Как продать квартиру ипотечникам

Содержание

Продажа квартиры по ипотеке – пошаговая инструкция для продавца

Как продать квартиру ипотечникам

На рынке недвижимости сделки по продаже квартиры с ипотекой встречаются часто. Единственным способом приобрести собственное жильё для физических лиц является ипотечное кредитование.

Схема продажи жилой недвижимости с использованием ипотечных средств заметно отличается от сделки купли-продажи жилья. Это может беспокоить продавцов недвижимости.

Рассмотрим подробную пошаговую инструкцию для продавца, которая поможет осуществить продажу квартиры по ипотеке быстро и выгодно.

Особенности продажи квартиры по ипотеке

Ипотечный кредит представляет собой денежный займ с залоговым обеспечением. В качестве предмета залога чаще всего выступает объект недвижимости, для приобретения которого гражданин обращается в банк за денежными средствами.

Квартира на весь период полного погашения ипотечной задолженности служит для кредитной организации гарантией возврата долга.

По этой причине новый владелец ограничен в правах собственности на приобретенное в ипотеку жильё. Только после полного расчета с банковской организацией он становится полноправным собственником своей квартиры.

С этого момента владелец может продать, подарить или обменять объект недвижимости.

Приобрести квартиру с использованием ипотеки можно на вторичном рынке или в новостройке. Продать квартиру по ипотеке может любой собственник, но алгоритм сделки при этом имеет свои особенности.

Больше всего беспокойства приносит собственнику тот факт, что договор купли-продажи необходимо подписать до получения денежных средств. Это является обязательным условием ипотечного кредитования.

Новый собственник предоставляет банку в качестве залогового обеспечения свою жилую недвижимость и затем получает средства в рамках ипотечного кредитования.

Схема продажи предполагает получение оплаты в момент оформления сделки у нотариуса. Эта особенность продажи квартиры по ипотеке и отпугивает продавцов от покупателей с ипотекой.

Важно! Риск такой сделки минимален, если все документы в банке оформлены правильно.

Пошаговая инструкция для продавца

В случае продажи жилой недвижимости продавцу рекомендуется учесть, что большое количество подобных сделок проходят с использованием ипотечного кредита.

Не следует отказываться от выгодной сделки, узнав, что покупатель квартиры планирует использовать для оплаты ипотеку.

Важно предварительно изучить условия продажи квартиры с ипотекой, чтобы оформить все документы согласно действующему законодательству.

Продавец должен знать все этапы оформления ипотеки, четко понимать, на что он соглашается.

Купля-продажа недвижимости в случае использования покупателем ипотечных средств регламентируется Федеральным Законом №102. В нем четко прописаны все права и обязанности участников сделки.

Такая сделка состоит из нескольких этапов:

  1. Продавец готовит все необходимые документы для продажи квартиры.
  2. На встрече с покупателем детально обсуждаются все условия. Лицо, планирующее купить квартиру с использованием ипотечных средств, должно сразу известить об этом продавца.
  3. В случае, когда стороны пришли к согласию по всем вопросам оформления сделки, они составляют предварительный договор. В нем требуется указание общей стоимости объекта недвижимости, а также сроков исполнения обязательств. Этот документ является подтверждением серьезности намерений клиента для банковской организации.
  4. Квартиру осмотрит специалист. Помимо этого, покупатель должен найти компанию для проведения оценки объекта недвижимости по его рыночной стоимости. Итоги оценки напрямую влияют на размер ипотечного кредита. Следует знать, что на этом этапе продавец обязан застраховать свою недвижимость.
  5. После выполнения всех необходимых мероприятий стороны заключают договор купли-продажи. С ним покупатель идет в банк для получения ипотечных средств. После оформления ипотечного договора и получения денег покупатель перечисляет оплату продавцу.

Данная схема проведения сделки по реализации объекта жилой недвижимости с использованием ипотечного кредита является стандартной для всех кредитных учреждений.

Важно! Некоторые банки могут выставить дополнительные условия по страхованию объекта жилой недвижимости, который служит залоговым обеспечением по ипотеке.

Необходимые документы

Купля-продажа объекта жилой недвижимости представляет собой серьезную сделку, требующую определенного пакета сопроводительной документации.

Нередко продавец объекта жилой недвижимости обращается за содействием к профессиональному риелтору, который за определенную плату выполняет все действия по проверке и подготовке пакета документов. Для экономии оформить требующуюся документацию можно и самостоятельно. Следует понимать, что на эти действия понадобится определенное время.

В список обязательной документации входит:

  • гражданский паспорт собственника квартиры;
  • документ, удостоверяющий право собственности на объект жилой недвижимости;
  • технический паспорт жилого помещения (с соответствующими пометками в случае перепланировки);
  • выписка из Государственного Реестра об отсутствии обременений на данную жилую недвижимость;
  • выписка из домовой книги с указанием всех лиц, зарегистрированных по данному адресу. При наличии инвалидов или несовершеннолетних детей необходимо отдельное разрешение на сделку от органов опеки;
  • справка из ЖЭКа об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг;
  • при наличии нескольких собственников необходимо согласие каждого на продажу квартиры.

