Как продать квартиру с ребенком собственником

Содержание

Можно ли продать квартиру, если среди собственников – дети?

Как продать квартиру с ребенком собственником

Сделки с несовершеннолетними урегулированы действующим законодательством. Права детей защищают органы опеки и попечительства, согласовывая эти сделки.

При оформлении договора по отчуждению недвижимости необходимо будет согласовать условия продажи с органами опеки и, если права детей в части их жилищных прав будут соблюдены, то Вы получите согласие, которое и нужно будет представить нотариусу и в органы государственной регистрации (Росреестр).

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Да, собственники (в том числе и несовершеннолетние) могут распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Но на продажу квартиры Вам потребуется согласие органов опеки и попечительства.

Для этого Вам нужно, чтобы при продаже жилья доля ребенка не ущемлялась, то есть во вновь купленной квартире доля дочери не должна быть меньше первоначальной и по соотношению долей в праве, и по соотношению площадей (общей и жилой).

Ваша прописка и прописка дочери на продажу квартиры не влияет.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Продать доли несовершеннолетних детей можно только с разрешения органов опеки. Разрешение дается, если каждый ребенок получает какие-либо улучшения. То есть одновременно с продажей квартиры на каждого несовершеннолетнего собственника в обязательном порядке должно что-то приобретаться.

Если приобретаемая недвижимость хуже продаваемой, то это должно быть убедительно обосновано: например, разъезд семьи после развода. В этом случае ребенок в результате сделки перестает находиться в травмирующей психику ситуации.

Если в результате Вашей продажи дети из разных семей приобретают какую-то отдельную недвижимость, хотя бы и жилой дом в деревне (при прописке в городе это возможно), то сделка вполне может пройти.

Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?

Как продать квартиру, где 1/3 принадлежит несовершеннолетнему?

Отвечает заместитель генерального директора по продажам новостроек агентства недвижимости «Бон Тон» Валерия Цветкова:

Препятствий для продажи квартиры нет, однако в связи с наличием детей-собственников потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Судя по описанию в вопросе, несовершеннолетние граждане, владеющие долями, зарегистрированы в разных местах, что вносит свои сложности.

Дело в том, что документы для получения разрешения на продажу подаются в органы опеки по месту регистрации ребенка, поэтому мы рекомендуем сначала всех зарегистрировать по одному адресу и уже затем обращаться с соответствующим заявлением в органы опеки и попечительства.

Важно помнить, что приобретаемая квартира должна быть не меньше по площади и количеству комнат, чем изначальный вариант. Органы опеки следят за тем, чтобы новые жилищные условия не могли ущемить права детей.

Если семья не планирует покупать жилье взамен прежней квартиры, то в таком случае опека может выдать разрешение на отчуждение недвижимости, но это произойдет при условии зачисления денежных средств соразмерно долям на расчетные счета детей. Законные представители смогут воспользоваться денежными средствами только после получения разрешения органов опеки и попечительства.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Сегодня такие сделки совершаются очень часто. Просто в данном случае для продажи квартиры, учитывая то, что все четверо детей несовершеннолетние, Вам необходимо получить разрешение у органов опеки.

Вы получите одобрение на сделку только в том случае, если предоставите документы, которые подтверждают, что взамен той площади, которой владел ребенок ранее, Вы наделяете его либо сопоставимой, либо большей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире?

Можно ли продать жилье, купленное на маткапитал?

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_prodat_kvartiru_esli_sredi_sobstvennikov__deti/7414

Как выделить или продать долю ребенка в квартире

Как продать квартиру с ребенком собственником

При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Вместе с экспертами рассказываем о подробностях таких сделок

fizkes/shutterstock

На сделки с недвижимостью, где дети в долевой собственности, накладывается ряд ограничений. Законом предусмотрена защита прав несовершеннолетних, чтобы ребенок не остался без жилья после реализации имущества.

Родители или опекуны обязаны предоставить аналогичное имущество или такую же долю в квартире либо компенсировать разницу материально.

На совершение подобных действий требуется разрешение органов опеки и попечительства.

При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Рассказываем, как правильно проводить сделки купли-продажи недвижимости с долями несовершеннолетних детей и с помощью материнского капитала.

