников, которые следят за выполнением условий договора и проверяют предусмотренные сделкой коммерческие документы до перечисления денег.

Суть процедуры схожа с банковской ячейкой, разница лишь в том, что здесь расчет осуществляется безналичными денежными средствами.

Этот способ передачи денег наиболее безопасен. В данном случае банк в некоторой мере становится гарантом правильности взаиморасчетов между сторонами.

В этом варианте не используются наличные денежные средства, поэтому исключаются связанные с ними риски – фальшивые купюры, кража денег и пр. Кроме того, факт поступления средств, размер суммы и подлинность денег контролирует банк, а не продавец.

А в-третьих, защищена вся сумма, в то время как никто не знает, сколько денег положили в банковскую ячейку.

Продажа квартиры вместе с долгом

Нет смысла тратить усилия по снятию обременения, если Покупатель ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, не имеет достаточных средств, и сам готов взять ипотечный кредит на ее покупку. Суть сделки в итоге сводится к переоформлению заемщика в качестве залогодателя по новому кредитному договору.

В соответствии со ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ, продажа квартиры, обремененной ипотекой, возможна только с согласия держателя залога (т.е.

банка), если договором об ипотеке не предусмотрено иное.

По общему правилу, Покупатель такой квартиры не только получает право собственности, но и становится на место заемщика (Продавца) и должен исполнить все его обязательства по договору об ипотеке.

Смысл данной процедуры заключается в том, что по согласованию с банком происходит перемена лиц в кредитном обязательстве – на место одного заемщика встает другой.

Для этого с заключаются два договора – Договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредитному договору) и Договор купли-продажи квартиры.

То есть одновременно с правом собственности на квартиру происходит и перевод долгового обязательства вместе с обременением (залогом). Новый должник приобретает право собственности на заложенную квартиру, а вместе с ним и обязанность погасить остаток долга.

Квартира же так и остается в залоге у банка до полной выплаты кредита уже новым собственником квартиры.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/prodat-kvartiru-v-ipoteke-mozhno-no-slozhno-yurist-rasskazyvaet-kakie-est-varianty

Можно ли продать квартиру в ипотеке? Пошаговая инструкция

Можно ли ипотечную квартиру продать

Вопрос относительно возможности продажи ипотечной квартиры традиционно является достаточно актуальным среди заемщиков. Ответ на него необходимо искать в действующем законодательстве, регулирующем жилищное кредитование в России.

Статьи 29 и 33 ФЗ об ипотеке дают заемщику право на продажу квартиры, приобретенной с использованием заемных средств. Но в данном случае стоит учитывать одно важное правило: собственник квартиры не должен забывать о наличии обременения на квартиру в виде залога и не имеет права совершать сделки с недвижимостью без согласия банка-кредитора.

В противном случае полномочия распоряжаться квартирой собственника будут переданы банку (согласно 301 ст.ГК РФ), а сама сделка купли-продажи будет признана недействительной.

В каких случаях продают ипотечную квартиру?

Потребность продать свою ипотечную квартиру может возникнуть у заемщиков по самым разным причинам. Это, в частности:

  • развод и связанный с ним раздел имущества;
  • желание заемщика приобрести взамен более просторное жилье взамен нынешнего (например, из-за ожидаемого пополнения в семействе);
  • потеря работы и связанные с этим материальные сложности (отсутствие возможности погашать ипотечный кредит в соответствии с актуальным графиком);
  • вынужденный переезд в другой город и пр.

Таким образом, причины продажи могут быть самые разнообразные.

Но независимо от них алгоритм действий по заключению сделки купли-продажи ипотечной квартиры будет схожим.

Способы продажи ипотечной квартиры: пошаговая инструкция

Можно выделить четыре основных способа продажи квартиры в залоге по ипотеке. Это:

  1. Досрочное погашение кредита.
  2. Перепродажа долговых обязательств.
  3. Продажа квартиры с помощью банка-залогодержателя.
  4. Самостоятельная продажа.