На подготовительном этапе необходимо учесть, что некоторые документы обладают ограниченным по времени сроком действия. По этой причине их нет необходимости готовить заранее, а следует оформить непосредственно перед визитом в кредитное учреждение.

К сделке необходимо подготовиться не только тому, кто продает объект жилой недвижимости. От покупателя тоже потребуются некоторые бумаги:

  • справка о ежемесячном доходе;
  • согласие на сделку супруга (супруги);
  • другие документы, согласно требованиям банковской организации.

Грамотный подход к покупке квартиры с использованием ипотечных средств предполагает, что покупатель должен уточнить список всех необходимых справок в банке. Требования к документации и форме справок о доходах в разных банковских учреждениях отличаются.

Купля-продажа квартиры по ипотеке

На данный момент банковские организации допускают к оформлению объекты недвижимости с обременением. Есть ситуации, когда к продаже допускаются квартиры с ипотекой. Это происходит, если покупатель по разным причинам не желает или не может продолжать выплачивать ипотечный кредит банку. При этом жилая недвижимость является предметом залога в банковской организации.

Продажа такой квартиры тоже возможна. При этом есть несколько схем реализации подобной недвижимости:

  • Владелец недвижимости занимается поисками покупателя самостоятельно, затем согласует сделку с банком. При совершении такой сделки покупатель выплачивает остаток долга по ипотеке, а остальную сумму выплачивает продавцу.
  • В качестве другого варианта возможно переоформление ипотеки, точнее, кредитных обязательств на покупателя.
  • Возможна схема, когда покупателя на квартиру ищет банковская организация. Новый покупатель погашает задолженность по ипотечному кредиту, а остаток возвращает предыдущему владельцу.

Грамотный подход к оформлению документов на всех этапах совершения сделки по продаже квартиры с ипотекой заметно снижает риски как покупателя, так и для продавца. Рекомендуется тщательно изучить особенности сделки, а также требования к документам, ориентируясь на конкретный банк.

Продажа квартиры по ипотеке в Сбербанке

Большая часть ипотечных кредитов приходится на Сбербанк, который пользуется популярностью среди населения РФ. Данное кредитное учреждение предлагает широкий выбор ипотечных программ, а также выгодные условия по военной ипотеке.

Планируя покупку или продажу объекта жилой недвижимости с использованием ипотечного кредита от Сбербанка, следует учесть некоторые особенности работы данного учреждения.

После оформления договора по ипотечному кредитованию Сбербанк осуществляет перевод ипотечных средств на банковскую карту продавца.

По этой причине, на этапе подготовки в сделке купли-продажи квартиры по ипотеке продавцу выгодно заранее открыть счет в Сбербанке. Это позволит избежать комиссии за перевод денежных средств.

С точки зрения продавца жилой недвижимости по ипотеке, сотрудничество со Сбербанком является выгодным вариантом.

Продажа квартиры по ипотеке в ВТБ

Многие заемщики обращаются за ипотечным кредитом в ВТБ, где требования к объекту жилой недвижимости минимальны. Банк предлагает разные варианты ипотечного кредитования, а также нетребователен к заемщикам.

При оформлении и выдаче ипотечного кредита заемщик получает денежные средства лично или на персональный счет в данном банке. Примечательно, что отсутствует комиссионный сбор за снятие наличных в кассе кредитного учреждения.

Выгодные условия ипотечного кредитования имеют зарплатные клиенты ВТБ, а также граждане, у которых открыты кредиты в данной организации.

Важно на этапе подготовки сделки по продаже квартиры с ипотекой уточнить у покупателя, к услугам какой банковской организации он намерен обратиться.

Сделка купли-продажи по переуступке в ипотеку

Случаются разные ситуации, сопутствующие реализации объектов жилой недвижимости. К примеру, заемщик использовал ипотечные средства для приобретения квартиры в строящемся доме. Обязательства по договору кредитования он погасил, но объект еще не сдан в эксплуатацию. Он намерен продать квартиру, но права собственности на строящийся объект еще не имеет.

В такой ситуации сделка по купли-продажи объекта жилой недвижимости невозможна. Однако, допускается уступить право требования на жилую недвижимость. После сдачи новостройки покупатель получит право собственности на квартиру.

В рамках данной схемы потребуется согласие компании-застройщика на собственника объекта жилой недвижимости, а также банка, который будет кредитором покупателя.

Данные сделки не имеют большого одобрения как со стороны банковских организаций, так и со стороны компаний-застройщиков. Поэтому рекомендуется заранее уточнить в банке, одобрят ли заявку на ипотеку по данной сделке. Кроме того, рекомендуется решить вопрос и с застройщиком до того, как начнется оформление всей необходимой документации.