Эксперты в этой статье

  • Елена Семенча, юрист агентства недвижимости «Азбука жилья»
  • Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»
  • Мария Жукова, управляющий директор сети «Миэль»

Продажа имущества, доля которого принадлежит ребенку, недопустима без создания для него аналогичных или улучшенных условий проживания. Данные положения прямо или косвенно отражены в законодательных актах:

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст.

37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.

Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка.

Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.

«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.

«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел.

В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества.

Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.

В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.

До какого возраста требуется разрешение опеки

С 18 лет граждане обладают полной дееспособностью и могут совершить сделку купли-продажи. За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетние) продать квартиру от их имени вправе только их законные представители — родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ).

Необходимо также учитывать, что покупателями имущества (доли в имуществе) несовершеннолетнего не могут быть их родители, усыновители, опекуны, а также супруги и близкие родственники указанных лиц (ч. 3 ст. 37 ГК РФ).

После 14 лет несовершеннолетние имеют право подписывать договор купли-продажи с их согласия и приобретать любую недвижимость, в том числе доли в недвижимом имуществе.

Несовершеннолетние, достигшие 16 лет и объявленные полностью дееспособными в силу эмансипации, вправе продать принадлежащую им квартиру на праве собственности. При этом согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства на совершение сделки в данном случае не требуется.

— Основной проблемой данных сделок является то, что их проще оспорить в рамках искового производства о признании сделки недействительной. Сделать это может любое лицо, которое суд признает заинтересованным.

Судебная практика свидетельствует о том, что чаще всего такими лицами выступают близкие родственники ребенка.

Процессы при оспаривании сделок с долями детей, как правило, затянутые: всегда привлекается орган опеки и попечительства, проверяется законность выдачи разрешения на отчуждение недвижимости, может быть повторно проведена проверка и даже назначена экспертиза на предмет ухудшения жилищных условий.

Что нужно для проведении сделки с долей ребенка

Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства.

Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская.

По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

  • Соглашение о наделении детей долями — образец

Сделки с несовершеннолетними носят исключительно нотариальный характер. Все сделки, где присутствуют несовершеннолетние дети и есть распоряжение органов опеки и попечительства, должны быть нотариальными. Договор удостоверяется нотариусом.

Почему органы опеки могут отказать в сделке

Органы опеки и попечительства могут не дать согласия на продажу, посчитав, что тот объект, который предоставили на согласование, не соответствует требованиям.

Например, он находится в отдаленном месте, рыночная стоимость той доли, которой владел ребенок, выше, чем он сейчас приобретает, разные регионы страны (из Москвы в другой город).

Это целый спектр моментов, которые рассматриваются и на основании которых принимается решение в рамках конкретной сделки. Если условия не ухудшаются, органы опеки и попечительства дают свое согласие на сделку.

В случае отказа органов опеки сделка не сможет пройти. «Недвижимость должна быть не менее чем равноценная. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, но приобретают на юге Москвы не долю, а целый объект, не ¼ доли, а ½, то есть происходит увеличение», — поясняет Семенча.

Самое сложное в жилищных сделках с детьми — согласование с чиновниками управления социальной защиты населения условий проживания детей ( Сергей Савостьянов/ТАСС)

Выделение долей по материнскому капиталу

Определенные нюансы есть, когда привлекается материнский капитал.

Если родители использовали маткапитал для приобретения жилья и по закону наделили детей долями в данном объекте, то дети являются собственниками наравне с родителями и в равных долях.

Для продажи квартиры, где был использован маткапитал, нужно оформить соглашение, наделить обязательно долями детей, получить распоряжение органов опеки и попечительства, найти объект, который будет приобретаться.

«Если данные процедуры не провели, от такого объекта лучше отказаться. Это объект повышенной опасности, нарушение обязательств, которое дали Пенсионному фонду, — основание для признания сделки недействительной», — говорит юрист Семенча из «Азбуки жилья».

Например, родители купили квартиру с привлечением ипотечных средств. Перед последним погашением они намерены использовать материнский капитал. Привлекая данные средства, родители в Пенсионном фонде дают обязательство подписать соглашение об определении долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних.

Ипотека погашается в том числе средствами маткапитала. Квартира выставляется на продажу, при этом родители не наделили детей долями. Подобные ситуации достаточно частые и являются грубейшим нарушением.

Используя маткапитал, родители нарушили обязательства перед Пенсионным фондом — в итоге сделку могут признать недействительной.

