Покупка недвижимости — ответственное дело, особенно когда предметом пристального исследования в судах все чаще становятся такие категории как добросовестность, осмотрительность, злоупотребление. Не исключены ситуации, когда после сделки придется доказывать в суде свою добросовестность, чтобы сделка не вышла боком. Наиболее часто встречающиеся, но не исчерпывающие себя, риски в связи с покупкой недвижимости представлены ниже.
1) нарушение прав третьих лиц при отчуждении продавцом (несовершеннолетние; наследники; супруги и бывшие супруги);
2) нарушение правил торгов;
3) приобретение объекта недвижимости с обременением (в основном это касается случаев наличия лиц, имеющих право бессрочного пользования, но могут быть и другие варианты);
4) приобретение объекта недвижимости у лица, не уполномоченного им распоряжаться;
5) возможное банкротство продавца после сделки;
6) приобретение объекта недвижимости с задолженностями;
7) приобретение объекта недвижимости с неузаконенной или вообще незаконной перепланировкой.
Последствиями первой категории рисков является возможность признания договора купли-продажи недействительным, например при невыполнении продавцом условий предварительного разрешения органа опеки и попечительства, при установлении факта нецелевого использования материнского капитала, при оспаривании распоряжения наследником имуществом и так далее.
Последствием второй категории рисков является признание договора купли-продажи недействительным в связи с установлением нарушений организатора торгов, например банка, при реализации недвижимости на торгах.
Последствиями третьей категории рисков является возможность сохранения обременений после перехода права собственности по договору. Например, может появиться отбывавшее уголовное наказание лицо, которое будет иметь право проживать в жилом помещении наряду с новым собственником. В некоторых случаях обременения могут привести к признанию договора купли-продажи недействительным.
Последствиями приобретения объекта недвижимости у лица по доверенности могут быть как признание договора недействительным, так и риск столкнуться с мошенническими действиями. Последствием пятой категории рисков является возможность оспаривания заинтересованными лицами (финансовый управляющий, конкурсный кредитор) в интересах кредиторов в том числе договора купли-продажи жилого объекта недвижимости. Проблема будет еще более усугублена, если при совершении сделки стороны отразили в документах заниженную стоимость, в таком случае в порядке реституции покупатель рискует получить возврат отраженной, а не фактической суммы. Такая проблема касается любых случаев признания договора недействительным.
Последствиями шестой категории рисков является проблематичность побудить продавца погасить задолженность, возникшую в период его владения недвижимостью. По коммунальным платежам поставщики услуг, конечно, не смогут взыскать с нового собственника. Но взносы на капитальный ремонт и содержание общедомового имущества могут быть взысканы на основании закона с нового собственника.
Последствиями последней категории рисков могут оказаться необходимость понести расходы на оформление перепланировки, а в случае, если перепланировка произведена с нарушением жилищных норм или правил противопожарной, санитарной безопасности, может возникнуть необходимость устранять нарушения так же за собственный счет.