Рекомендации для продавца

Планируя продать квартиру с ипотекой, следует принять во внимание такие советы:

  • На этапе подготовки к совершению сделки продавцу следует навести порядок в документации, погасить долги по коммунальным платежам.
  • Предварительный и основной договор купли-продажи в обязательном порядке заверяют у нотариуса.
  • Следует внимательно отнести к выбору банковской организации для получения ипотечного кредита. Предпочтение следует отдать надежному банку, способному проконтролировать сделку на всех ее этапах, отличающемуся ответственным отношением к своим обязанностям.
  • Не следует иметь дело с сомнительными покупателями, даже если они располагают всеми необходимыми документами.

Факт перепланировки в обязательном порядке должен быть отмечен в техническом паспорте на квартиру. Если этого не сделали сразу, то перепланировку следует узаконить до продажи объекта жилой недвижимости. В противном случае, банк не одобрит запрос на ипотеку покупателю.

Преимущества и недостатки продажи квартиры по ипотеке

К достоинствам продажи квартиры по ипотеке относят:

  • регистрация сделки купли-продажи занимает не более 5 дней;
  • продавец защищен от поддельных купюр при наличном расчете, поскольку деньги переводит покупателю банк;
  • ипотечных покупателей много, поэтому квартиру продать проще;
  • банк проверяет сделку на всех ее этапах. Это позволяет свести риски мошенничества со стороны покупателя к нулю.

Данный вариант реализации объекта жилой недвижимости имеет и специфические недостатки:

  • длительную процедуру оформления всей требующейся документации;
  • необходимость в дополнительной документации, которая не требуется при оформлении стандартной сделки купли-продажи объекта жилой недвижимости;
  • необходимость открывать счет в определенном банке;
  • ограничение размера ипотеки оценкой рыночной стоимости квартиры, что исключает возможность повышения стоимости недвижимости.

Следует принять во внимание, что такой способ продажи недвижимости является весьма востребованным, так как большое количество покупателей применяют ипотеку для улучшения своих жилищных условий.



Источник: https://ipotekyn.ru/prodazha-kvartiry-po-ipoteke-poshagovaya-instruktsiya-dlya-prodavtsa/

Продажа квартиры через ипотеку: как происходит сделка, образец договора

Как продать квартиру ипотечникам

Последние несколько лет многие сделки с недвижимостью проводится с использованием ипотеки, когда вместо покупателя деньги продавцу выплачивает банк. Для продавца такая сделка может оказаться сложной, если не знать, как продать квартиру ипотечникам, какие документы понадобятся, как заключить договор, и какие риски могут быть для него. Рассмотрим эти и другие вопросы подробно.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности продажи квартиры покупателю с ипотекой

Ипотека – это залог недвижимости. По такой сделке банк выплачивает деньги за жилье продавцу, но для задатка может использоваться и первоначальный взнос покупателя. В дальнейшем именно он рассчитывается перед кредитором.

Перед тем, как продать квартиру покупателю с ипотекой, стоит ознакомиться с особенностями сделки:

  1. Ипотека для покупателя может быть предварительно одобрена банком. Но окончательное решение принимается только после того, как покупатель представит в банк документы по сделке.
  2. Сделка занимает больше времени, чем при продаже покупателю с собственными деньгами.
  3. Практически всегда требуется предварительный договор купли-продажи (далее – ДКП).

Обратите внимание! Документы для продажи недвижимости по ипотеке желательно подготовить заранее, как и согласовать условия сделки с покупателем.

Способ оплаты

Расчет с продавцом при покупке недвижимости в ипотеку всегда выполняется через банк. Чаще всего используется сервис безопасных переводов или аккредитив (например, в Сбербанке).

Часть денег из первоначального взноса передается на первом этапе сделки в качестве задатка или аванса.

Остаток банк перечисляет продавцу самостоятельно, получив документы, подтверждающие регистрацию перехода права собственности в пользу заемщика.

Если перепланировка не узаконена

Продать квартиру в ипотеку с неузаконенной перепланировкой с большой долей вероятности не получится. Перед заключением договора для оценки недвижимости придет специалист, и он обнаружит все изменения, сверив фактическое состояние жилья с техпаспортом.

Совет юриста: перед тем, как выставлять квартиру на продажу, перепланировку лучше узаконить. Даже если покупатель будет с наличными, проблемы с документами могут его отпугнуть.

Если продаваемая квартира в ипотеке

Ситуация сложнее, если выставленная на продажу квартира тоже находится в ипотеке. Здесь возможны два варианта:

  1. Покупатель первоначальным взносом погашает долг продавца перед другим банком. Кредитор снимает обременение, и можно выходить на сделку.
  2. «Ипотека на ипотеку», когда ипотечный договор продавца переоформляется на покупателя. Шансов больше, если он берет жилищный кредит в банке, в котором он оформлен у собственника. Но некоторые банки занимаются рефинансированием ипотеки других финансовых учреждением с переводом долга на покупателей.