Рассмотрим указанные способы более подробно. Так, при досрочном погашении кредита заемщику необходимо найти покупателя на жилье с обременением. Сделать это обычно непросто, так как покупатели недвижимости предпочитают не рисковать и приобретать юридически чистые квартиры без залога.

Тем не менее, такая схема имеет право на существование. Она нередко практикуется при покупке жилья в ипотеку на этапе «котлована» и его продаже после ввода в эксплуатацию (когда цена продажи может на порядок превышать цену покупки).

Данная схема предполагает прохождение следующих этапов:

  1. Заемщик подает заявление в банк, где указывает на свое желание погасить ипотеку досрочно.
  2. Банк выдает ему справку об остатке задолженности.
  3. Заемщик и покупатель составляют предварительный договор купли-продажи или соглашение о заключении сделки в перспективе с внесением задатка. Лучше, если такой документ будет заверен нотариально.
  4. Все члены семьи вместе с заемщиком выписываются из квартиры.
  5. Покупатель вносит задаток в размере суммы полного досрочного погашения.
  6. Ипотечный кредит закрывается и с квартиры снимается обременение, о чем делается отметка в ЕГРН.
  7. Покупатель и продавец заключают основной договор купли-продажи.
  8. Покупатель вносит остаток денег за квартиру и права собственности на объект переходят к нему через регистрационную процедуру в Росреестре.

Перепродажа долговых обязательств или закладной предполагает изменение заемщика по ипотечному договору.

Обычно такая схема действует при разводе: супруг-основной заемщик переводит ипотеку на свою бывшую супругу-созаемщицу (или наоборот). Конечно, все происходит по совместной договоренности обеих сторон.

Перед перепродажей долговых обязательств потенциальный заемщик должен пройти процедуру проверки кредитоспособности, включая анализ его кредитной истории, оценку платежеспособности и пр. При положительном исходе ипотека переоформляется банком через Росреестр на нового заемщика и уже он продолжает вносить платежи.
При переоформлении кредита второй стороной может выступить другая кредитная организация. Этот вариант возможен, если заемщик обратился в банк для рефинансирования действующей ипотеки.

Эта схема достаточно распространена ввиду того, что ставки по ипотечным кредитам уменьшаются и перекредитование может принести немалую экономию.

Самостоятельная продажа

Самостоятельная продажа жилья реализуется по схожей схеме. Продавец не должен скрывать от покупателя тот факт, что квартира обременена залогом (иначе такую сделку могут признать недействительной). При самостоятельной продаже порядок действий будет таким:

  1. Заемщик и найденный им покупатель обращаются в банк-кредитор, где заявляют о своем желании оформить сделку купли-продажи.
  2. Сотрудники банка-залогодержателя, а также участники сделки заключают предварительный договор купли-продажи и заверяют его нотариально.
  3. Покупатель вносит сумму за квартиру в две банковские ячейки: в одну из них деньги в размере остатка основного долга для банка, в другую – для заемщика.
  4. Банк снимает с квартиры обременение.
  5. Оформляется договор купли-продажи и переоформляются права собственности в пользу покупателя.
  6. Банк-кредитор и продавец получают доступ к деньгам из банковской ячейки.

Если заемщик перестает обеспечивать свои долговые обязательства, то банк может заняться реализацией квартиры самостоятельно.

Заемщик и сам может передать права на поиск покупателя и продажу квартиру банку по своей инициативе.

Правда, данный вариант для него не очень выгоден: банки обычно не заинтересованы в заключении прибыльной сделки и продаже квартиры по максимальной цене. Для них главное – погасить задолженность собственника перед банком.

Схема продажи будет абсолютно идентична той, которая действует при самостоятельной реализации квартиры, только всю сделку от поиска покупателя, сбора документов и переоформления прав собственности будет вести сотрудник банка.