Покупатель такой квартиры может себя обезопасить, только собрав полный пакет документов. Необходимо запросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете, в которой поясняется, использованы средства маткапитала или нет. Также нужно взять в банке уведомление о том, привлекались ли средства маткапитала для погашения ипотеки.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f48ef309a794780215f1588

Как продать квартиру с несовершеннолетним

Как продать квартиру с ребенком собственником

Вопрос, как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком возникает очень часто в силу сложившихся семейных обстоятельств.

Давайте разберемся, а возможно ли вообще продать квартиру с несовершеннолетним?

Юридически, следует разделять сделки продажи квартиры с несовершеннолетним собственником и продажи квартиры если прописан несовершеннолетний.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми законодательном не запрещается.

Однако продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком должна отвечать ряду существенных условий, и сделке будет сопутствовать несколько дополнительных юридических действий.

С позиции осуществления таких операций как продажа квартиры с несовершеннолетним, ребёнок может:

  • являться собственником продаваемой недвижимости
  • быть прописанным (зарегистрированным) — т. е., иметь право пользования жилплощадью.

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником, а также любая операция с недвижимым имуществом, имеющая своей сутью отчуждение права собственности на неё :

  • продажа, обмен
  • передача в ипотеку при получении кредита
  • деление на доли (при приватизации)
  • сдача недвижимости (или её части) в аренду

в обязательном порядке требует разрешения Органов опеки и попечительства.

Алгоритм действий при продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком

  1. Подготовка к совершению сделки по продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком, согласование ее условий с контрагентами

  2. Правовая экспертиза договоров

  3. Поиск варианта жилого помещения, схожего по характеристикам с продаваемым помещением, для оформления в собственность несовершеннолетнего ребенка. Необходимый шаг для получения согласия органов опеки и попечительства

  4. Подготовка и направление заявления в органы опеки и попечительства для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

  5. Рассмотрение и проверка документов органами опеки и попечительства

  6. Оформление согласия на продажу квартиры с несовершеннолетним собственником, путем издания распорядительного акта главы местной власти

  7. Совершение сделок, регистрация договоров продажи и приобретения жилья, оформление права собственности на несовершеннолетнего ребенка

  8. Уведомление органов опеки и попечительства о состоявшихся сделках и направление документа, подтверждающего оформление квартиры в собственность несовершеннолетнего

При продаже квартиры с несовершеннолетним собственником его права не буду нарушены, если

  1. Приобретаемая квартира равнозначна по стоимости

  2. Новая квартира не хуже предыдущей по своим техническим характеристикам

  3. На ребенка будет оформлено право собственности в размере, не меньшем, чем по предыдущему объекту недвижимости

Документы, необходимые для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

  • Заявление с ходатайством о получении соответствующего разрешения на продажу (подписывается обоими родителями). Должно содержать пояснения возникновения необходимости продажи квартиры с несовершеннолетним собственником, обязательства обеспечить детям достойные жилищные условия (купить равноценное или лучшее жильё взамен).

  • Письменное согласие ребёнка — если ему уже есть 14 лет.

  • Оригинал выписки из домовой книги по продаваемой недвижимости.

  • Оригинал свидетельства о рождении ребёнка (с копией). 

  • Подтверждение права собственности на объект продажи (договор купли-продажи, свидетельство на право собственности, дарственная, пр.). 

  • Экспликация (кадастровый план) продаваемого дома/квартиры.

  • Справка бюро технической инвентаризации (БТИ) касательно стоимости жилища.

  • Справка об отсутствии по квартире задолженности по налогам (выдаётся налоговыми органами). 

Итак, если среди зарегистрированных граждан были несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно способные лица, вы обязаны получить постановление органов опеки и попечительства на продажу жилья (статья 26, 28, 28, 30 ГК РФ) для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником.

Ключевым условием продажи квартиры с несовершеннолетним собственником, будет являться одновременное приобретение новой квартиры в собственность несовершеннолетнего ребенка, либо оформление доли в приобретенной квартире.

В постановлении главы администрации будет указан срок, в течении которого должны состояться обе сделки и направлено уведомление о получении несовершеннолетним права собственности. Данный документ родители будут обязаны предъявить на стадии регистрации сделки в органах Росреестра.