Важно! Проще всего погасить долг перед банком первоначальным взносом. Обременение снимут за три рабочих дня. Но это нужно делать только после того, как банк разрешит сделку. Согласие дают крайне редко: кредиторы хотят выдавать ипотеку только на беспроблемную недвижимость без обременений.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Риски продажи по ипотеке для продавца

Самый большой риск продавца при продаже квартиры на вторичке в ипотеку – неодобрение сделки банком. Кредитор может отказать в кредитовании на любом этапе, и тогда рухнет вся схема сделки, придется искать другого покупателя, а задаток – возвращать покупателю, если это предусмотрено условиями договора как форсмажорное обстоятельство.

В остальном для продавца рисков нет. Банки сами проверяют недвижимость и заемщиков, и неблагонадежным клиентам сделки не одобряют.

Еще один момент – сроки продажи недвижимости по ипотеке. На регистрацию права собственности уйдет 7-9 рабочих дней, и в течение 5-7 дней после этого банк перечислит оставшуюся часть стоимости жилья. Сразу получить все деньги не удастся.

Как оформляется продажа квартиры по ипотеке?

Как выглядят этапы продажи квартиры по ипотеке:

  1. Покупатель подает заявку в банк, получает предварительное одобрение, находит квартиру продавца и осматривает ее.
  2. Стороны оговаривают условия сделки, заключают предварительный договор купли-продажи с задатком (первоначальным взносом).
  3. Документы по недвижимости покупатель представляет в банк, чтобы получить окончательное одобрение.
  4. Кредитор рассматривает документы 5-7 дней, направляет в это время специалиста по оценке недвижимости.
  5. Покупатель (заемщик) получает от банка одобрение и заключает ипотечный договор.
  6. Продавец и покупатель заключают основной ДКП, подают документы на регистрацию перехода права собственности.
  7. Продавец получает оставшуюся часть денег после регистрации.

Примечание: в зависимости от условий банка и особенностей сделки схема может меняться, но обычно она выглядит так, как указано выше.

и образец предварительного договора купли-продажи квартиры в ипотеку

Преддоговор должен соответствовать форме основного ДКП. Что в нем указывается:

  1. Сведения о сторонах: Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные продавца и покупателя.
  2. Информация о квартире: адрес, количество комнат, кадастровый номер, площадь, дата возникновения права собственности.
  3. Документ, на основании которого продавец оформил право собственности.
  4. Размер задатка (первоначального взноса), общая стоимость жилья.
  5. Порядок и способы расчетов.
  6. Форс-мажорные обстоятельства, при которых задаток возвращается покупателю (например, отказ банка в ипотеке на конкретную недвижимость).
  7. Информация о банке-кредиторе.
  8. Подписи сторон.

Образец предварительного договораМы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

и образец договора купли-продажи квартиры под ипотеку

В основном ДКП указывается то же самое, что и в предварительном. Но оформляется он уже после окончательного одобрения сделки банком. В нем нужно указать его реквизиты, сроки окончательного расчета по сделке, реквизиты банковского счета, на который продавец должны перечислить деньги.

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Документы

Для сделки продавец должен подготовить:

  • паспорт;
  • выписку из ЕГРН, оформленную не более одного месяца назад;
  • техпаспорт;
  • документ, подтверждающий основание возникновения права собственности на продаваемое жилье: старый ДКП, договор мены, дарения, свидетельство о наследстве, и пр.

Перед заключением преддоговора нужно оформить выписку из домовой книги и справки об отсутствии долгов по ЖКУ.

Покупатель представляет продавцу только паспорт, но в банк нужно принести документы на квартиру вместе с предварительным, а потом – и основным ДКП.

Расходы

Продать квартиру под ипотеку можно без привлечения риэлтора, и тогда получится сэкономить 30 000-100 000 руб. Но есть расходы, без которых продавцу не обойтись:

  1. Если продается доля в праве собственности, необходимо сначала предоставить преимущественное право выкупа другим владельцам, а затем оформить нотариальный ДКП. Удостоверение нотариусом обойдется в 0,5% от стоимости сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб.
  2. Если квартира куплена в браке, понадобится нотариальное согласие супруга на сделку (500 руб.).

Обратите внимание! Если сделки купли-продажи не проводились ранее ни продавцом, ни покупателем, лучше заказать полное сопровождение у юриста. Это будет стоить от 10 000 руб., но зато обе стороны могут быть уверены, что все пройдет без проблем. Расходы можно поделить пополам.

Сроки продажи квартиры в ипотеку

Рассмотрим длительность каждого этапа в хронологическом порядке:

  1. Поиск покупателя. На это в среднем уходит 2-3 месяца.
  2. Согласование условий сделки устно. Это происходит после показа квартиры. Человек может сразу согласиться на покупку, или дать ответ через несколько дней.
  3. Заключение предварительного договора, внесение задатка и подача документов для согласования в банк. Это можно сделать за один день.
  4. Рассмотрение документов банком. В среднем занимает 5-7 дней.
  5. Заключение ДКП после окончательного одобрения, подача документов на регистрацию – за один день.

Примечание: сроки регистрации в Росреестре зависят от того, куда подаются документы. Если напрямую регистратору – 7 рабочих дней, через МФЦ – 9 рабочих дней. Если ДКП удостоверяет нотариус, документы подает он бесплатно, регистрация займет 3 рабочих дня. В общей сложности от заключения преддоговора до получения остатка денег по сделке уходит около двух месяцев.

Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке

Рассмотрим преимущества и недостатки продажи недвижимости по ипотеке для продавца:

ПлюсыМинусы
Низкие риски. В сделке участвует банк, который будет ее контролироватьНа этапе согласования банк может отказать в ипотеке на конкретную квартиру, если обнаружит, что она не соответствует его требованиям
Гарантированное получение денег после окончательного одобрения сделкиУвеличение срока проведения сделки. В ней участвует банк, и практически любые действия согласовываются с ним

Ответы юриста на частные вопросы

Можно ли продать квартиру покупателю с ипотекой, если собственник – несовершеннолетний? Да, но нужно найти другое жилье и получить разрешение органа опеки. Продажа через ипотеку обычно не является помехой для этого. Можно ли продать долю в праве собственности, если покупатель с ипотекой? Да, если банк одобрит такую сделку.

Как происходит и сколько длится продажа квартиры в ипотеку с маткапиталом? Если материнский капитал используется для первоначального взноса, в банк нужно представить сертификат и справку об остатке средств из ПФР. Взнос будет перечислен продавцу кредитором, но потом он получит маткапитал от ПФР.

Когда ипотеку одобрят, заемщику необходимо взять справку о получении кредита в ПФР и оформить нотариальное обязательство.
Для продавца сроки остаются прежними, а вот покупателю на весь процесс придется потратить порядка 2-3 месяцев. Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку с маткапиталом? Да.

Но должны быть выделены доли всем членам семьи. Понадобится разрешение органа опеки на продажу доли ребенка, продавцами могут выступать оба супруга. Я не могу лично присутствовать на сделке, продаю квартиру. Может ли за меня поставить подписи во всех документах другой человек? Да, но понадобится нотариальная доверенность.

Если интересы представляет риэлтор, лучше оформить с ним договор поручения и доверенность на него.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Правила продажи квартиры по ипотеке определяются 7 ГК РФ и ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ.
  2. Сделка возможна только при окончательном одобрении банком. Решение выдается после проверки документов.
  3. Продажа квартиры покупателю с ипотекой занимает больше времени, чем при расчете собственными деньгами. Но продавец может быть уверен, что гарантированно получит средства после регистрации сделки в Росреестре.

Понравилась ли вам статья?

Источник: https://SocPrav.ru/prodazha-kvartiry-cherez-ipoteku

Документы от собственников (продавцов) для продажи квартиры в 2021 году, когда покупатели с ипотекой

Как продать квартиру ипотечникам

  1. Проживём.com≫
  2. Квартира≫
  3. Продажа≫
  4. Документы, когда покупатели с ипотекой

Статья обновлена: 26 января 2021 г.

Здравствуйте, посетители Проживем.ком.

Вот еще одна статья, в которой я перечислила документы для продажи квартиры, но здесь описана ситуация когда покупатели с ипотекой.

Я помогла около 20 клиентам продать квартиру «ипотечникам» и по опыту скажу, что большинство банков требует одинаковый список документов, что Сбербанк, что ВТБ, что Газпромбанк и т.п. Но все равно советую заранее уточнить это у покупателей.

Под каждым документом есть универсальная инструкция как и где его можно получить/заказать. Написала универсальная, потому что в учреждениях тот или иной документ берется одинаково и не зависит от того где это учреждение находится — хоть в Москве, хоть Бузулуке.

Небольшое отступление — я выделила еще 3 варианта с документами: а) когда квартиру покупают полностью за наличные, т.е без ипотеки и прочего; б) когда покупатели с материнским капиталом; в) когда покупатели с материнским капиталом и ипотекой.

Основные документы — нужны оформления сделки купли-продажи в МФЦ/УФРС

Эти документы обязательные. Также ниже после основных документов я перечислила дополнительные.

  1. Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;

    Если есть собственники до 14 лет — их свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей или опекуна. От собственника от 14 до 18 лет потребуется его паспорт и паспорт одного из родителей или опекуна.

  2. Договор купли-продажи квартиры;

    Иногда при продаже квартиры придется обращаться к нотариусу, т.к. некоторые сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Обязательно прочтите — когда при продаже квартиры обязателен нотариус. Статью переписали, потому что 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые упростили требования нотариусов с недвижимостью.

    Подробная инструкция — как заверяется (удостоверяется) у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит.

    Если в вашей ситуации достаточно оформить договор в простой форме, не советую составлять его самостоятельно по готовым образцам из интернета. Я недавно скачала около 20 готовых шаблонов с сайтов, которые были в топе Яндекса и Гугла. Это тихий ужас — почти все шаблоны с устаревшей информацией или с орфографическими ошибками.

    Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

  3. Разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия);

    Это разрешение обязательно когда продается недвижимость несовершеннолетних. По ссылке читайте как получить это разрешение и какие документы для этого нужны.

