Покупателю недвижимости следует проверять как самого продавца и полномочия лиц, действующих от его имени, так и продаваемый объект недвижимости, а также основания возникновения прав продавца на объект недвижимости.
Необходимо собрать сведения о лицах, которые зарегистрированы в жилом помещении на момент заключения сделки, которые были ранее зарегистрированы в жилом помещении, а также основания снятия с регистрационного учета таких лиц. Необходимо проверять наличие или отсутствие задолженностей продавца по платежам, связанным с содержанием имущества и по коммунальным платежам, и за содержание общедомового имущества, включая плату на капитальный ремонт.
1) Необходимо попросить у продавца предоставить правоустанавливающих документ, каковым является такой документ, на основании которого было зарегистрировано право собственности на недвижимость. Таким документом, например, может быть договор купли-продажи квартиры; договор дарения; договор ренты; соглашение о разделе совместно нажитого (или наследственного) имущества; судебный акт; договор передачи квартиры в собственность в порядке приватизации; договор участия в долевом строительстве; инвестиционный договор; завещание; свидетельство о праве на наследство по закону; договор мены.
2) Следует изучить две выписки из ЕГРН (о правах и об основных характеристиках). Данные документы позволят нам почерпнуть характеристики объекта, включая кадастровый номер, месторасположение, почтовый адрес, информацию об общей площади, год введения в эксплуатацию, план объекта; сведения об ограничениях и обременениях, о лицах, у которых имеются вещные права на объект недвижимости, сведения о сделках с объектом недвижимости и переходе прав по таким сделкам. Выписки можно попросить у продавца, лишь бы они были свежими, но можно и заказать самостоятельно в управлении Росреестра, в том числе онлайн.
3) Целесообразно попросить предоставить технический паспорт жилого помещения, чтобы сопоставить, имеются ли явные несоответствия характеристик выписке из ЕГРН и фактическому расположению конструктивных элементов жилого помещения. Необходимо ознакомиться с содержимым паспорта, в рамках знакомства. Узнать ФИО, место жительства, дату рождения, там же посмотреть, есть ли сведения о зарегистрированных и расторгнутых браках и детях. Проверить, является ли паспорт действительным по серии и номеру можно здесь: http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=20…Если продавец действует через представителя по доверенности, при этом у покупателя есть намерение рискнуть, то необходимо уточнить у нотариуса, который удостоверял доверенность, действительно ли он это делал, а так же не отозвана ли доверенность доверителем на момент совершения сделки. Данные поверенного так же проверяются в сети интернет по ФИО. Можно начать с поиска сведений в сети Интернет в поисковиках по ФИО, так как множество интересных сведений может содержаться там. Далее необходимо посетить сайт судебных приставов https://fssp.gov.ru/iss/ip/ в целях проверки наличия исполняемых задолженностей продавца. Необходимо проверить продавца по вопросу наличия дел о несостоятельности (банкротстве) на сайте http://kad.arbitr.ru/. Не лишено смысла проверить на сайтах районных судов в местах преимущественного пребывания продавца наличие судебных дел с его участием. При наличии обоснованных сомнений в психическом здоровье продавца можно попросить его предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что там он не состоит на учете. Совсем не лишним будет переговорить с соседями и участковым по месту нахождения объекта недвижимости о фактических его обитателях и соблюдении правопорядка продавцом, так как это косвенно может характеризовать его добросовестность.
4) Необходимо в обязательном порядке потребовать у продавца предоставить выписку из домовой книги, из которой будет видно, кто зарегистрирован, был зарегистрирован и снят с регистрации по объекту недвижимости. Таким образом осуществляется возможная проверка обременений. Проверить обременения иными способами кроме сведений ЕГРН и выписки из домовой книги не представляется возможным. Тем не менее необходимо потребовать заверения продавца об отсутствии прав третьих лиц на объект недвижимости в договоре, и даже лучше предусмотреть в договоре негативные последствия продавца при нарушении им данного заверения.
5) Проверка задолженностей по объекту недвижимости не требует особых усилий, так как кредиторы обычно охотно раскрывают сведения о таких задолженностях продавца по объекту недвижимости. Во-первых, необходимо потребовать от продавца документы об оплате задолженностей по коммунальным платежам и платежам за содержание общедомового имущества на дату заключения сделки. Во-вторых, можно обратиться к лицу, осуществляющему управление домом и напрямую поинтересоваться о долгах по искомому объекту недвижимости, в том числе по обязательным взносам на услуги по управлению имуществом, на содержание общедомового имущества и на капитальный ремонт дома.