Уведомление банка

При продаже квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо учитывать следующие моменты:

  1. Квартира в ипотеке ограничена в обороте и на заключение сделки требуется получение согласия от банка.
  2. Обязательным является письменное уведомление банковской организации о своем желании заключить сделку купли-продажи, либо досрочно погасить кредит. Для этого необходимо обратиться к кредитному специалисту с паспортом.
  3. Без предварительного письменного уведомления банк может отказать в снятии обременения, что сделает невозможным заключить договор купли-продажи.
  4. Форма уведомления у каждого банка своя. Обычно она включает такие пункты: ФИО заемщика, его паспортные и контактные данные, реквизиты ипотечного договора, цели обращения и причина продажи.
  5. Сроки подачи уведомления предусмотрены кредитным договором.
  6. По результатам обращения заемщику должны предоставить официальный ответ в письменной форме.

Необходимые документы

Заключение сделки купли-продажи предполагает сбор необходимого комплекта документов. Перед заключением договора купли-продажи нужно получить в банке письменное согласие на продажу или справку об остатке основного долга.

Договор купли продажи заключается в письменной форме и должен включать в себя:

  1. Сведения о продавце и покупателе.
  2. Характеристику предмета сделки: ипотечной квартиры – ее кадастровый номер, адрес, площадь, этаж.
  3. Сведения о собственниках и ссылка на правоустанавливающие документы (это договор купли-продажи квартиры с использованием ипотечных средств).
  4. Цену сделки и порядок расчетов: наличие задатка или аванса, которые пойду на погашение задолженности и сроки внесения остатка.

Остальные условия вносятся по усмотрению сторон.

К моменту подписания договора в реестр должна быть внесена отметка о снятии обременения в виде залога.

Для подтверждения этого факта продавец должен получить в Росреестре свежую выписку из ЕГРН.

Для перерегистрации прав собственности от продавца квартиры к покупателю в Росреестре сторонам необходимо подготовить:

  • паспорта участников;
  • договор купли-продажи в трех экз.;
  • технический план и кадастровый паспорт на квартиру;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие обременений;
  • правоустанавливающие документы на квартиру (выписка из ЕГРН/ЕГРП/свидетельство о собственности и договор купли-продажи от продавца);
  • квитанция с оплаченной госпошлиной в размере 2000 руб.

После рассмотрения представленной документации покупатель получит на руки выписку из ЕГРН с отметкой о переоформлении в его пользу прав собственности.

Налогообложение

Продавцу ипотечного жилья следует учесть, что квартира, которая была в его собственности менее 5 лет должен заплатить налог с продажи. Этот срок действует при покупке жилья после 2016 года. Если квартира была куплена до 2016 года, то для освобождения от налогообложения с момента заключения сделки купли-продажи должно пройти не менее трех лет.

Налог платится по ставке 13% НДФЛ. У физических лиц есть возможность уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн.руб., либо на покупную цену недвижимости (если у них остались на руках подтверждающие документы). Т.е. если квартира была продана дороже или по той же цене, что и куплена, то налог платить не нужно.

Особенности

Определенные особенности имеет продажа ипотечной квартиры, приобретенной с помощью средств господдержки. Речь идет о военной ипотеке и программе материнского капитала.

Квартиры, купленные с использованием средств военной ипотеки, находятся в залоге не только у банка, но и у Минобороны в лице Росвоенипотеки. Обременение в таком случае может быть снято с недвижимости при условии достижения срока службы заемщиком в 20 лет.

Особенность сделки будет заключаться в том, что продавец должен уведомить банк о своем желании продать квартиру.

Эти организации выдают заемщику справку о размере задолженности перед банком и перед Минобороны как суммы внесенных платежей. Если он увольняется из вооруженных сил, то ему нужно будет погасить долг перед Минобороны.

Когда квартира куплена с использованием маткапитала, то в качестве ее собственников должны числиться несовершеннолетние дети. Поэтому заемщику также необходимо получить разрешение от органов опеки на сделку. Для этого продавец должен доказать тот факт, что условия проживания детей не ухудшатся и их доля в купленной взамен квартире будет больше или соответствовать нынешней.
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/kvartira-s-ipotekoj.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.