    Образец разрешения

    (нажмите на картинку для ее увеличения)

  4. Другие статьи

    Если вы купите квартиру, можете рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб. в виде вычета налога.Как перед покупкой проверить квартиру: 1) «на юридическую чистоту»; 2) на долги по коммунальным платежам; 3) продавцов.

  5. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу;

    Моя коллега Светлана написала статью, где подробно рассказывается когда потребуется согласие супруга. Она — юрист с 14-летним стажем работы.

    Согласие супруга обязательно удостоверяется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Услуга стоит примерно 1500 рублей.

    Можете найти нотариуса рядом с собой на Яндекс.Карте, где показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

  6. Свидетельство о браке или разводе;

    Эти документы потребуются когда у собственника по документам квартира оформлена на одну фамилию, а сейчас у него другая.

  7. Нотариально заверенная доверенность.

    Если за продавцов документы подает доверенный человек. Паспорт доверителя не требуется.

    Напоминаю — большинство покупателей отказываются покупать квартиру у доверенного лица, а некоторые ипотечные банки отказывают в предоставлении кредита в данной ситуации. Поэтому лучше сделать так — доверенное лицо только собирает необходимые документы, а продавец в день сделки лично подписывает договор купли-продажи и подает его на регистрацию.

Дополнительные документы

Эти документы не нужно приносить в МФЦ/УФРС для регистрации купли-продажи, но они могут понадобится для подготовки к этой сделки. Например, покупателям для одобрения ипотеки и оформления закладной.

  • Документ, подтверждающий право собственности; Это свидетельство о государственной регистрации права собственности и выписка из ЕГРН. Свидетельства перестали выдавать с июля 2016 года, а их заменили выписками. Прежние свидетельства не потеряли своей юридической силы. Свидетельство о собственностиВыписка из ЕГРН В этих документах представлено много информации — ФИО собственников, дата и основание о приобретении квартиры в собственность, наличие обременений/арестов и так далее. Все видно на образцах выше.Некоторые покупатели хотят взглянуть именно на выписку ЕГРН. Если захотят, могут и сам ее заказать. Любой человек имеет право ее получить на любую недвижимость. Как заказать бумажную выписку читайте по ссылке.
  • Другие статьиСхема продажи ипотечной квартиры в 2020 году.

  • Договор основания/правоустанавливающий документ; Это документ, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру — значит у них имеется договор купли-продажи. Квартира досталась по наследству — свидетельство о наследстве. Если приватизировали — договор приватизации/передачи.Заверенную копию документы собственники могут получить копию в МФЦ. Госпошлина будет 340 рублей.В некоторых статьях в интернете пишут, что свидетельство/выписку из ЕГРН и правоустанавливающий документ следует принести в МФЦ на сделку. Это неправда. Они не указаны в списке обязательных в ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. К тому же регистратор сам запросит сведения из ЕГРН, чтобы изучить законность сделки — ст. 29 закона.
  • Технический паспорт квартиры; (нажмите на картинку для ее увеличения / горизонтальная прокрутка)В нем показаны технические характеристики квартиры и ее графический план. Он может понадобится покупателям и их ипотечному банку, чтобы проверить о наличии/отсутствии неузаконенной перепланировки. Покупатели сверят фактическую планировку квартиры с ее графическим планом из паспорта. Также техпаспорт нужен покупателю с несовершеннолетними детьми для получения разрешение органов опеки и попечительства на покупку. Некоторые банки требуют тех.паспорт сроком максимум в 5 лет.Заказать техпаспорт могут только собственники в МФЦ или в БТИ. Как заказать читайте по ссылкам — вариант с БТИ и вариант с МФЦ.
  • Справка о прописанных граждан; Ее также называют справка по форме №9, справка о зарегистрированных лицах, справка о составе семьи или выписка из домовой книги.Есть 2 справки: обычная и архивная. В обычной выписке перечислена информация о прописанных людях на данный момент. В архивной перечислены все кто был прописан раньше + выписан за всю историю квартиры. А также и причина их выписки — по собственному желанию, по решению суда или из-за отбывания наказания в тюрьме. Обычная выпискаАрхивная (расширенная) выписка Банки не требуют предоставлять данные справки, они прежде всего нужны покупателям. Инструкции — как получить обычную справку, отдельно об оформлении архивной.Чаще всего покупатели требуют, чтобы до сделки в квартире не осталось прописанных жильцов. Это нормальная практика. Их можно понять — иначе им после сделки придется обращаться в суд. А это время и деньги. Поэтому прочтите инструкции — как выписаться из квартиры или выписать несовершеннолетних детей. Разрешено выписываться «в никуда» — подробнее.
  • Выписка из ЕГРН о переходе прав; Благодаря этой выписке можно узнать историю квартиры — как, когда и кому она была передана в собственность.Обычно покупатели сами заказывают эту выписку (ее может получить любой человек на любую недвижимость в РФ), но некоторые просят собственников ее предоставить.
  • Другие статьиЗадаток при покупке квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами.Подробно расписала в каких случаях при покупке квартиры нужно/не нужно согласие супруга.