Когда все указанные выше документы предоставлены в Росреестр, происходит переоформление права собственности на новых владельцев.

Как только несовершеннолетний ребенок получает право собственности на жилое помещение, родители обязаны предоставить подтверждающий документ в органы опеки и попечительства. Если условия разрешительного документа были соблюдены, сделка считается юридически завершенной.

Как продать квартиру с несовершеннолетним, если он прописан в ней

Когда необходимо продать квартиру с несовершеннолетним, если ребенок только прописан в ней, то ребенка может выписать один из родителей, опекуны или законные представители, не получая разрешения в опеке.

Но практика показывает, что в случае, если будет направлено заявление в суд заинтересованными лицами о незаконном лишении жилой площади таких граждан, то суд встанет на их сторону и вынесет постановление о принудительном восстановлении регистрации.

А покупатели квартиры где прописан несовершеннолетний, в свою очередь могут подать встречное заявление о признании сделки купли-продажи незаконной и потребовать вернуть выплаченные за жилье деньги и выплатить моральный и материальный ущерб (статья 2965, 3075 ГК РФ). Поэтому во избежание возникновения проблем все-таки получите постановление опеки

Что бы получить возможность свободно продать квартиру если прописан несовершеннолетний, родителям предстоит зарегистрировать ребенка по иному месту жительства.

Таким образом, что бы продать квартиру если прописан несовершеннолетний ребенок, родители должны

  1. Иметь иное жилое помещение где может быть постоянно зарегистрирован ребенок. При этом следует помнить, что несовершеннолетний ребенок может быть зарегистрирован только по месту жительства одного из родителей.

  2. Данное жилое помещение не должно ухудшать интересы несовершеннолетнего ребенка

  3. Продажа квартиры будет возможна только после снятия несовершеннолетнего ребенка с регистрационного учета

Для снятие несовершеннолетнего ребенка с регистрационного учета потребуется согласие органов опеки и попечительства, который будет проверять соблюдение жилищных условий несовершеннолетних граждан по новому месту жительства.

Как снять ребенка с регистрационного учета для продажи квартиры если прописан несовершеннолетний

  1. Получить права на новый объект недвижимости, куда вы планируете прописать ребенка

  2. Получить разрешение органов опеки на снятие с регистрационного учета несовершеннолетнего ребенка по месту жительства

  3. Обратиться с заявлением в территориальный орган миграционного контроля МВД о снятии ребенка с учета и предоставить разрешение органов опеки

  4. Оформить листок убытия, в котором будет указано новое место жительство несовершеннолетнего ребенка

  5. Зарегистрировать несовершеннолетнего по новому месту жительства

Если органами опеки будет установлено, что новое место проживания несовершеннолетнего ребенка не соответствует надлежащим техническим требованиям, согласия выдано не будет, а родители не смогут продать квартиру.

Как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком без предоставления другого жилья

Органы опеки имеют возможность контролировать проведение сделки только в том случае, если сделка происходит в рамках одного населенного пункта.

Однако нередко бываю случаи переезда в другой регион, область. Как быть в данном случае?

В таких исключительных случаях может быть выдано согласие на продажу квартиры с несовершеннолетним собственником без предоставления ребенку другого жилого помещения.

Для этого органы опеки могут разрешить проведение сделки по продаже квартиры с несовершеннолетним при одновременном оформлении специализированного банковского счета, на который поступит его доля от продажи квартиры.

Специализированный банковский счет открывается при условии

  1. Орган опеки дал согласие на защиту интересов несовершеннолетнего ребенка при отчуждении объекта недвижимости

  2. Счет открывается родителями на имя несовершеннолетнего ребенка

  3. Целевым назначением счета является поступление и хранение денежных средств от продажи недвижимости

  4. Распоряжение денежными средствами будет осуществляться только с согласия органов опеки и попечительства

Расходование денежных средств специализированного банковского счета

  • При достижении ребенком возраста 18 лет по его собственному усмотрению
  • По разрешению органа опеки — на перечисление продавцу квартиры , если ребенку приобретено новое жилое помещение

  • По разрешению органа опеки — деньги выдаются родителям, если они документально подтвердят приобретение жилого помещения в собственность ребенка

Не знаете как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком? Звоните нам!

Источник: https://www.urvedo.ru/kak-prodat-kvartiru-s-nesovershennoletnim.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.