  • Справки о наличии/отсутствии задолженности за коммунальные услуги; Они нужны покупателям, но не их банку. Хоть в квитанциях на оплату и отображаются долги, следует получить отдельные справки, потому что сначала все перепроверят. Они берутся в бухгалтерии Управляющей компании и обслуживающих организаций. В каждой платежке есть номер телефона и адрес для обращений. Сколько платежек, столько и справок должно быть. Выдают бесплатно, единой формы нет.Большинство покупателей требуют, чтобы долгов по коммуналке не было. Хотя по закону долги НЕ ПЕРЕХОДЯТ на нового собственника — п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК РФ. Кроме долгов по кап.ремонту, они перейдут после сделки — п. 3 ст. 158 ЖК РФ. Инструкция — как продать квартиру с долгами по ЖКХ.
  • Справки из психоневрологического и наркологического диспансера. В них указано стоит ли продавец на учете в местном диспансере. Некоторые ипотечные банки требуют справки от пожилых продавцов. Например, в банке ВТБ от продавцов старше 65 лет. Их могут потребовать и покупатели — если сомневаются в адекватности продавца или видно что он пьющий. Если покупатели просят эту справку, ничего оскорбительного в этом нет — если окажется что продавец стоит на учете, он или его наследники могут легко оспорить сделку в будущем.Справку из псих.диспансера выдают только с предварительным освидетельствованием у психиатра, а справку из нарк.диспансера могут выдать без освидетельствования у нарколога. Справки платные, цены уточняйте на месте. Выдают в день обращения.Если покупатели просят эту справку, ничего оскорбительного в этом нет, ведь их можно понять — если продавец стоит на учете, затем он или его наследники могут легко оспорить сделку.
  • Соглашение о задатке или авансе + расписка; На моей практике почти все покупатели и продавцы знают что такое аванс. Я же своим клиентам советую подписывать соглашение о задатке, потому что он имеет обеспечительную функцию — п. 2 ст. 381 ГК РФ. Если покупатели после передачи денег и подписании соглашения по каким-либо причинам затем откажутся покупать квартиру, продавцы оставляют задаток себе. Если собственники откажутся продать квартиру, они должны вернуть задаток в двойном размере. Не считая, конечно, форс-мажорных ситуаций. Все эти причины лучше указать в соглашении. Сумма задатка решаются между сторонами. Обычно от 30 до 100 тысяч рублей.Аванс, в отличие от задатка, возвращается при любой ситуации и без двойного размера. Соглашение об авансе обычно подписывают, когда одна из сторон не на 100% уверена, что сможет выйти на сделку.Также при получении от покупателей денег в качестве задатка/аванса, всегда пишите от руки расписку. Вместе с распиской соглашение о задатке/авансе имеет юридическую силу. Еще лучше про задаток/аванс указать в договоре купли-продажи.
  • Предварительный договор купли-продажи. Чаще всего банкам он сейчас не нужен. Или в большинстве случаев им достаточно не подписанный договор — чтобы просто увидеть сведения о сторонах, недвижимости, цене и других условиях сделки. Больше формальность. Но некоторые требуют только с подписями сторон — в качестве гарантии, что сделка купли-продажи между покупателями и продавцами точно состоится в будущем.

Необязательные документы

Про них я прочла в других статьях в интернете, поэтому решила написать о них свое мнение:

  • Кадастровый паспорт на квартиру; Кадастровые паспорта не выдают с 2017 года, потому что Государственный Кадастр Недвижимости перестал быть отдельной организацией. Подробности найдете здесь. Теперь вся информация из кад.паспортов перечислена в выписке из ЕГРН.
  • Заявление о переходе прав. В день сделки сотрудник МФЦ сам заполняет данное заявление, поэтому сторонам не нужно заранее приносить его с собой.

Показать остальные комментарии

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/dokumenty-pokupatel-s-ipotekoj.html

Как продать ипотечную квартиру. Два пути

Как продать квартиру ипотечникам

«На квартиры с залогом сегодня приходится примерно около 30% рынка, – рассказывает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко. – Вторичный рынок за последнее время «просел», цены снизились, и стоимость залога – то есть, квартиры, под которую выдан кредит, тоже упала. Оплачивать ипотеку становится невыгодно».

Продажа ипотечной квартиры даст возможность избавиться от квартиры или поменять её, не дожидаясь окончания кредитного договора.

Часто причина продажи квартиры с ипотекой – изменение ситуации с доходом: например, потеря работы или снижение заработка.

Кроме того, повлиять на способность погашать кредит может и изменение ситуации в семье, в том числе, рождение ребенка или развод.

«Некоторые хотят продать старый фонд и купить новостройку, тем более, сейчас в первичном сегменте действуют программы с коммерческим субсидированием», – добавляет Мищенко.

Как найти хорошего риэлтора?

Квартиры с дисконтом

По словам Натальи Кругловой, гендиректора «Метриум групп», участника партнерской сети CBRE, продать залоговую квартиру сложнее, чем обычную. Подобное жилье уходит с дисконтом в 10-15%. Вместе с тем, если добавить к имеющимся деньгам потребительские кредиты и выплатить остаток ипотеки банку, можно будет уйти от дисконтной сделки и увеличить стоимость объекта, отмечает она.

«Например, квартира стоит 5 млн рублей, – объясняет эксперт. – Допустим, у покупателя был первоначальный взнос 2 млн рублей, а оставшиеся 3 млн рублей он взял в ипотеку под 11% годовых на 15 лет.

Если покупатель решит продавать квартиру с обременением, то будет вынужден сделать скидку в 15% от стоимости – в денежном выражении это 750 тыс. рублей. После продажи он получит 4 млн 250 тыс. рублей.

Из этих денег он 3 млн рублей вернет банку, а у него самого останется всего 1 млн 250 тыс. рублей».

Если же покупатель не будет продавать квартиру с обременением, а оформит потребительский кредит и погасит ипотеку досрочно, то стоимость недвижимости не уменьшится. Покупатель возьмет в кредит 3 млн рублей под 12,9% годовых на пять лет.

Так как квартира на вторичном рынке недвижимости продается в среднем три месяца, то заемщик за это время заплатит банку 303 тыс. рублей: 204 тыс. рублей из тела долга (по 68 тыс. рублей в месяц) и 99 тыс. рублей процентов.

Теоретически получается, что собственник заложенной недвижимости продаст квартиру за 5 млн рублей, 2 млн 796 тыс. рублей отдаст банку (вернет потребительский кредит) и у него останется 2 млн 204 тыс. рублей.

Но не стоит забывать, что для того, чтобы воспользоваться этой схемой, нужно заранее накопить финансовую «подушку безопасности» для платежей по потребкредиту на время продажи квартиры. В нашем случае это – около 100 тыс. рублей в месяц».

Какой выбрать кредит

Любой россиянин может взять вторую ипотеку, но в большинстве кредитных организаций нужно, чтобы платежи не превышали 50% дохода заемщика. «Если при зарплате в 100 тыс. рублей у заемщика уже есть кредит с платежом 50 тыс. рублей ежемесячно, в новом кредите ему, в большинстве случаев, откажут», – отмечает Круглова.

Законодательство: чего ждать от властей в 2018 году?

Лучше всего в такой ситуации взять ипотеку в другом банке с отлагательным условием, считает эксперт. «Ипотека с отлагательным условием подразумевает, что продавец квартиры с обременением берет в новом банке еще один ипотечный кредит на ту же квартиру, – рассуждает Круглова.

– За счет этого он гасит долг в старом банке. После чего квартира уже находится в залоге у нового банка. Однако этой схемой пользуются крайне редко, потому что не решается главная проблема, а именно – снятие обременения, из-за чего жилье все равно придется продавать с дисконтом.

Быстрее и выгоднее в итоге взять потребкредит».

Успеть продать

Времени у собственников ипотечной квартиры мало, стоит заранее выставить её на продажу. Срок экспозиции жилья на вторичном рынке составляет около трех месяцев, столько же действует решение кредитора , но продажа может и затянуться.

Можно выбрать одну из двух схем по продаже квартиры с обременением. В каждом варианте будут участвовать покупатель, продавец и банк, у которого в залоге находится недвижимость.

В одном случае используются две депозитные ячейки в банке-кредиторе. В первой должны находиться деньги на погашение кредита, а во второй – остаток стоимости жилья.

После одобрения кредитором соглашения стороны подписывают документы и отправляют их на регистрацию.

После завершения сделки покупатель принимает залоговое обязательство, продавец забирает деньги из ячейки и гасит кредит.

Также покупатель получает у банка погашенную закладную, которая ему нужна для получения выписки об отсутствии обременения из ЕГРН. Далее продавец получает доступ ко второй ячейке с оставшимися деньгами.

По мнению Натальи Кругловой, данный вариант является наименее рискованным для всех трех сторон сделки.

Есть и альтернативный вариант, он сгодится на случай, если банк откажет заемщику на продажу квартиры под залогом. Покупатель берет на себя кредит и частью платежа погашает долг банку. В данном случае, чем меньше осталось выплачивать денег по ипотеке, тем проще будет осуществить сделку.

Для подстраховки между сторонами заключается предварительный договор, где прописываются условия сделки. Покупатель должен закрыть ипотеку владельца квартиры. Этот платеж отражается в договоре купли-продажи как аванс или задаток. После получения денег банк снимает обременение с квартиры.

Стороны заключают договор, а после регистрации продавцу приходит оставшаяся часть денег.

Схема может быть рискованной для покупателя, считает Круглова. После снятия обременения с квартиры продавец может поменять решение и отменить сделку.

В этом случае покупателю нужно будет добиваться продажи в суде. Все это может затянуть сделку на неопределенное время.

Однако эксперт уточняет, что подобная схема используется при продаже залогового имущества. Все происходит, как правило, без ущерба для сторон.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-prodat-ipotechnuju-kvartiru-dva-puti-276647/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.